Dlaczego nieruchomości w Chorwacji drożeją od 2020 roku

Gdy większość inwestorów porównywała Marbellę z Algarve albo jezioro Como z Apulią, rynek po drugiej stronie Adriatyku konsekwentnie zyskiwał na wartości. Chorwacja rzadko pojawia się w międzynarodowych analizach rynku nieruchomości. Tymczasem niewiele rynków w Europie rozwijało się w ostatnich pięciu latach tak stabilnie.

Liczba

Od 2020 roku ceny wzrosły o około 80% według oficjalnego indeksu cen mieszkań. Stało się to w okresie najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii strefy euro, gdy koszty finansowania wzrosły wielokrotnie, a kilka rynków Europy Zachodniej utknęło w miejscu lub przeszło korektę.

Rok	Indeks cen mieszkań (2015 = 100)
2020	≈ 130
2021	≈ 145
2022	≈ 170
2023	≈ 186
2024	≈ 205
2025	≈ 238

Dynamika nie słabnie. Według Chorwackiego Urzędu Statystycznego średnie ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły w całym 2025 roku o 14,1%, a w pierwszym kwartale 2026 roku wciąż były o 14,3% wyższe niż rok wcześniej. Równie godna uwagi jak sam wzrost jest jego stabilność: ani jednego roku spadków, żadnego gwałtownego skoku zakończonego korektą.

Dlaczego

Ograniczona podaż na wybrzeżu. Chorwackie wybrzeże jest długie, ale gruntów, na których faktycznie można budować, jest niewiele. Chroniony pas przybrzeżny, rygorystyczne planowanie przestrzenne i powolne wydawanie pozwoleń sprawiają, że nowa podaż w najlepszych lokalizacjach pojawia się powoli, a w najbardziej pożądanych miejscach często wcale. Gdy popyt rośnie, a podaż nie może za nim nadążyć, zmienia się tylko cena.

Euro i Schengen od stycznia 2023 roku. Chorwacja przystąpiła do obu tego samego dnia. Wyeliminowało to ryzyko walutowe dla międzynarodowych nabywców oraz znacznie uprościło transakcje, finansowanie i podróże. Dla wielu inwestorów Chorwacja przestała być egzotyczną opcją i stała się rynkiem, który porównują bezpośrednio z Włochami czy Hiszpanią.

Wyniki z najmu. Wybrzeże środkowej Dalmacji ma jeden z najdłuższych sezonów w basenie Morza Śródziemnego. Do tego dochodzą bezpośrednie połączenia lotnicze z całej Europy oraz dojazd samochodem z Monachium czy Wiednia. Efektem jest obłożenie, które uzasadnia inwestycję daleko poza użytek własny.

Międzynarodowy popyt na niedowartościowanym rynku. Porównywalne nieruchomości nad samym morzem na Lazurowym Wybrzeżu, na Majorce czy na Wybrzeżu Amalfitańskim kosztują często znacznie więcej niż w Dalmacji. Segment premium w Chorwacji napędzają głównie zagraniczni nabywcy i właśnie na tę różnicę cen reagują.

Czego większość nie dostrzega

To nie jest jednolity rynek. Najlepsze nieruchomości nad samym morzem w niektórych częściach Splitu, Trogiru, Hvaru czy Dubrovnika zbliżają się już do poziomu Europy Zachodniej. Inne odcinki wybrzeża, mniejsze wyspy i mniej znane miejscowości są wciąż na wczesnym etapie cyklu. Pierwsza linia brzegowa czy druga linia może mieć większe znaczenie niż wybór między dwoma krajami.

Równie ważny jest moment zakupu w ramach inwestycji. W nowych projektach ceny zazwyczaj rosną etapami, od przedsprzedaży aż po ukończenie budowy. Pierwsi nabywcy zabezpieczają najlepsze lokale po najniższej cenie wejścia. Kupujący przy odbiorze płacą pełną cenę rynkową za to, co pozostało. W obrębie jednej inwestycji ta różnica może stanowić cały zwrot.

Wiele najciekawszych nieruchomości nigdy też nie trafia na portale. Zmieniają właściciela za pośrednictwem osobistych sieci kontaktów, często zanim powstanie jakiekolwiek ogłoszenie.

Co dalej

Dwucyfrowy roczny wzrost nie jest stanem trwałym i nikt nie powinien kupować w założeniu, że będzie trwał bez końca. Jego źródła mają jednak charakter strukturalny: niedobór gruntów na wybrzeżu, pełna integracja ze strefą euro i Schengen, długi sezon oraz wyraźna różnica cen w stosunku do Europy Zachodniej. Nie znikną wraz z kolejną decyzją w sprawie stóp procentowych ani jednym słabszym latem.

Lokalizacja liczy się bardziej niż kiedykolwiek. Moment decyduje o zwrocie. Dostęp robi różnicę.

Jeśli rozważają Państwo Chorwację i chcą poznać perspektywę z miejsca: Rozpocznijmy rozmowę.

Źródła: Chorwacki Urząd Statystyczny (Državni zavod za statistiku), Croatia Week, Global Property Guide.