Nemovitosti u moře
a v první linii

První linie, přímo u pláže, soukromé zátoky. Nejžádanější třída nemovitostí na Jadranu a zároveň ta nejčastěji nesprávně popisovaná.

Zahájit rozhovor

U moře

Vzácné ze zákona,
ne z marketingu.

V Chorvatsku je pobřeží veřejným námořním statkem: pásem širokým nejméně šest metrů, který nemůže být v soukromém vlastnictví. „U moře“ znamená pozemek bezprostředně za ním. O jednu ulici dál je to už jiná cenová kategorie.

Co říká zákon

Zákon o námořním statku a námořních přístavech z roku 2023 měří tento pás od střední čáry vysoké vody: nejméně šest metrů, a šířeji tam, kam dosahují bouřkové vlny. Pláže, nábřeží, mola a navážky k němu patří vždy. Námořní statek je vyňat z právního obchodu. Nelze jej vlastnit, prodat, pronajmout ani zastavit a ani zápis v pozemkové knize kupujícího nechrání, pokud jde ve skutečnosti o námořní statek.

Co se skutečně prodává

Domy a vily v první linii. Soukromý pozemek končící u námořního statku. Většinou soukromé transakce.
Nemovitosti u pláže v resortech. Vily se servisem na hotelovém pozemku s plážovou infrastrukturou. Příklad u Trogiru.
Pozemky u moře. Hodnota závisí výhradně na územním plánu, stavební čáře a přístupu.
Výhled na moře, ne první linie. Převážná část trhu. Často lepší investice, ale jiný produkt.

Proč jich nepřibude

V zastavěném území musí nová výstavba zpravidla dodržet odstup nejméně pět metrů od hranice námořního statku. V zastavitelných plochách mimo sídla činí tato vzdálenost 100 metrů od břehu. V pásmu 1 000 metrů od moře omezuje územní plánování rozšiřování zastavitelných ploch a navážky do moře nejsou mimo povolené přístavní a pobřežní stavby přípustné. Nelegální stavby na námořním statku nelze legalizovat a odstraňují se na náklady stavebníka. To, co dnes legálně stojí v první linii, je v praxi celá nabídka.

Kde

Čiovo, Seget a Vranjica u Trogiru, Kaštelský záliv, Rogoznica, Primošten, Makarská riviéra a ostrovy.

Před koupí

Co prověřit
u moře.

Hranice

Byla hranice námořního statku stanovena a zapsána? Stanoví ji ministerstvo na návrh župní komise a může vést po mořské hraně silnice nebo po vnitrozemské hraně promenády. Terasy, zdi a schody za ní Vám nepatří, ať prospekt ukazuje cokoli.

Mola a kotviště

Molo, kotviště nebo skluz před domem stojí na námořním statku. Nelze je vlastnit a výlučné užívání vyžaduje koncesi, která se uděluje pro kotviště předpokládaná územním plánem, nikoli na žádost. Existující soukromé molo není důkazem práva k němu. Ptejte se po právním titulu a za spolehlivé řešení považujte kotviště v nedaleké marině.

Pláže

Žádná pláž v Chorvatsku není soukromá. Veřejné pláže nesmějí být oploceny a nesmí se vybírat vstupné. Hotel nebo resort s koncesí smí provozovat své služby nejvýše na 40 % plochy pláže v zastavěném území nebo na 60 % mimo něj a celá pláž zůstává přístupná všem. Poloha u pláže v resortu znamená přímý přístup a servis, nikoli exkluzivitu.

Vystavení živlům

První linie je první na řadě, když přijde počasí. Sám zákon vymezuje pobřeží jako pás, kam dosahují nejvyšší bouřkové vlny. Posuzujeme orientaci vůči jugu a bóře, výšku nad hladinou, odolnost konstrukce vůči soli a pojistné podmínky.

Prémie

Oficiální statistika neexistuje. Podle našich zkušeností stojí skutečná nemovitost v první linii v dobré lokalitě více než dvojnásobek srovnatelné nemovitosti za ní. Prémie je trvalá, protože nabídka se nemůže zvětšit.

Údaje k září 2026. Zdroje: zákon o námořním statku a námořních přístavech (Narodne novine 83/2023), zákon o územním plánování (Narodne novine 155/2025). Obecné informace, nikoli právní poradenství.

FAQ

Na co se nás ptáte

Lze v Chorvatsku vlastnit soukromou pláž?

Ne. Pobřeží je veřejným námořním statkem a pláže nesmějí být oploceny ani zpoplatněny. Vlastnit můžete pozemek bezprostředně za ním, což je právě význam první linie. Hotely a resorty mohou mít koncesi k provozování služeb na části pláže, ta však zůstává přístupná všem.

O kolik dražší je první linie?

V dobrých lokalitách více než dvojnásobně: skutečná nemovitost v první linii stojí podle našich zkušeností obvykle více než dvojnásobek srovnatelné nemovitosti ve druhé linii. Prémie je trvalá, protože nabídka se nemůže zvětšit.

Inzerují se nemovitosti u moře?

Zřídka. Podle našich zkušeností se většina transakcí v první linii v Dalmácii sjednává soukromě. Realistickou cestou je přístup k nabídce mimo veřejný trh.

Mohu před domem postavit molo nebo kotvit loď?

Ne automaticky. Molo nebo kotviště leží na námořním statku, nemůže být v soukromém vlastnictví a vyžaduje koncesi, kterou lze získat jen tam, kde územní plán s kotvištěm počítá. Spolehlivým řešením je kotviště v některé z blízkých marin.

Jak blízko k moři lze stavět?

V zastavěném území zpravidla ne blíže než pět metrů od hranice námořního statku, který je sám široký nejméně šest metrů. V zastavitelných plochách mimo sídla je minimum 100 metrů od břehu. Stávající legální stavby blíže k vodě si svou polohu ponechávají, a právě proto jsou tak cenné.

Co když část nemovitosti leží na námořním statku?

Tuto část nelze vlastnit a cokoli na ní bylo postaveno bez právního titulu, nelze legalizovat a může být nutné to odstranit. Proto hranici námořního statku porovnáváme s katastrem a stavbou dříve, než je podána nabídka.