La Dalmatie,
de Split à Primošten
La région où nous vivons et travaillons, marché par marché.
Dalmatie
Là où la côte
se concentre.
Notre bureau est à Kaštela, à dix minutes de l’aéroport de Split. Tous les marchés continentaux présentés ci-dessous sont à moins de quatre-vingt-dix minutes.
La Dalmatie a l’aéroport, les îles, les villes classées par l’UNESCO et la saison la plus longue. Elle a aussi l’urbanisme le plus strict, ce qui explique pourquoi l’offre de biens de qualité y est si limitée.
Le comitat de Split-Dalmatie a enregistré 20,9 millions de nuitées en 2025, soit environ un cinquième du tourisme croate. Trois sites du patrimoine mondial de l’UNESCO s’y trouvent : le palais de Dioclétien à Split, la vieille ville de Trogir et la plaine de Stari Grad sur Hvar.
Trogir et Čiovo
Une vieille ville classée par l’UNESCO sur un îlot, trois marinas et, de l’autre côté du pont, l’île de Čiovo, à six kilomètres de l’aéroport. C’est le marché des villas de la région : maisons contemporaines avec piscine sur le versant sud de Čiovo, maisons en front de mer à Slatine, Arbanija et Seget. Trogir en détail.
Split et la Riviera
La deuxième ville de Croatie : 160 000 habitants, une université, le plus grand hôpital de Dalmatie et le port de passagers le plus fréquenté du pays. Appartements et penthouses urbains à Meje, Bačvice, Firule et Žnjan, villas en direction de Podstrana et d’Omiš. Les prix de vente effectifs des appartements les plus élevés de Croatie et un marché actif toute l’année. Split en détail.
Kaštela
Sept localités historiques le long de la baie, entre Split et Trogir, avec 38 000 habitants, une marina de 420 anneaux et l’aéroport lui-même. Les prix y sont inférieurs d’environ un tiers à ceux de Split, pour la situation la plus centrale de la région. La taxe foncière annuelle y est au minimum légal.
Primošten et Rogoznica
De l’autre côté de la limite du comitat, en direction de Šibenik. Primošten est une ancienne île rattachée au continent, adossée aux vignobles de Bucavac et à leurs murets de pierre. Rogoznica compte 54 km de criques et la marina Frapa. Moins d’un quart des logements y sont habités toute l’année, et l’offre neuve est très limitée.
La Riviera de Makarska
Soixante kilomètres de plages de galets au pied du Biokovo, de Brela à Gradac. Une forte demande estivale, mais à environ quatre-vingt-dix minutes de l’aéroport et un marché plus saisonnier.
Les îles
Brač est à 50 minutes de Split en ferry, Šolta à une heure, la ville de Hvar à une heure en catamaran, Vis à deux heures vingt. Les biens insulaires sont plus rares et moins liquides, et la construction comme l’entretien y coûtent davantage. Les plus beaux se vendent le plus souvent de gré à gré, en toute discrétion.
Accès
De 10 à 90
minutes.
L’aéroport de Split se trouve à Kaštela, entre Split et Trogir. Il a accueilli un record de 3,88 millions de passagers en 2025 et a obtenu en 2026 un vol direct saisonnier depuis New York.
| Depuis l’aéroport | Distance | En voiture |
|---|---|---|
| Trogir | 6 km | 10 min |
| Split centre | 23 km | 25–40 min |
| Podstrana | 27 km | 30 min |
| Rogoznica | 33 km | 35 min |
| Primošten | 38 km | 40 min |
| Omiš | 42 km | 45 min |
| Šibenik | 55 km | 50 min |
| Makarska | 78 km | 90 min |
Ces durées sont approximatives, avec deux réserves. En juillet et en août, la circulation sur la route côtière peut les doubler. Et l’aéroport est saisonnier : de juin à septembre, il accueille environ 70 % de ses passagers, alors qu’il en reçoit moins de 40 000 en janvier. Les propriétaires qui viennent en hiver passent souvent par Zagreb ou prennent la route ; l’autoroute A1 rejoint Zagreb en quatre heures environ.
Marchés
La Dalmatie,
rue par rue.
Trogir
Vieille ville classée par l’UNESCO, à dix minutes de l’aéroport. Le cœur de notre activité.
Čiovo
L’île qui fait face à Trogir. Villas, terrains en front de mer et criques paisibles.
Split
La capitale de la Dalmatie. Appartements en ville, penthouses et la Riviera en direction de Podstrana.
Kaštela
Sept localités historiques le long de la baie, entre Split et Trogir. C’est ici que se trouve notre bureau.
Primošten
Une petite ville de pierre sur une presqu’île, aux règles d’urbanisme strictes et à l’offre neuve très limitée.
Rogoznica
La marina Frapa et un littoral de criques. Maisons et terrains en front de mer.
Makarska
Villas de la Riviera au pied du Biokovo. Une rentabilité locative solide.
Šibenik & Zadar
La Dalmatie du Nord. Biens en bord de mer et opportunités de développement à des niveaux de prix encore en retrait.
Vis & les îles
Brač, Hvar, Šolta, Vis. Des biens rares, peu liquides et le plus souvent off-market.
Opatija
Le Kvarner. Villas Belle Époque pour les clients qui préfèrent le nord.
Choisir
Trois questions
d’emplacement.
Toute l’année ou en saison ?
À Split, 72 % des logements sont habités toute l’année. À Kaštela, c’est 62 %, à Trogir 46 %, à Makarska 44 %, dans la ville de Hvar 29 %, à Okrug sur Čiovo 18 % et à Rogoznica 12 %. Ce chiffre, issu du recensement de 2021, vous dit à quoi ressemble un lieu en janvier et quelle sera la profondeur du marché local d’acquéreurs au moment de la revente.
Quelle liquidité ?
Les ventes dans le comitat de Split-Dalmatie ont reculé de près d’un quart en 2025, alors que les prix continuaient de monter. Les biens bien évalués dans des emplacements établis se vendent toujours ; les biens surévalués dans des emplacements secondaires attendent.
Que coûtera la détention ?
La taxe foncière annuelle est fixée par chaque commune. En 2026, elle est de 0,60 € par m² à Kaštela, 2 € à Trogir et Seget, 3 € à Hvar, environ 4 € à Rogoznica et Primošten, 5 € à Split et Makarska, et 4–8 € à Okrug. Pour une villa de 300 m², cela représente 180 € par an à Kaštela et jusqu’à 2 400 € à Okrug.
Chiffres à septembre 2026. Sources : Bureau croate des statistiques (recensement 2021, tourisme 2025), Office national croate du tourisme, aéroport de Split, administration fiscale croate, ministère de l’Aménagement du territoire (revue du marché immobilier 2025). Information générale, et non conseil juridique ou fiscal.
FAQ
Les questions que l’on nous pose
Quelle partie de la Dalmatie offre la meilleure valeur à long terme ?
Les emplacements impossibles à reproduire : vues mer protégées près de Trogir et de Split, front de mer sur Čiovo, à Primošten et à Rogoznica, et maisons de pierre en vieille ville. Le droit de l’urbanisme rend quasi impossible toute offre nouvelle à ces emplacements.
À quelle distance se trouve chaque lieu de l’aéroport de Split ?
Trogir et Kaštela à environ 10 minutes, Split à 25 à 40, Rogoznica à 35, Primošten à 40, Šibenik à 50, Makarska à environ 90. Prévoyez davantage en juillet et en août.
La Dalmatie est-elle un bon marché locatif ?
La demande est forte mais concentrée : de juin à septembre, la Croatie enregistre plus de 80 % de ses nuitées. La location de courte durée exige une autorisation, un forfait fiscal par lit (70 € à Trogir et Kaštela, jusqu’à 250 € dans le centre de Split) et, en copropriété, l’accord des copropriétaires. La rentabilité varie fortement selon le micro-emplacement ; nous la modélisons bien par bien.
Quelles villes restent animées en hiver ?
Split, et avec elle Kaštela et Trogir, qui font partie de la même agglomération. La Riviera de Makarska, Primošten, Rogoznica et les îles sont beaucoup plus calmes de novembre à mars.
Existe-t-il des vols directs ?
En été, Split est reliée à la plupart des pays d’Europe et, depuis 2026, un vol direct saisonnier la relie à New York. En hiver, seules quelques lignes sont exploitées, si bien que de nombreux propriétaires passent par Zagreb.
Opportunités sélectionnées
Tous les biens sélectionnés
Villa pieds dans l’eau à Trogir
Voir le bien
Villa panoramique, Trogir
Voir le bienÀ lire également
La connaissance du terrain, à vos côtés.
Dites-nous où vous cherchez.