Zakup nieruchomości w Chorwacji przez cudzoziemca

Chorwacja stała się jednym z najatrakcyjniejszych kierunków w Europie dla międzynarodowych nabywców nieruchomości. Wybrzeże Adriatyku, członkostwo w Unii Europejskiej, euro, strefa Schengen i ograniczona podaż na wybrzeżu sprawiły, że kraj ten budzi duże zainteresowanie osób szukających domu wakacyjnego, rezydencji do życia na własnych zasadach lub długoterminowej inwestycji.

Dla międzynarodowych nabywców, zwłaszcza spoza Unii Europejskiej, chorwacki rynek nieruchomości oferuje znaczące możliwości, jednak sam proces zakupu przebiega inaczej niż w wielu innych krajach.

Znalezienie odpowiedniej willi lub apartamentu to dopiero pierwszy krok. Udana transakcja wymaga zrozumienia struktur własności, wymogów prawnych, opodatkowania, dokumentacji oraz praktycznych różnic między zakupem jako osoba prywatna, przez spółkę lub jako inwestor.

PEAK ESTATE specjalizuje się we wspieraniu międzynarodowych nabywców na każdym etapie zakupu nieruchomości w Chorwacji, od wyszukania odpowiednich ofert, przez koordynację due diligence, po kontakt ze sprawdzonymi lokalnymi specjalistami.

Kto może kupić nieruchomość w Chorwacji?

Możliwość nabycia nieruchomości w Chorwacji zależy przede wszystkim od obywatelstwa nabywcy i od wybranej struktury zakupu.

Obywatele UE i EOG

Obywatele państw Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą co do zasady nabywać nieruchomości w Chorwacji na takich samych warunkach jak obywatele Chorwacji.

Procedura jest stosunkowo prosta i zazwyczaj obejmuje:

• uzyskanie chorwackiego numeru identyfikacji podatkowej (OIB)
• podpisanie dokumentów zakupu
• dokonanie płatności
• wpis prawa własności do księgi wieczystej

Dla nabywców z UE głównym wyzwaniem nie jest zwykle samo prawo do zakupu, lecz upewnienie się, że nieruchomość ma uregulowany stan prawny i odpowiada zamierzonemu celowi.

Nabywcy spoza UE: co warto wiedzieć

Chorwacja przyciąga coraz więcej nabywców spoza Unii Europejskiej, w tym inwestorów i klientów prywatnych z takich krajów jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Szwajcaria, Kanada, a także z Bliskiego Wschodu i Azji.

Obywatele państw spoza UE mogą kupować nieruchomości w Chorwacji, jednak procedura zależy od zasady wzajemności między Chorwacją a państwem, którego obywatelem jest nabywca.

W praktyce oznacza to, że:

• może być wymagana zgoda chorwackiego Ministerstwa Sprawiedliwości
• procedura może trwać kilka miesięcy
• wpis prawa własności zazwyczaj nie jest możliwy przed uzyskaniem zgody

Ponieważ czas trwania zależy od obywatelstwa i dokumentacji, międzynarodowi nabywcy powinni uwzględnić ten etap już na początku procesu.

Dwie aktualne szczególne sytuacje: obywatele Szwajcarii z zameldowanym miejscem zamieszkania w Chorwacji nie potrzebują zgody, a zasada wzajemności jest czasowo zawieszona wobec Kanadyjczyków kupujących nieruchomości mieszkalne w większych miastach (do końca 2026 roku) oraz wobec Australijczyków kupujących nieruchomości z rynku wtórnego (do marca 2027 roku).

Wkrótce ma się to zmienić. Wraz z przystąpieniem Chorwacji do OECD obywatele wszystkich państw członkowskich, w tym Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Kanady i Australii, będą mogli nabywać nieruchomości w Chorwacji na takich samych warunkach jak obywatele UE, bez badania wzajemności i bez zgody ministerstwa. Ustawa została już uchwalona i wejdzie w życie w dniu przystąpienia Chorwacji do organizacji.

W PEAK ESTATE pomagamy zagranicznym nabywcom zrozumieć te wymogi, zanim zdecydują się na konkretną nieruchomość, i koordynujemy cały proces z lokalnymi prawnikami.

Zakup przez chorwacką spółkę

Dla części międzynarodowych nabywców alternatywną strukturą może być zakup przez chorwacką spółkę (d.o.o.).

Takie rozwiązanie rozważa się często w przypadku:

• nabywców spoza UE
• portfeli inwestycyjnych
• działalności związanej z najmem
• projektów deweloperskich
• nabywców kupujących kilka nieruchomości

Struktura spółki wiąże się jednak z dodatkowymi obowiązkami:

• prowadzeniem księgowości
• sprawozdawczością roczną
• kwestiami podatku dochodowego od osób prawnych
• kosztami administracyjnymi

Optymalna struktura zależy od tego, czy celem jest użytek własny, dochód z inwestycji, ochrona majątku czy przyszła inwestycja deweloperska.

Przemyślaną strategię zakupu warto określić, zanim rozpocznie się poszukiwanie nieruchomości.

Podatki i koszty, które powinni znać międzynarodowi nabywcy

Cena zakupu to tylko część kosztów nabycia nieruchomości w Chorwacji.

Międzynarodowi nabywcy powinni brać pod uwagę całkowity koszt transakcji.

Podatek od obrotu nieruchomościami

W przypadku większości nieruchomości z rynku wtórnego nabywca płaci 3% podatku od obrotu nieruchomościami, obliczanego od wartości rynkowej nieruchomości.

VAT przy nowych inwestycjach

Nieruchomości kupowane bezpośrednio od dewelopera podlegają zazwyczaj 25% VAT zamiast podatku od obrotu nieruchomościami.

W wielu nowych inwestycjach VAT jest już wliczony w podaną cenę zakupu.

To rozróżnienie ma szczególne znaczenie na rynkach nadmorskich, gdzie nowo wybudowane apartamenty i wille stanowią znaczną część dostępnej oferty.

Dodatkowe koszty nabycia

W zależności od złożoności transakcji nabywcy powinni uwzględnić również:

• prawne due diligence
• koszty notarialne
• koszty tłumaczeń
• opłaty za wpis do księgi wieczystej
• wynagrodzenie pośrednika zgodnie z uzgodnioną umową

Dla międzynarodowych nabywców profesjonalne wsparcie to zazwyczaj niewielki koszt w porównaniu z ryzykiem zakupu bez lokalnej wiedzy.

Proces zakupu w Chorwacji dla klientów międzynarodowych

1. Określenie strategii zakupu

Zanim rozpoczną się poszukiwania, pomagamy nabywcom określić:

• preferowaną lokalizację
• rodzaj nieruchomości
• budżet
• oczekiwania związane ze stylem życia
• cele inwestycyjne
• strukturę własności

Chorwacja nie jest jednym rynkiem. Willa nad samym morzem w okolicach Splitu, rezydencja na wyspie, nieruchomość na Istrii czy inwestycja hotelarska wymagają za każdym razem innego podejścia.

2. Wyszukanie właściwych ofert

Międzynarodowi nabywcy często szukają na globalnych portalach i szybko odkrywają, że chorwacki rynek jest rozproszony.

Wiele interesujących ofert nie jest widocznych na platformach międzynarodowych.

Lokalne doradztwo zapewnia dostęp do:

• nieruchomości oferowanych publicznie
• ofert deweloperów
• lokalnej wiedzy o rynku
• ofert udostępnianych dyskretnie, gdy jest to właściwe

Naszą rolą nie jest jedynie przedstawianie ogłoszeń, lecz wyszukiwanie ofert odpowiadających celom nabywcy.

3. Due diligence przed zakupem

Najważniejszy etap ma często miejsce przed podpisaniem umowy.

Każdą nieruchomość należy starannie zweryfikować.

Weryfikacja prawa własności

Księga wieczysta powinna potwierdzać:

• strukturę własności
• wpisane prawa
• hipoteki
• ograniczenia
• ewentualne spory

Legalność budynku

Szczególnie na wybrzeżu nabywcy powinni sprawdzić:

• pozwolenia na budowę
• status legalizacji
• wpisaną powierzchnię nieruchomości
• zgodność dokumentacji ze stanem faktycznym

Nieruchomość może wyglądać idealnie, a mimo to wymagać wyjaśnienia pewnych kwestii, których nie widać na pierwszy rzut oka.

Trzy błędy, których międzynarodowi nabywcy powinni unikać

1. Zakochanie się w nieruchomości przed sprawdzeniem dokumentów

Wybrzeże Adriatyku skłania do emocjonalnych decyzji. Widok na morze, lokalizacja i architektura mogą być wyjątkowe, ale inwestycja musi mieć solidne podstawy prawne.

2. Założenie, że każdy istniejący budynek jest w pełni legalny

Starsze nieruchomości na wybrzeżu, rozbudowy i przebudowy wymagają starannej weryfikacji.

Ukończony budynek nie oznacza automatycznie, że każda jego część jest prawidłowo wpisana do rejestrów.

3. Niedocenianie różnic między rynkami lokalnymi

Ceny, przepisy i możliwości znacznie różnią się w zależności od regionu.

Właściwa strategia dla Splitu, Dubrovnika, Istrii, wysp czy północnego Adriatyku może być zupełnie inna.

Dlaczego międzynarodowi nabywcy współpracują z PEAK ESTATE

Zakup nieruchomości za granicą wymaga czegoś więcej niż dostępu do ogłoszeń.

Klienci międzynarodowi potrzebują lokalnego partnera, który zna:

• chorwacki rynek
• ramy prawne
• różnice regionalne
• dynamikę negocjacji
• sprawdzonych lokalnych specjalistów

PEAK ESTATE specjalizuje się w prowadzeniu międzynarodowych nabywców przez proces zakupu nieruchomości w Chorwacji, łącząc lokalny dostęp do rynku z międzynarodowym podejściem.

Od pierwszej rozmowy aż po wpis prawa własności pomagamy klientom podejmować świadome decyzje przy zakupie nieruchomości w Chorwacji.

Doradztwo prywatne dla międzynarodowych nabywców.

Informacje ogólne, nie stanowią porady prawnej ani podatkowej.