Dalmácie:
od Splitu po Primošten

Region, ve kterém žijeme a pracujeme, trh po trhu.

Dalmácie

Kde se pobřeží
soustřeďuje.

Naše kancelář je v Kaštele, deset minut od letiště Split. Každý pevninský trh uvedený níže je do devadesáti minut.

Dalmácie má letiště, ostrovy, města zapsaná na seznam UNESCO a nejdelší sezónu. Má také nejpřísnější územní plánování, a proto je nabídka těch správných nemovitostí tak omezená.

Splitsko-dalmatská župa zaznamenala v roce 2025 20,9 milionu přenocování, zhruba pětinu veškerého cestovního ruchu v Chorvatsku. Na území župy leží tři památky světového dědictví UNESCO: Diokleciánův palác ve Splitu, staré město Trogir a Starigradská planina na Hvaru.

Trogir a Čiovo

Staré město UNESCO na ostrůvku, tři mariny a za mostem ostrov Čiovo, šest kilometrů od letiště. Toto je trh vil celého regionu: moderní domy s bazény na jižní straně Čiova, domy v první linii ve Slatinách, Arbaniji a Segetu. Trogir podrobně.

Split a riviéra

Druhé největší město Chorvatska: 160 000 obyvatel, univerzita, největší nemocnice v Dalmácii a nejvytíženější osobní přístav v zemi. Městské byty a penthousy v Meje, Bačvicích, Firule a Žnjanu, vily směrem k Podstraně a Omiši. Nejvyšší skutečně dosažené ceny bytů v Chorvatsku a trh, který funguje celý rok. Split podrobně.

Kaštela

Sedm historických obcí podél zálivu mezi Splitem a Trogirem s 38 000 obyvateli, marinou se 420 kotvišti a samotným letištěm. Ceny jsou zhruba o třetinu nižší než ve Splitu, a to za nejcentrálnější polohu v regionu. Roční daň z nemovitostí je na zákonném minimu.

Primošten a Rogoznica

Za hranicí župy směrem k Šibeniku. Primošten je bývalý ostrov spojený s pevninou, za ním leží vinice Bucavac obehnané kamennými zídkami. Rogoznica má 54 km zátok a Marinu Frapa. Méně než čtvrtina domů je zde obývána celoročně a nová nabídka je velmi omezená.

Makarská riviéra

Šedesát kilometrů oblázkových pláží pod Biokovem, od Brely po Gradac. Silná letní poptávka, ale zhruba devadesát minut od letiště a výraznější sezónnost.

Ostrovy

Brač je ze Splitu trajektem vzdálen 50 minut, Šolta hodinu, město Hvar hodinu katamaránem, Vis dvě hodiny a dvacet minut. Nemovitosti na ostrovech jsou vzácnější a méně likvidní, výstavba i údržba stojí víc. To nejlepší se většinou prodává soukromě.

Dostupnost

Deset až devadesát
minut cesty.

Letiště Split leží v Kaštele, mezi Splitem a Trogirem. V roce 2025 odbavilo rekordních 3,88 milionu cestujících a v roce 2026 získalo sezónní přímý let z New Yorku.

Z letiště do	Vzdálenost	Autem
Trogir	6 km	10 min
Split, centrum	23 km	25–40 min
Podstrana	27 km	30 min
Rogoznica	33 km	35 min
Primošten	38 km	40 min
Omiš	42 km	45 min
Šibenik	55 km	50 min
Makarska	78 km	90 min

Časy jsou orientační, se dvěma výhradami. V červenci a srpnu může provoz na pobřežní silnici tyto časy zdvojnásobit. A letiště je sezónní: od června do září projde zhruba 70 % jeho cestujících, zatímco v lednu jich je méně než 40 000. Vlastníci, kteří přijíždějí v zimě, často létají přes Záhřeb nebo jezdí autem; po dálnici A1 je Záhřeb vzdálený zhruba čtyři hodiny.

Trhy

Dalmácie,
ulici po ulici.

Trogir

Historické centrum zapsané na seznam UNESCO, deset minut od letiště. Těžiště naší práce.

Čiovo

Ostrov naproti Trogiru. Vily, pozemky v první linii a klidné zátoky.

Split

Metropole Dalmácie. Městské byty, penthousy a riviéra směrem k Podstraně.

Kaštela

Sedm historických obcí podél zálivu mezi Splitem a Trogirem. Zde sídlí naše kancelář.

Primošten

Kamenné městečko na poloostrově s přísnými stavebními předpisy a velmi omezenou novou nabídkou.

Rogoznica

Marina Frapa a pobřeží plné zátok. Domy a pozemky v první linii.

Makarska

Vily na riviéře pod Biokovem. Silné výnosy z pronájmu.

Šibenik & Zadar

Severní Dalmácie. Nemovitosti u moře a developerské příležitosti za dřívější ceny.

Vis & ostrovy

Brač, Hvar, Šolta, Vis. Vzácné, méně likvidní a většinou mimo veřejnou nabídku.

Opatija

Kvarner. Vily z období belle époque pro klienty, kteří dávají přednost severu.

Výběr

Tři otázky
k lokalitě.

Celoročně, nebo sezónně?

Ve Splitu je celoročně obýváno 72 % bytů a domů. V Kaštele je to 62 %, v Trogiru 46 %, v Makarské 44 %, ve městě Hvar 29 %, v Okrugu na Čiovu 18 % a v Rogoznici 12 %. Tento údaj ze sčítání lidu 2021 Vám řekne, jak místo vypadá v lednu a jak široký bude okruh místních kupujících, až budete prodávat.

Jak je trh likvidní?

Počet prodejů ve Splitsko-dalmatské župě klesl v roce 2025 téměř o čtvrtinu, zatímco ceny dál rostly. Správně oceněné nemovitosti v zavedených lokalitách se stále prodávají; předražené nemovitosti ve druhořadých polohách čekají.

Kolik bude stát držení?

Roční daň z nemovitostí stanoví každá obec. V roce 2026 činí 0,60 € za m² v Kaštele, 2 € v Trogiru a Segetu, 3 € na Hvaru, zhruba 4 € v Rogoznici a Primoštenu, 5 € ve Splitu a Makarské a 4–8 € v Okrugu. U vily o ploše 300 m² to znamená 180 € ročně v Kaštele a až 2 400 € v Okrugu.

Údaje k září 2026. Zdroje: Chorvatský statistický úřad (sčítání lidu 2021, cestovní ruch 2025), Chorvatské turistické sdružení, letiště Split, chorvatská daňová správa, Ministerstvo územního plánování (přehled realitního trhu 2025). Obecné informace, nikoli právní ani daňové poradenství.

FAQ

Na co se nás ptáte

Která část Dalmácie má nejlepší dlouhodobou hodnotu?

Polohy, které nelze zopakovat: chráněné výhledy na moře u Trogiru a Splitu, první linie na Čiovu, v Primoštenu a Rogoznici a kamenné domy ve starých městech. Územní plánování v těchto polohách novou nabídku téměř znemožňuje.

Jak daleko je vše od letiště Split?

Trogir a Kaštela zhruba 10 minut, Split 25 až 40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska zhruba 90. V červenci a srpnu počítejte s delší dobou.

Je Dalmácie dobrým trhem pro pronájem?

Poptávka je silná, ale soustředěná: na období od června do září připadá v Chorvatsku více než 80 % přenocování. Krátkodobý pronájem vyžaduje povolení, paušální daň za lůžko (70 € v Trogiru a Kaštele, až 250 € v centru Splitu) a v bytových domech souhlas spoluvlastníků. Ekonomika se podle mikrolokality výrazně liší; propočítáváme ji pro každou nemovitost zvlášť.

Která města žijí i v zimě?

Split a s ním Kaštela a Trogir, které jsou součástí téže městské aglomerace. Makarská riviéra, Primošten, Rogoznica a ostrovy jsou od listopadu do března mnohem klidnější.

Existují přímé lety?

V létě je Split spojen s většinou Evropy a od roku 2026 existuje sezónní přímý let z New Yorku. V zimě funguje jen malý počet linek, takže mnoho vlastníků přestupuje v Záhřebu.