Nekretnine uz more
i u prvom redu

Prvi red, plaža, privatna uvala. Najtraženija vrsta nekretnina na Jadranu, i najčešće pogrešno opisana.

Uz more

Rijetko po zakonu,
a ne po marketingu.

U Hrvatskoj je obalna crta javno pomorsko dobro: pojas širok najmanje šest metara koji ne može biti u privatnom vlasništvu. „Uz more“ znači zemljište neposredno iza njega. Jedna cesta dalje već je drugi cjenovni razred.

Što kaže zakon

Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama iz 2023. mjeri pojas od crte srednjih viših visokih voda: najmanje šest metara, a šire ondje gdje olujni valovi dopiru dalje. Plaže, rive, mulovi i nasuti dijelovi uvijek mu pripadaju. Pomorsko dobro je izvan pravnog prometa. Ne može biti u vlasništvu, ne može se prodati, dati u zakup ni opteretiti hipotekom, a ni upis u zemljišnu knjigu ne štiti kupca ako je zemljište zapravo pomorsko dobro.

Što se zapravo prodaje

Kuće i vile u prvom redu. Privatno zemljište koje završava na pomorskom dobru. Uglavnom privatne transakcije.
Plaža unutar resorta. Vile s uslugom na hotelskom zemljištu s plažnom infrastrukturom. Primjer kod Trogira.
Parcele uz more. Vrijednost u cijelosti ovisi o namjeni, građevinskom pravcu i pristupu.
Pogled na more, a ne uz more. Najveći dio tržišta. Često bolje ulaganje, ali drukčiji proizvod.

Zašto ih više neće biti

Unutar naselja nova gradnja u pravilu mora biti udaljena najmanje pet metara od granice pomorskog dobra. U građevinskim područjima izvan naselja udaljenost je 100 metara od obale. U pojasu od 1.000 metara od mora propisi o prostornom uređenju ograničavaju širenje građevinskih područja, a nasipavanje mora nije dopušteno izvan odobrenih lučkih i obalnih zahvata. Bespravne građevine na pomorskom dobru ne mogu se ozakoniti i uklanjaju se o trošku graditelja. Ono što danas zakonito stoji u prvom redu praktično je sva ponuda.

Gdje

Čiovo, Seget i Vranjica kod Trogira, Kaštelanski zaljev, Rogoznica, Primošten, Makarska rivijera i otoci.

Prije kupnje

Što provjeriti
uz more.

Granica

Je li granica pomorskog dobra utvrđena i upisana? Utvrđuje je ministarstvo na prijedlog županijskog povjerenstva i može pratiti morski rub ceste ili kopneni rub šetnice. Terase, zidovi i stube izvan nje nisu vaši, što god pokazivao prospekt.

Mulovi i vezovi

Mul, vez ili navoz ispred kuće nalazi se na pomorskom dobru. Ne može biti u vlasništvu, a za isključivu upotrebu potrebna je koncesija, koja se daje za privezišta predviđena prostornim planom, a ne na zahtjev. Postojeći privatni mul nije dokaz prava na njega. Tražite pravnu osnovu, a vez u obližnjoj marini smatrajte pouzdanim rješenjem.

Plaže

Nijedna plaža u Hrvatskoj nije privatna. Javne plaže ne smiju se ograđivati i ne smije se naplaćivati ulaz. Hotel ili resort s koncesijom smije pružati usluge na najviše 40 % kopnene površine plaže unutar naselja, odnosno 60 % izvan naselja, a cijela plaža ostaje otvorena svima. Plaža unutar resorta znači izravan pristup i uslugu, a ne isključivost.

Izloženost

Prvi red prvi je na udaru vremena. Sam zakon definira obalu kao pojas do kojeg dopiru najviši olujni valovi. Gledamo izloženost jugu i buri, visinu iznad mora, kako konstrukcija podnosi sol te uvjete osiguranja.

Premija

Službene statistike nema. Prema našem iskustvu, prava nekretnina u prvom redu na dobroj lokaciji stoji više nego dvostruko od usporedive iza nje. Premija je trajna jer se ponuda ne može povećati.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (NN 83/2023), Zakon o prostornom uređenju (NN 155/2025). Opće informacije, ne pravni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Može li se u Hrvatskoj imati privatna plaža?

Ne. Obalna crta javno je pomorsko dobro, a plaže se ne smiju ograđivati niti se ulaz smije naplaćivati. Možete biti vlasnik zemljišta neposredno iza nje, a to je ono što znači prvi red. Hoteli i resorti mogu imati koncesiju za pružanje usluga na dijelu plaže, ali ona ostaje otvorena svima.

Koliko je prvi red skuplji?

Na dobrim lokacijama više nego dvostruko: prava nekretnina u prvom redu obično stoji više nego dvostruko od usporedive u drugom redu. Premija je trajna jer se ponuda ne može povećati.

Oglašavaju li se nekretnine uz more?

Rijetko. Prema našem iskustvu većina transakcija u prvom redu u Dalmaciji dogovara se privatno. Pristup ponudi izvan tržišta realan je put.

Mogu li izgraditi mul ili držati brod ispred kuće?

Ne po samom pravu vlasništva. Mul ili vez nalazi se na pomorskom dobru, ne može biti u privatnom vlasništvu i treba koncesiju, koja je moguća samo ondje gdje prostorni plan predviđa privezište. Pouzdano je rješenje vez u jednoj od obližnjih marina.

Koliko se blizu mora smije graditi?

Unutar naselja u pravilu ne bliže od pet metara od granice pomorskog dobra, koje je samo široko najmanje šest metara. U građevinskim područjima izvan naselja najmanja je udaljenost 100 metara od obale. Postojeće zakonite zgrade bliže moru zadržavaju svoj položaj, i upravo su zato vrijedne.

Što ako je dio nekretnine na pomorskom dobru?

Taj dio ne može biti u vlasništvu, a sve što je na njemu izgrađeno bez pravne osnove ne može se ozakoniti i možda će se morati ukloniti. Zato granicu pomorskog dobra uspoređujemo s katastrom i zgradom prije davanja ponude.