L’immobilier de luxe
en Croatie

Où se situe la valeur sur l’Adriatique, comment les acquéreurs internationaux achètent, et pourquoi les meilleurs biens font rarement l’objet d’annonces.

Engager la conversation

Le marché

Une seule côte.
Plusieurs marchés.

La côte croate n’est pas un marché du luxe unique, mais une succession de marchés très différents. Le littoral continental s’étend sur près de 1 800 km, auxquels s’ajoutent plus de 1 200 îles, îlots et récifs. Les prix, les acquéreurs et les règles changent tous les cent kilomètres.

Istrie

Le marché accessible en voiture : Ljubljana est à deux heures, Munich et Vienne à cinq ou six heures. Rovinj est la ville la plus chère, suivie d’Umag, Novigrad et Poreč, avec des villas en pierre et piscine dans les villages perchés de l’arrière-pays. En 2025, environ un quart des transactions immobilières en Istrie impliquaient un acquéreur étranger, la part la plus élevée du pays.

Kvarner

Opatija, la grande station de la Riviera des Habsbourg, avec ses villas Belle Époque, et derrière elle les îles de Krk, Cres et Lošinj. Les prix de vente effectifs des appartements à Opatija figurent parmi les trois plus élevés de Croatie.

Dalmatie du Nord

Zadar et Šibenik : un aéroport desservi par les compagnies low cost, l’autoroute A1, de grandes marinas et un littoral plus espacé. Les prix se situent plus tôt dans le cycle qu’au sud et l’offre neuve est abondante : en 2025, le comitat de Zadar a livré davantage de logements que ceux de Split-Dalmatie ou d’Istrie.

Dalmatie centrale

Trogir, Split, Kaštela, la Riviera de Makarska et les îles de Brač, Hvar, Šolta et Vis. Le marché haut de gamme le plus profond et le plus liquide de la côte, porté par l’aéroport de Split, qui a accueilli un record de 3,9 millions de passagers en 2025 et a obtenu en 2026 un vol direct saisonnier depuis New York. En 2025, Split a enregistré le prix de vente médian effectif des appartements le plus élevé du pays. C’est ici que nous sommes installés. La Dalmatie en détail.

Dubrovnik et le sud

Une cité fortifiée classée par l’UNESCO, avec très peu de place pour s’étendre, entourée de Cavtat, Pelješac et Korčula, et reliée au reste du pays depuis 2022 par le pont de Pelješac. Les prix comptent parmi les plus élevés de Croatie, et le marché est étroit.

Ce que luxe veut dire ici

L’emplacement,
pas le marbre.

Sur l’Adriatique, la prime se paie pour l’emplacement : une vue mer protégée, une parcelle en front de mer, une maison de pierre en vieille ville, une baie privée. Les intérieurs se transforment. L’emplacement, jamais.

Pourquoi l’offre est limitée

Dans la bande des 1 000 mètres à partir de la mer, sur le continent comme sur chaque île, le droit de l’urbanisme limite l’extension des zones constructibles, exclut la création de nouvelles agglomérations et impose aux constructions nouvelles hors agglomération un recul d’au moins 100 mètres par rapport au rivage. Le rivage lui-même relève du domaine public maritime et ne peut appartenir à personne. Ce qui existe déjà légalement à un bel emplacement constitue, en pratique, l’essentiel de ce qu’il y aura jamais. Le front de mer expliqué.

Repères de prix

En Dalmatie centrale, les penthouses avec vue mer et les villas en front de mer se négocient généralement entre 6 000 et 12 000 € le m² environ, les villas neuves avec vue mer et piscine entre 1,2 M€ et 4 M€ environ. Les propriétés d’exception en front de mer et sur les îles sont évaluées au cas par cas et se vendent le plus souvent off-market.

À l’aune de la Méditerranée, cela reste modéré : les adresses prime de la Côte d’Azur s’échangent au-delà de 20 000 € le m².

Qui achète

Les acquéreurs étrangers ont réalisé environ 9 400 achats en 2025, soit 8 % de l’ensemble des transactions du pays, et une part bien plus élevée sur la côte. La Slovénie, l’Allemagne et l’Autriche en représentent plus de la moitié.

Où en est le marché

Les prix continuent de monter : l’indice officiel affichait une hausse de 14,3 % sur un an au premier trimestre 2026, et de 12,6 % sur l’Adriatique, la quatrième plus forte progression de l’UE. Les volumes, eux, reculent : les ventes ont baissé d’environ 22 % en 2025, puis de nouveau début 2026. Moins de ventes à des prix plus élevés : sur un tel marché, la qualité et la justesse du prix comptent davantage que la dynamique. Pourquoi les prix augmentent depuis 2020.

Bien acheter

Quatre questions avant toute visite.

01
La vue est-elle protégée ?
C’est le statut d’urbanisme du terrain situé devant qui décide, pas ce qui s’y trouve aujourd’hui. Nous lisons le plan d’aménagement avant de regarder la terrasse.
02
Le titre est-il sain ?
Le registre foncier et le cadastre doivent concorder entre eux et avec le bâtiment. Les permis sont confrontés à ce qui a réellement été construit.
03
Quelle structure ?
En nom propre ou en société, bien ancien soumis à l’impôt sur les mutations ou bien neuf soumis à la TVA. Pour les acquéreurs hors UE, la voie choisie détermine le calendrier.
04
Quelle sortie ?
Qui vous rachètera ce bien dans dix ans, et combien coûtera sa détention d’ici là ? Fiscalité, entretien et liquidité font partie de la décision.

Le cadre

Ce que coûtent
l’achat et la détention.

Les citoyens de l’UE et de l’EEE achètent aux mêmes conditions que les Croates. Les citoyens suisses n’ont pas non plus besoin d’autorisation, à condition d’avoir une résidence déclarée en Croatie. Les acquéreurs d’autres pays doivent bénéficier de la réciprocité et obtenir l’accord du ministère de la Justice.

Cela est sur le point de changer. Avec l’adhésion pleine et entière de la Croatie à l’OCDE, attendue prochainement, les citoyens de tous les États membres de l’OCDE pourront acheter aux mêmes conditions que les Croates. Le guide pour les acquéreurs étrangers.

Poste	À quoi s’attendre
Impôt sur les mutations	3 % de la valeur de marché, à la charge de l’acquéreur pour un bien ancien
TVA	25 % sur les biens neufs vendus par un promoteur, en principe incluse dans le prix affiché ; pas d’impôt sur les mutations dans ce cas
Frais juridiques et d’inscription	Avocat selon accord, généralement autour de 1 % ; les frais du registre foncier sont symboliques
Commission d’agence	En général 3 % plus TVA, dans le cadre d’un mandat écrit
Taxe foncière annuelle	0,60–8,00 € par m² et par an depuis 2025, fixée par chaque commune ; non due pour une résidence principale ou une location de longue durée
Imposition à la revente	Aucune pour les particuliers après deux ans de détention ; 24 % de la plus-value avant ce délai

Chiffres à septembre 2026. Sources : Bureau croate des statistiques, Eurostat, administration fiscale croate, ministère de l’Aménagement du territoire (revue du marché immobilier 2025), Knight Frank. Information générale, et non conseil juridique ou fiscal.

FAQ

Les questions que l’on nous pose

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien de luxe en Croatie ?

Oui. Les citoyens de l’UE et de l’EEE achètent comme les Croates, de même que les citoyens suisses ayant une résidence déclarée en Croatie. Les autres ressortissants doivent bénéficier de la réciprocité et obtenir l’accord du ministère de la Justice, ce qui couvre le Royaume-Uni et la plupart des États américains. Deux pays font l’objet de restrictions temporaires : les Canadiens ne peuvent pas acheter de logement dans les grandes villes jusqu’à la fin de 2026, et les Australiens ne peuvent pas acheter de logement existant jusqu’en mars 2027. Pour la plupart des acquéreurs hors UE, une société croate constitue une alternative. Avec l’adhésion pleine et entière de la Croatie à l’OCDE, attendue prochainement, les citoyens de tous les États membres de l’OCDE pourront acheter aux mêmes conditions que les Croates. En savoir plus.

Quels sont les frais d’acquisition ?

3 % d’impôt sur les mutations pour un bien ancien, ou 25 % de TVA, incluse dans le prix d’un bien neuf. S’y ajoutent des honoraires d’avocat d’environ 1 % et une commission d’agence de 3 % plus TVA en général, dans le cadre d’un mandat écrit. Au total, l’achat d’un bien ancien coûte généralement environ 8 % en plus du prix.

Où se trouve le marché du luxe le plus solide ?

En Dalmatie centrale, entre Trogir et Makarska : l’aéroport le plus fréquenté de la côte, le plus large vivier d’acquéreurs et l’offre la plus contrainte. Au nord, c’est Opatija. Split et Opatija figuraient toutes deux en 2025 parmi les trois localités où les prix de vente effectifs des appartements étaient les plus élevés du pays.

Les prix augmentent-ils encore ?

Oui, de 14,3 % sur un an début 2026, alors que le nombre de ventes a nettement reculé. La Banque nationale de Croatie a averti que les prix progressent plus vite que les fondamentaux. Nous y voyons une raison d’être sélectif sur l’emplacement et rigoureux sur le prix.

Existe-t-il une taxe foncière annuelle ?

Oui, depuis 2025 : 0,60–8,00 € par m² et par an, fixée par chaque commune. En 2026, elle s’élève à 5 € à Split, 2 € à Trogir et 3 € à Hvar. La résidence principale et le logement loué à long terme en sont exonérés ; les résidences secondaires et les locations de courte durée ne le sont pas.

L’achat d’un bien donne-t-il un droit de séjour ?

Pas en soi. La Croatie n’a pas de golden visa. Les citoyens de l’UE bénéficient de la libre circulation ; les propriétaires hors UE peuvent demander un séjour temporaire d’un an au maximum sur la base de leur propriété, à la discrétion des autorités.