Dalmacija:
od Splita do Primoštena

Investicijski potencijal od Splita do Primoštena. Regija u kojoj živimo i radimo: detaljna analiza tržišta po mikrolokacijama.

Započnite razgovor

Dalmacija

Gdje se obala
zgušnjava.

Naš je ured smješten u Kaštelima, svega deset minuta od Zračne luke Split, iz kojeg u roku od najviše 90 minuta pristižemo na bilo koju kopnenu lokaciju u regiji.

Dalmaciju odlikuje izvrsna avio-povezanost, razvedeni otoci, spomenici pod zaštitom UNESCO-a te najdulja turistička sezona na Jadranu. Istovremeno, strogi prostorni planovi prirodno ograničavaju ponudu vrhunskih nekretnina, čime se dugoročno štiti njihova vrijednost.

Splitsko-dalmatinska županija ostvarila je u 2025. godini 20,9 milijuna noćenja (gotovo petinu ukupnog turističkog prometa Hrvatske), dok se na njezinom području nalaze čak tri UNESCO lokaliteta: Dioklecijanova palača u Splitu, povijesna jezgra Trogira te Starogradsko polje na Hvaru.

Trogir i Čiovo

Povijesna jezgra Trogira pod zaštitom UNESCO-a na otočiću, tri moderne marine te otok Čiovo povezan dvama mostovima, svega šest kilometara od zračne luke. Ovo je primarno tržište luksuznih vila u regiji: moderne novogradnje s bazenima na južnoj strani Čiova te ekskluzivni posjedi u prvom redu do mora u Slatinama, Arbaniji i Segetu. Trogir u detalje.

Split i rivijera

Drugi najveći grad u Hrvatskoj (160.000 stanovnika), sveučilišni, medicinski i gospodarski centar s najprometnijom putničkom lukom na Jadranu. Gradski stanovi i penthousi na prestižnim lokacijama (Meje, Bačvice, Firule, Žnjan) te luksuzne vile u smjeru Podstrane i Omiša. Split bilježi najviše postignute cijene stanova u državi te predstavlja cjelogodišnje, iznimno likvidno tržište. Split u detalje.

Kaštela

Sedam povijesnih naselja u zaljevu između Splita i Trogira (38.000 stanovnika), s marinom s 420 vezova i samom zračnom lukom. Cijene po kvadratu u prosjeku su za trećinu pristupačnije u odnosu na Split, uz najsredišnjiji položaj u regiji i iznimno povoljan porezni okvir.

Primošten i Rogoznica

Samo preko županijske granice, u smjeru Šibenika. Primošten, nekadašnji otok spojen s kopnom, poznat je po autentičnim vinogradima Bucavca omeđenim suhozidima. Rogoznica se odlikuje s 54 km razvedene obale i prestižnom Marinom Frapa. Udio cjelogodišnjeg stanovništva ovdje je ispod 25 %, dok je nova ponuda iznimno ograničena.

Makarska rivijera

Šezdeset kilometara šljunčanih plaža podno Biokova, od Brela do Gradca. Izražena ljetna potražnja i snažni prinosi od najma, no uz otprilike 90 minuta udaljenosti od zračne luke i naglašeniju sezonalnost.

Otoci (Brač, Hvar, Šolta, Vis)

Brač je udaljen 50 minuta trajektom od Splita, Šolta sat vremena, grad Hvar sat vremena katamaranom, a Vis dva sata i dvadeset minuta. Otočne nekretnine predstavljaju rjeđe i manje likvidne investicije s višim troškovima gradnje i održavanja, dok se najvrjedniji posjedi primarno prodaju putem privatnih (off-market) kanala.

Dostupnost

Deset do devedeset
minuta daleko.

Zračna luka Split nalazi se u Kaštelima, između Splita i Trogira. U 2025. zabilježila je rekordnih 3,88 milijuna putnika, a 2026. dobila je sezonsku izravnu liniju iz New Yorka.

Od zračne luke	Udaljenost	Vožnja
Trogir	6 km	10 min
Split, centar	23 km	25–40 min
Podstrana	27 km	30 min
Rogoznica	33 km	35 min
Primošten	38 km	40 min
Omiš	42 km	45 min
Šibenik	55 km	50 min
Makarska	78 km	90 min

Iskazana vremena vožnje su orijentacijska. Tijekom srpnja i kolovoza gust obalni promet može produljiti trajanje putovanja. Zračna luka Split bilježi naglašenu sezonalnost (preko 70 % prometa ostvaruje se od lipnja do rujna, dok u siječnju broj putnika iznosi oko 40.000). Vlasnici nekretnina koji u regiji borave zimi najčešće koriste letove preko Zagreba ili dolaze automobilom (oko 4 sata vožnje autocestom A1 do Zagreba).

Tržišta

Dalmacija,
ulicu po ulicu.

Trogir

Stara jezgra pod zaštitom UNESCO-a, deset minuta od zračne luke. Težište našeg rada.

Čiovo

Otok nasuprot Trogira. Vile, parcele u prvom redu i mirne uvale.

Split

Glavni grad Dalmacije. Gradski stanovi, penthousi i rivijera prema Podstrani.

Kaštela

Sedam povijesnih naselja uz zaljev između Splita i Trogira. Ovdje je naš ured.

Primošten

Kameni gradić na poluotoku, sa strogim prostornim planom i vrlo malo nove ponude.

Rogoznica

Marina Frapa i obala puna uvala. Kuće i parcele u prvom redu do mora.

Makarska

Vile na rivijeri pod Biokovom. Snažni prihodi od najma.

Šibenik i Zadar

Sjeverna Dalmacija. Pozicije uz more i razvojne prilike po ranijim cijenama.

Vis i otoci

Brač, Hvar, Šolta, Vis. Rijetko, teško utrživo i uglavnom izvan tržišta.

Opatija

Kvarner. Vile iz doba belle époque za klijente koji više vole sjever.

Odabir

Tri pitanja
o lokaciji.

Cjelogodišnja ili sezonska lokacija?

Prema službenim podacima Popisa stanovništva 2021., u Splitu je 72 % stanova stalno nastanjeno, u Kaštelima 62 %, u Trogiru 46 %, u Makarskoj 44 %, u gradu Hvaru 29 %, u Okrugu na Čiovu 18 %, a u Rogoznici 12 %. Ovaj podatak izravno pokazuje dinamiku života izvan sezone te profil potencijalnih kupaca pri budućoj preprodaji.

Koliko je mikrolokacija likvidna?

Iako je ukupan broj transakcija u Splitsko-dalmatinskoj županiji u 2025. pao za četvrtinu, cijene kvalitetnih nekretnina nastavile su rasti. Nekretnine s realno postavljenom cijenom na etabliranim lokacijama zadržavaju visoku likvidnost, dok precijenjeni objekti na sporednim pozicijama bilježe dulji boravak na tržištu.

Koliki su godišnji troškovi posjedovanja?

Godišnji porez na nekretnine određuje svaka jedinica lokalne samouprave pojedinačno. U 2026. godini on iznosi 0,60 €/m² u Kaštelima, 2,00 €/m² u Trogiru i Segetu, 3,00 €/m² u Hvaru, oko 4,00 €/m² u Rogoznici i Primoštenu, 5,00 €/m² u Splitu i Makarskoj te od 4,00 do 8,00 €/m² u Okrugu. Za reprezentativnu vilu od 300 m² to znači godišnji izdatak od 180 € u Kaštelima do 2.400 € u Okrugu.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku (popis 2021., turizam 2025.), Hrvatska turistička zajednica, Zračna luka Split, Porezna uprava, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.). Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Koji dio Dalmacije ima najbolju dugoročnu vrijednost?

Položaji koji se ne mogu ponoviti: zaštićen pogled na more kod Trogira i Splita, prvi red na Čiovu, u Primoštenu i Rogoznici te kamene kuće u starim jezgrama. Propisi o prostornom uređenju čine novu ponudu na takvim položajima gotovo nemogućom.

Koliko je sve udaljeno od Zračne luke Split?

Trogir i Kaštela oko 10 minuta, Split 25 do 40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska oko 90. U srpnju i kolovozu računajte na više.

Je li Dalmacija dobro tržište za najam?

Potražnja je snažna, ali koncentrirana: na razdoblje od lipnja do rujna otpada više od 80 % noćenja u Hrvatskoj. Za kratkoročni najam potrebni su rješenje o kategorizaciji, paušalni porez po krevetu (70 € u Trogiru i Kaštelima, do 250 € u središtu Splita) i, u stambenim zgradama, suglasnost suvlasnika. Isplativost se jako razlikuje po mikrolokaciji; izračunavamo je za svaku nekretninu posebno.

Koja su mjesta živa zimi?

Split, a s njim i Kaštela i Trogir, koji su dio istog urbanog područja. Makarska rivijera, Primošten, Rogoznica i otoci znatno su mirniji od studenoga do ožujka.

Postoje li izravni letovi?

Ljeti je Split povezan s većinom Europe, a od 2026. postoji i sezonska izravna linija iz New Yorka. Zimi prometuje tek mali broj linija pa mnogi vlasnici putuju preko Zagreba.