Zašto su cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle od 2020. godine

Dok je većina investitora uspoređivala Marbellu s Algarveom ili Jezero Como s Apulijom, tržište s druge strane Jadrana bilježilo je kontinuirani rast. Hrvatska se rijetko pojavljuje na naslovnicama međunarodnih nekretninskih medija, a ipak je malo europskih tržišta u posljednjih pet godina pokazalo takvu stabilnost i kontinuitet.

Brojka

Od 2020. godine cijene su, prema službenom indeksu stambenih nekretnina, porasle za približno 80 %. Ovaj rast ostvaren je u razdoblju najagresivnijeg podizanja kamatnih stopa u povijesti eurozone, u vremenu kada su troškovi financiranja višestruko porasli, a mnoga zapadnoeuropska tržišta doživjela usporavanje ili korekciju cijena.

Godina	Indeks cijena stambenih nekretnina (2015. = 100)
2020.	≈ 130
2021.	≈ 145
2022.	≈ 170
2023.	≈ 186
2024.	≈ 205
2025.	≈ 238

Zamah se nastavlja. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječne cijene stambenih nekretnina u 2025. godini porasle su za 14,1 %, dok su u prvom tromjesečju 2026. bile 14,3 % više u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Ova stabilnost jednako je impresivna kao i sam rast, bez ijedne godine pada i bez naglih skokova praćenih korekcijama.

Zašto

Ograničena ponuda na obali. Hrvatska obala je duga, ali je atraktivno građevinsko zemljište iznimno ograničeno. Zaštićeni obalni pojas, striktno prostorno planiranje i dugotrajni procesi izdavanja dozvola usporavaju dolazak nove ponude na vrhunskim lokacijama. Kada potražnja kontinuirano raste uz ograničenu ponudu, prilagodba se odvija isključivo kroz cijenu.

Euro i Schengen. Ulaskom u eurozonu i schengenski prostor u siječnju 2023. godine uklonjen je valutni rizik za međunarodne kupce, dok su transakcije, financiranje i dolasci postali znatno jednostavniji. Za mnoge investitore Hrvatska je time od „egzotične opcije“ postala tržište koje se izravno uspoređuje s Italijom ili Španjolskom.

Rezultati najma. Srednja Dalmacija bilježi jednu od najdužih turističkih sezona na Mediteranu, potpomognutu odličnom avio-povezanošću i dostupnošću automobilom iz srednje Europe (München, Beč). Rezultat su visoke stope popunjenosti koje investitorima osiguravaju stabilan prinos izvan razdoblja vlastitog korištenja.

Međunarodna potražnja na podcijenjenom tržištu. Usporedive lokacije u prvom redu do mora na Azurnoj obali, Mallorci ili Amalfiju i dalje postižu znatno više cijene u odnosu na Dalmaciju. Premium segment hrvatskog tržišta primarno pokreću strani kupci koji prepoznaju tu razliku u vrijednosti.

Što većina previdi

Tržište nije homogeno. Vrhunske lokacije u Splitu, Trogiru, Hvaru ili Dubrovniku već se približavaju zapadnoeuropskim cjenovnim razinama. S druge strane, manje razvijeni dijelovi obale i otoci još se nalaze u ranoj fazi ciklusa. Pri tome je mikro-lokacija (prvi ili drugi red do mora) često značajniji faktor od samog izbora regije.

Također, ključan je trenutak ulaska u projekt. U novogradnjama cijene rastu po fazama, od pretprodaje do završetka gradnje. Rano ugovaranje osigurava najbolju jedinicu po najpovoljnijim uvjetima, dok kupci pri primopredaji plaćaju punu tržišnu cijenu. Ta razlika u fazi ulaska često čini okosnicu ukupnog prinosa.

Uz to, mnoge od najatraktivnijih nekretnina nikada ne budu javno oglašene. One mijenjaju vlasnike diskretno, kroz osobne i profesionalne mreže.

Kamo dalje

Dvoznamenkasti godišnji rast nije trajno stanje i investicije ne bi trebalo temeljiti na pretpostavci da će se takav tempo nastaviti u beskonačnost. Međutim, pokretači ovog rasta su strukturni: oskudica obalnog zemljišta, potpuna integracija u EU tokove, duga sezona i cjenovna konkurentnost u odnosu na zapadnu Europu. To su faktori koji ne nestaju s jednom odlukom o kamatnim stopama ili lošijom turističkom sezonom.

Lokacija je važnija nego ikada. Pravovremenost određuje prinos. Pristup pravim informacijama čini razliku.

Planirate investiciju u Hrvatskoj i tražite objektivan uvid s terena? Započnite povjerljiv razgovor.

Izvori: Državni zavod za statistiku, Croatia Week, Global Property Guide.