Dalmacija:
od Splita do Primoštena

Regija u kojoj živimo i radimo, tržište po tržište.

Dalmacija

Gdje se obala
zgušnjava.

Naš je ured u Kaštelima, deset minuta od Zračne luke Split. Svako kopneno tržište u nastavku udaljeno je najviše devedeset minuta.

Dalmacija ima zračnu luku, otoke, gradove pod zaštitom UNESCO-a i najdužu sezonu. Ima i najstrože prostorno planiranje, zbog čega je ponuda pravih nekretnina tako ograničena.

Splitsko-dalmatinska županija zabilježila je 2025. 20,9 milijuna noćenja, oko petine ukupnog turizma u Hrvatskoj. U županiji su tri lokaliteta svjetske baštine UNESCO-a: Dioklecijanova palača u Splitu, stara jezgra Trogira i Starogradsko polje na Hvaru.

Trogir i Čiovo

Stara jezgra pod zaštitom UNESCO-a na otočiću, tri marine i otok Čiovo preko mosta, šest kilometara od zračne luke. Ovo je tržište vila u regiji: suvremene kuće s bazenima na južnoj strani Čiova, kuće u prvom redu u Slatinama, Arbaniji i Segetu. Trogir u detalje.

Split i rivijera

Drugi najveći grad Hrvatske: 160.000 stanovnika, sveučilište, najveća bolnica u Dalmaciji i najprometnija putnička luka u zemlji. Gradski stanovi i penthousi na Mejama, Bačvicama, Firulama i Žnjanu, vile prema Podstrani i Omišu. Najviše postignute cijene stanova u Hrvatskoj i tržište koje radi cijele godine. Split u detalje.

Kaštela

Sedam povijesnih naselja uz zaljev između Splita i Trogira, s 38.000 stanovnika, marinom s 420 vezova i samom zračnom lukom. Cijene su otprilike trećinu niže nego u Splitu, uz najsredišnjiji položaj u regiji. Godišnji porez na nekretnine na zakonskom je minimumu.

Primošten i Rogoznica

Preko granice županije, prema Šibeniku. Primošten je nekadašnji otok spojen s kopnom, a iza njega su vinogradi Bucavca omeđeni suhozidima. Rogoznica ima 54 km uvala i Marinu Frapa. Manje od četvrtine stanova ovdje je nastanjeno cijele godine, a nova je ponuda vrlo ograničena.

Makarska rivijera

Šezdeset kilometara šljunčanih plaža pod Biokovom, od Brela do Gradca. Snažna ljetna potražnja, ali oko devedeset minuta od zračne luke i izraženija sezonalnost.

Otoci

Brač je 50 minuta trajektom od Splita, Šolta sat vremena, grad Hvar sat vremena katamaranom, a Vis dva sata i dvadeset minuta. Otočne nekretnine rjeđe su i manje likvidne, a gradnja i održavanje skuplji. Najbolje među njima uglavnom se prodaje privatno.

Dostupnost

Deset do devedeset
minuta daleko.

Zračna luka Split nalazi se u Kaštelima, između Splita i Trogira. U 2025. zabilježila je rekordnih 3,88 milijuna putnika, a 2026. dobila je sezonsku izravnu liniju iz New Yorka.

Od zračne luke	Udaljenost	Vožnja
Trogir	6 km	10 min
Split, centar	23 km	25–40 min
Podstrana	27 km	30 min
Rogoznica	33 km	35 min
Primošten	38 km	40 min
Omiš	42 km	45 min
Šibenik	55 km	50 min
Makarska	78 km	90 min

Vremena su okvirna, uz dvije napomene. U srpnju i kolovozu promet na obalnoj cesti može ih udvostručiti. A zračna luka je sezonska: od lipnja do rujna prolazi oko 70 % putnika, dok ih je u siječnju manje od 40.000. Vlasnici koji dolaze zimi često lete preko Zagreba ili dolaze automobilom; autocestom A1 do Zagreba ima oko četiri sata.

Tržišta

Dalmacija,
ulicu po ulicu.

Trogir

Stara jezgra pod zaštitom UNESCO-a, deset minuta od zračne luke. Težište našeg rada.

Čiovo

Otok nasuprot Trogira. Vile, parcele u prvom redu i mirne uvale.

Split

Glavni grad Dalmacije. Gradski stanovi, penthousi i rivijera prema Podstrani.

Kaštela

Sedam povijesnih naselja uz zaljev između Splita i Trogira. Ovdje je naš ured.

Primošten

Kameni gradić na poluotoku, sa strogim prostornim planom i vrlo malo nove ponude.

Rogoznica

Marina Frapa i obala puna uvala. Kuće i parcele u prvom redu do mora.

Makarska

Vile na rivijeri pod Biokovom. Snažni prihodi od najma.

Šibenik i Zadar

Sjeverna Dalmacija. Pozicije uz more i razvojne prilike po ranijim cijenama.

Vis i otoci

Brač, Hvar, Šolta, Vis. Rijetko, teško utrživo i uglavnom izvan tržišta.

Opatija

Kvarner. Vile iz doba belle époque za klijente koji više vole sjever.

Odabir

Tri pitanja
o lokaciji.

Cijele godine ili sezonski?

U Splitu je 72 % stanova nastanjeno cijele godine. U Kaštelima 62 %, u Trogiru 46 %, u Makarskoj 44 %, u gradu Hvaru 29 %, u Okrugu na Čiovu 18 %, a u Rogoznici 12 %. Taj podatak iz popisa 2021. govori vam kakvo je mjesto u siječnju i koliko će širok biti krug lokalnih kupaca kada budete prodavali.

Koliko je tržište likvidno?

Broj prodaja u Splitsko-dalmatinskoj županiji pao je 2025. za gotovo četvrtinu, dok su cijene nastavile rasti. Nekretnine s ispravnom cijenom na etabliranim lokacijama i dalje se prodaju; precijenjene nekretnine na sporednim položajima čekaju.

Koliko košta držanje?

Godišnji porez na nekretnine određuje svaka općina i grad. U 2026. iznosi 0,60 € po m² u Kaštelima, 2 € u Trogiru i Segetu, 3 € u Hvaru, oko 4 € u Rogoznici i Primoštenu, 5 € u Splitu i Makarskoj te 4 do 8 € u Okrugu. Za vilu od 300 m² to je 180 € godišnje u Kaštelima i do 2.400 € u Okrugu.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku (popis 2021., turizam 2025.), Hrvatska turistička zajednica, Zračna luka Split, Porezna uprava, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.). Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Koji dio Dalmacije ima najbolju dugoročnu vrijednost?

Položaji koji se ne mogu ponoviti: zaštićen pogled na more kod Trogira i Splita, prvi red na Čiovu, u Primoštenu i Rogoznici te kamene kuće u starim jezgrama. Propisi o prostornom uređenju čine novu ponudu na takvim položajima gotovo nemogućom.

Koliko je sve udaljeno od Zračne luke Split?

Trogir i Kaštela oko 10 minuta, Split 25 do 40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska oko 90. U srpnju i kolovozu računajte na više.

Je li Dalmacija dobro tržište za najam?

Potražnja je snažna, ali koncentrirana: na razdoblje od lipnja do rujna otpada više od 80 % noćenja u Hrvatskoj. Za kratkoročni najam potrebni su rješenje o kategorizaciji, paušalni porez po krevetu (70 € u Trogiru i Kaštelima, do 250 € u središtu Splita) i, u stambenim zgradama, suglasnost suvlasnika. Isplativost se jako razlikuje po mikrolokaciji; izračunavamo je za svaku nekretninu posebno.

Koja su mjesta živa zimi?

Split, a s njim i Kaštela i Trogir, koji su dio istog urbanog područja. Makarska rivijera, Primošten, Rogoznica i otoci znatno su mirniji od studenoga do ožujka.

Postoje li izravni letovi?

Ljeti je Split povezan s većinom Europe, a od 2026. postoji i sezonska izravna linija iz New Yorka. Zimi prometuje tek mali broj linija pa mnogi vlasnici putuju preko Zagreba.