Zašto su cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle od 2020.

Dok je većina ulagača uspoređivala Marbellu s Algarveom ili jezero Como s Apulijom, tržište s druge strane Jadrana iz godine u godinu je raslo. Hrvatska se rijetko pojavljuje u međunarodnim napisima o nekretninama. A ipak je malo europskih tržišta u posljednjih pet godina bilo tako dosljedno.

Brojka

Od 2020. cijene su prema službenom indeksu cijena stambenih nekretnina porasle za oko 80 %. To se dogodilo tijekom najbržeg podizanja kamatnih stopa koje je europodručje ikad doživjelo, u razdoblju u kojem su se troškovi financiranja višestruko povećali, a nekoliko zapadnoeuropskih tržišta stalo ili doživjelo korekciju.

Godina	Indeks cijena stambenih nekretnina (2015. = 100)
2020.	≈ 130
2021.	≈ 145
2022.	≈ 170
2023.	≈ 186
2024.	≈ 205
2025.	≈ 238

Zamah nije oslabio. Prema Državnom zavodu za statistiku prosječne cijene stambenih nekretnina porasle su u cijeloj 2025. za 14,1 %, a u prvom tromjesečju 2026. i dalje su bile 14,3 % više nego godinu prije. Dosljednost je jednako vrijedna pozornosti kao i rast: nijedna godina pada i nijedan skok nakon kojeg bi uslijedila korekcija.

Zašto

Ograničena ponuda na obali. Hrvatska obala je duga, ali zemljište na kojem se zaista može graditi nije. Zaštićeni obalni pojas, strogo prostorno planiranje i sporo izdavanje dozvola znače da nova ponuda na najboljim lokacijama stiže polako, a na najboljim mjestima često nikako. Kad potražnja raste, a ponuda ne može odgovoriti, pomiče se samo cijena.

Euro i Schengen od siječnja 2023. Hrvatska je u oboje ušla istoga dana. Time je međunarodnim kupcima uklonjen valutni rizik, a transakcije, financiranje i putovanja postali su znatno jednostavniji. Za mnoge ulagače Hrvatska je od egzotične opcije postala tržište koje izravno uspoređuju s Italijom ili Španjolskom.

Rezultati najma. Srednjodalmatinska obala ima jednu od najdužih sezona na Mediteranu. Tome pridonose izravni letovi iz cijele Europe i udaljenost koja se iz Münchena ili Beča može prijeći automobilom. Rezultat je popunjenost koja ulaganje podupire i znatno izvan vlastitog korištenja.

Međunarodna potražnja na podcijenjenom tržištu. Usporedive pozicije uz more na Azurnoj obali, Mallorci ili Amalfijskoj obali često stoje znatno više nego u Dalmaciji. Gornji segment hrvatskog tržišta nose uglavnom strani kupci, a upravo na tu razliku u cijeni oni reagiraju.

Što većina previdi

Ovo nije ujednačeno tržište. Najbolje pozicije uz more u dijelovima Splita, Trogira, Hvara ili Dubrovnika već se približavaju zapadnoeuropskim razinama. Drugi dijelovi obale, manji otoci i manje poznata mjesta još su u ranoj fazi ciklusa. Prvi ili drugi red može biti važniji od izbora između dviju zemalja.

Jednako je važan trenutak ulaska u projekt. U novim projektima cijene obično rastu u fazama, od pretprodaje do dovršetka. Rani kupci osiguravaju najbolje jedinice po najnižoj ulaznoj cijeni. Kupci pri primopredaji plaćaju punu tržišnu cijenu za ono što je ostalo. Unutar jednog projekta ta razlika može biti cijeli prinos.

Mnoge od najzanimljivijih nekretnina također se nikad ne pojave na portalu. Mijenjaju vlasnika preko osobnih mreža, često prije nego što oglas uopće postoji.

Kamo dalje

Dvoznamenkasti godišnji rast nije trajno stanje i nitko ne bi trebao kupovati pretpostavljajući da će trajati unedogled. Pokretači koji stoje iza njega ipak su strukturni: oskudno obalno zemljište, puna integracija u euro i Schengen, duga sezona i jasna razlika u cijeni prema zapadnoj Europi. Oni ne nestaju sa sljedećom odlukom o kamatama ili jednim slabijim ljetom.

Lokacija je važnija nego ikad. Trenutak određuje prinos. Pristup čini razliku.

Ako istražujete Hrvatsku i želite pogled s terena: započnite razgovor.

Izvori: Državni zavod za statistiku, Croatia Week, Global Property Guide.