Acheter un bien immobilier en Croatie en tant qu’étranger

La Croatie est devenue l’une des destinations européennes les plus attractives pour les acquéreurs immobiliers internationaux. La côte adriatique, l’appartenance à l’UE, l’adoption de l’euro, l’accès à l’espace Schengen et une offre côtière limitée suscitent un vif intérêt chez les acquéreurs en quête de résidences secondaires, de lieux de vie ou d’investissements à long terme.

Pour les acquéreurs internationaux, en particulier ceux qui achètent depuis l’extérieur de l’Union européenne, le marché immobilier croate offre de réelles opportunités, mais le processus diffère de celui de nombreux autres pays.

Trouver la bonne villa ou le bon appartement n’est que la première étape. Une acquisition réussie suppose de comprendre les structures de détention, les exigences juridiques, la fiscalité, les documents nécessaires et les différences pratiques entre un achat en tant que particulier, par l’intermédiaire d’une société ou en tant qu’investisseur.

Chez PEAK ESTATE, nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des acquéreurs internationaux tout au long du processus immobilier croate, de l’identification des opportunités adaptées à la coordination des vérifications préalables, en passant par la mise en relation avec des professionnels locaux de confiance.

Qui peut acheter un bien immobilier en Croatie ?

La possibilité d’acheter un bien immobilier en Croatie dépend principalement de la nationalité de l’acquéreur et de la structure d’acquisition.

Citoyens de l’UE et de l’EEE

Les citoyens des pays de l’Union européenne et de l’Espace économique européen peuvent en règle générale acheter un bien immobilier en Croatie aux mêmes conditions que les citoyens croates.

Le processus est relativement simple et comprend généralement :

• l’obtention d’un numéro d’identification fiscale croate (OIB)
• la signature des documents d’achat
• le règlement du prix
• l’inscription de la propriété au registre foncier

Pour les acquéreurs de l’UE, la principale difficulté n’est généralement pas la possibilité d’acheter, mais la vérification que le bien a une situation juridique saine et correspond à l’usage envisagé.

Acquéreurs hors UE : ce qu’il faut savoir

La Croatie attire un nombre croissant d’acquéreurs extérieurs à l’Union européenne, notamment des investisseurs et des clients privés venant de pays tels que les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suisse, le Canada, le Moyen-Orient et l’Asie.

Les ressortissants hors UE peuvent acheter un bien immobilier en Croatie, mais le processus dépend de la réciprocité entre la Croatie et le pays dont l’acquéreur a la nationalité.

En pratique, cela signifie que :

• l’accord du ministère croate de la Justice peut être nécessaire
• la procédure peut prendre plusieurs mois
• l’inscription de la propriété ne peut généralement pas être finalisée avant l’obtention de cet accord

Les délais variant selon la nationalité et les documents fournis, les acquéreurs internationaux ont intérêt à anticiper cette étape dès le début du processus.

Deux particularités actuelles : les citoyens suisses ayant une résidence déclarée en Croatie n’ont pas besoin d’autorisation, et la réciprocité est temporairement suspendue pour les Canadiens souhaitant acheter un logement dans les grandes villes (jusqu’à la fin de 2026) et pour les Australiens souhaitant acheter un bien existant (jusqu’en mars 2027).

Cela devrait bientôt changer. Avec l’adhésion de la Croatie à l’OCDE, les citoyens de tous les États membres, notamment les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suisse, le Canada et l’Australie, pourront acheter un bien immobilier en Croatie aux mêmes conditions que les citoyens de l’UE, sans examen de réciprocité ni autorisation ministérielle. La loi est déjà adoptée et entrera en vigueur le jour de l’adhésion.

Chez PEAK ESTATE, nous aidons les acquéreurs étrangers à comprendre ces exigences avant de s’engager sur un bien, et nous coordonnons le processus avec des juristes locaux.

Acheter par l’intermédiaire d’une société croate

Pour certains acquéreurs internationaux, l’achat par une société croate (d.o.o.) peut constituer une structure alternative.

Cette approche est souvent envisagée pour :

• les acquéreurs hors UE
• les portefeuilles d’investissement
• les activités de location
• les projets de développement
• les acquéreurs de plusieurs biens

Une structure sociétaire entraîne toutefois des obligations supplémentaires :

• tenue d’une comptabilité
• comptes annuels
• questions d’impôt sur les sociétés
• frais administratifs

La structure optimale dépend de l’objectif : usage personnel, revenus d’investissement, protection du patrimoine ou développement futur.

Une véritable stratégie d’acquisition doit être définie avant de commencer à chercher des biens.

Impôts et frais que les acquéreurs internationaux doivent connaître

Le prix d’achat n’est qu’une partie du coût d’une acquisition en Croatie.

Les acquéreurs internationaux doivent raisonner en coût d’acquisition global.

Impôt sur les mutations immobilières

Pour la plupart des biens anciens, l’acquéreur paie un impôt sur les mutations immobilières de 3 %, calculé sur la valeur de marché du bien.

TVA sur les programmes neufs

Les biens achetés directement auprès d’un promoteur sont généralement soumis à une TVA de 25 % au lieu de l’impôt sur les mutations.

Dans de nombreux programmes neufs, la TVA est déjà incluse dans le prix de vente affiché.

Cette distinction est particulièrement importante sur les marchés côtiers, où les appartements et villas neufs représentent une part significative de l’offre disponible.

Autres frais d’acquisition

Selon la complexité de la transaction, les acquéreurs doivent également prévoir :

• les vérifications juridiques préalables
• les frais de notaire
• les frais de traduction
• les frais d’inscription
• les honoraires d’intermédiation prévus par le mandat convenu

Pour les acquéreurs internationaux, un accompagnement professionnel représente généralement un faible investissement au regard des risques d’un achat sans expertise locale.

Le processus d’achat en Croatie pour les clients internationaux

1. Définir la stratégie d’acquisition

Avant toute recherche, nous aidons les acquéreurs à définir :

• l’emplacement souhaité
• le type de bien
• le budget
• les attentes en matière de cadre de vie
• les objectifs d’investissement
• la structure de détention

La Croatie n’est pas un marché unique. Une villa en front de mer près de Split, une résidence sur une île, un bien en Istrie ou un investissement hôtelier exigent chacun une approche différente.

2. Trouver les bonnes opportunités

Les acquéreurs internationaux commencent souvent leur recherche sur des portails internationaux et découvrent vite que le marché croate est fragmenté.

De nombreuses opportunités pertinentes ne sont pas nécessairement visibles sur les plateformes internationales.

Un accompagnement local donne accès :

• aux biens commercialisés publiquement
• aux opportunités proposées par les promoteurs
• à la connaissance fine du marché local
• aux opportunités présentées en toute discrétion, lorsque cela s’y prête

Notre rôle n’est pas simplement de présenter des annonces, mais d’identifier les opportunités qui correspondent aux objectifs de l’acquéreur.

3. Les vérifications avant l’achat

L’étape la plus importante se situe souvent avant la signature.

Chaque bien doit être examiné avec soin.

Vérification de la propriété

Le registre foncier doit confirmer :

• la structure de propriété
• les droits inscrits
• les hypothèques
• les restrictions
• les éventuels litiges

Conformité de la construction

Sur la côte en particulier, les acquéreurs doivent vérifier :

• les permis de construire
• le statut de régularisation
• la surface inscrite du bien
• la concordance entre les documents et la réalité

Un bien peut sembler parfait tout en nécessitant des clarifications en coulisses.

Trois erreurs que les acquéreurs internationaux doivent éviter

1. Tomber amoureux du bien avant de vérifier les documents

La côte adriatique suscite des décisions émotionnelles. Une vue mer, un emplacement et une architecture peuvent être exceptionnels, mais le fondement juridique doit pouvoir porter l’investissement.

2. Supposer que tout bâtiment existant est parfaitement légal

Les biens côtiers anciens, les extensions et les rénovations exigent un examen attentif.

Un bâtiment achevé ne signifie pas automatiquement que chacune de ses parties est correctement inscrite.

3. Sous-estimer les différences entre marchés locaux

Les prix, les réglementations et les opportunités varient considérablement d’une région à l’autre.

La bonne stratégie peut être totalement différente à Split, à Dubrovnik, en Istrie, sur les îles ou dans le nord de l’Adriatique.

Pourquoi les acquéreurs internationaux choisissent PEAK ESTATE

Acheter un bien à l’étranger exige davantage qu’un accès aux annonces.

Les clients internationaux ont besoin d’un partenaire local qui connaît :

• le marché croate
• le cadre juridique
• les différences régionales
• les ressorts de la négociation
• des professionnels locaux de confiance

PEAK ESTATE est spécialisée dans l’accompagnement des acquéreurs internationaux lors de leurs acquisitions immobilières en Croatie, en associant l’accès au marché local à une approche internationale.

Du premier échange jusqu’à l’inscription de la propriété, nous aidons nos clients à prendre des décisions éclairées lorsqu’ils acquièrent un bien en Croatie.

Conseil privé pour acquéreurs internationaux.

Information générale uniquement. Ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.