Nekretnine u prvom redu
do mora i uz obalu

Prvi red, plaže i privatne uvale: najtraženija imovinska klasa na Jadranu i njezina stvarna pravna narav.

Uz more

Definirano zakonom,
a ne marketinškim pojmovima.

U Republici Hrvatskoj obalni pojas predstavlja javno pomorsko dobro, pojas širine najmanje šest metara od crte srednjih viših visokih voda koji ne može biti u privatnom vlasništvu. Izraz „prvi red do mora“ odnosi se isključivo na privatne parcele koje graniče s tom linijom. Bilo kakva prometnica ili javna površina između parcele i mora automatizmom mijenja lokaciju u drugi cjenovni razred.

Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (2023.)

Pomorsko dobro obuhvaća pojas širok najmanje šest metara od crte visoke vode, odnosno širi pojas na mjestima gdje olujni valovi dopiru dalje u kopno. Plaže, obale, mulovi, lukobrani i nasuti dijelovi obale po samom zakonu pripadaju pomorskom dobru. Pomorsko dobro izvan je pravnog prometa (res extra commercium): ne može se otuđiti, biti predmetom privatnog vlasništva, kupoprodaje niti se opteretiti hipotekom. Upis u zemljišnu knjigu ne pruža pravnu zaštitu stjecatelju ako se utvrdi da se dio parcele nalazi u obuhvatu pomorskog dobra.

Što se zapravo prodaje

Kuće i vile u prvom redu do mora (Waterfront). Privatne parcele i objekti čija se morska međa izravno nastavlja na pomorsko dobro. Predstavljaju iznimno rijetku imovinu koja se u pravilu prodaje putem diskretnih, privatnih (off-market) kanala.
Vile u sklopu obalnih resorta. Rezidencijalne vile s uslugom smještene u sklopu turističkih kompleksa s osiguranom plažnom i nautičkom infrastrukturom. Primjer kod Trogira.
Građevinske parcele uz more. Njihova tržišna vrijednost u potpunosti ovisi o namjeni u prostornom planu, građevinskom pravcu, koeficijentu izgrađenosti te osiguranom pristupnom putu.
Nekretnine s pogledom na more. Čine dominantan dio tržišta. Predstavljaju izvrsnu alternativu s često višim prinosom, no pravno i funkcionalno riječ je o potpuno različitoj kategoriji u odnosu na prvi red.

Zbog čega je ponuda trajno ograničena?

Novi zakonski okvir i prostorni planovi rigorozno ograničavaju gradnju uz obalu. Unutar građevinskih područja u naseljima nova gradnja mora biti odmaknuta najmanje 5 metara od granice pomorskog dobra, dok je izvan naselja propisana građevinska stanka na minimalno 100 metara od obalne crte. U zaštićenom obalnom pojasu (ZOP) od 1.000 metara širenje građevinskih zona je strogo kontrolirano, a nasipavanje mora izvan odobrenih lučkih zahvata u potpunosti je zabranjeno. Bespravni objekti sagrađeni na pomorskom dobru nemaju mogućnost ozakonjenja te podliježu uklanjanju. Zbog toga legalno izgrađeni objekti u prvom redu čine konačnu i neobnovljivu ponudu na tržištu.

Gdje

Čiovo, Seget i Vranjica kod Trogira, Kaštelanski zaljev, Rogoznica, Primošten, Makarska rivijera i otoci.

Prije kupnje

Što provjeriti
uz more.

Utvrđivanje i upis granice pomorskog dobra

Prije ponude provjerava se je li granica pomorskog dobra službeno utvrđena od strane nadležnog ministarstva i upisana u zemljišne knjige. Granica može obuhvaćati morski rub prometnice ili obalnu šetnicu. Terase, potporni zidovi ili pristupi izgrađeni izvan te granice nisu u privatnom vlasništvu, neovisno o stanju na terenu ili prikazima u marketinškim materijalima.

Status mulova, privezišta i vezova

Pristaništa, mulovi i navozi ispred kuće nalaze se na pomorskom dobru. Ne mogu se posjedovati niti upisati u vlasništvo. Isključivo korištenje moguće je ostvariti jedino putem koncesije na pomorskom dobru, koja se dodjeljuje u skladu s prostornim planom, a ne na individualan zahtjev. Zatečeni privatni mul ne predstavlja nikakvo stečeno pravo. Klijentima savjetujemo osiguranje veza u obližnjoj nautičkoj marini kao jedino pravno sigurno rješenje.

Pravni režim plaža i koncesija

U Republici Hrvatskoj sve plaže imaju status javnog dobra. Zabranjeno je njihovo ograđivanje ili naplata ulaza. Koncesionar (npr. luksuzni resort) smije komercijalno koristiti najviše 40 % površine plaže u naselju (odnosno do 60 % izvan naselja), dok preostali dio plaže mora ostati u potpunosti slobodan za javni pristup. Kupnja vile uz plažu osigurava neposrednu blizinu i dostupnost usluge, ali ne i pravnu ekskluzivnost obale.

Konstruktivna otpornost i vremenski utjecaji

Objekti u prvom redu izloženi su najvišem stupnju korozije, udarima juga, buri i posolici. Analiziramo mikro-izloženost lokacije, visinsku kotu u odnosu na razinu mora, kvalitetu izolacije i ugradbenih materijala te posebne uvjete osiguranja imovine.

Formiranje premije u cijeni (Waterfront Premium)

Prema našem iskustvu, prava i legalna nekretnina u prvom redu do mora na atraktivnoj mikrolokaciji postiže više nego dvostruko višu cijenu u odnosu na usporedivu nekretninu u drugom ili trećem redu. Ova je premija trajnoga karaktera jer se ponuda u prvom redu ne može fizički ni pravno povećati.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama (NN 83/2023), Zakon o prostornom uređenju (NN 155/2025). Opće informacije, ne pravni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Može li se u Hrvatskoj imati privatna plaža?

Ne. Obalna crta javno je pomorsko dobro, a plaže se ne smiju ograđivati niti se ulaz smije naplaćivati. Možete biti vlasnik zemljišta neposredno iza nje, a to je ono što znači prvi red. Hoteli i resorti mogu imati koncesiju za pružanje usluga na dijelu plaže, ali ona ostaje otvorena svima.

Koliko je prvi red skuplji?

Na dobrim lokacijama više nego dvostruko: prava nekretnina u prvom redu obično stoji više nego dvostruko od usporedive u drugom redu. Premija je trajna jer se ponuda ne može povećati.

Oglašavaju li se nekretnine uz more?

Rijetko. Prema našem iskustvu većina transakcija u prvom redu u Dalmaciji dogovara se privatno. Pristup ponudi izvan tržišta realan je put.

Mogu li izgraditi mul ili držati brod ispred kuće?

Ne po samom pravu vlasništva. Mul ili vez nalazi se na pomorskom dobru, ne može biti u privatnom vlasništvu i treba koncesiju, koja je moguća samo ondje gdje prostorni plan predviđa privezište. Pouzdano je rješenje vez u jednoj od obližnjih marina.

Koliko se blizu mora smije graditi?

Unutar naselja u pravilu ne bliže od pet metara od granice pomorskog dobra, koje je samo široko najmanje šest metara. U građevinskim područjima izvan naselja najmanja je udaljenost 100 metara od obale. Postojeće zakonite zgrade bliže moru zadržavaju svoj položaj, i upravo su zato vrijedne.

Što ako je dio nekretnine na pomorskom dobru?

Taj dio ne može biti u vlasništvu, a sve što je na njemu izgrađeno bez pravne osnove ne može se ozakoniti i možda će se morati ukloniti. Zato granicu pomorskog dobra uspoređujemo s katastrom i zgradom prije davanja ponude.