Warum Kroatiens Immobilienpreise seit 2020 steigen

Während die meisten Investoren Marbella mit der Algarve oder den Comer See mit Apulien verglichen, legte ein Markt auf der anderen Seite der Adria Jahr für Jahr zu. Kroatien kommt in der internationalen Immobilienberichterstattung selten vor. Dabei haben sich in den vergangenen fünf Jahren nur wenige europäische Märkte so beständig entwickelt.

Die Zahl

Seit 2020 sind die Preise laut amtlichem Hauspreisindex um rund 80 % gestiegen. Das geschah während der schnellsten Zinserhöhungen, die der Euroraum je erlebt hat, in einer Phase, in der sich die Finanzierungskosten vervielfachten und mehrere westeuropäische Märkte stagnierten oder korrigierten.

Jahr	Hauspreisindex (2015 = 100)
2020	≈ 130
2021	≈ 145
2022	≈ 170
2023	≈ 186
2024	≈ 205
2025	≈ 238

Die Dynamik hat nicht nachgelassen. Nach Angaben des Kroatischen Statistikamts stiegen die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise im Gesamtjahr 2025 um 14,1 %, und im ersten Quartal 2026 lagen sie noch immer 14,3 % über dem Vorjahr. Ebenso bemerkenswert wie das Wachstum ist seine Beständigkeit: kein Jahr mit Rückgang, kein Ausschlag mit anschließender Korrektur.

Warum

Begrenztes Angebot an der Küste. Die kroatische Küste ist lang, das tatsächlich bebaubare Land ist es nicht. Ein geschützter Küstenstreifen, strenge Raumplanung und langsame Genehmigungsverfahren sorgen dafür, dass neues Angebot in Bestlagen nur langsam entsteht, und an den besten Stellen oft gar nicht. Wenn die Nachfrage steigt und das Angebot nicht reagieren kann, bewegt sich nur der Preis.

Euro und Schengen seit Januar 2023. Kroatien trat beiden am selben Tag bei. Das beseitigte das Währungsrisiko für internationale Käufer und machte Transaktionen, Finanzierung und Reisen deutlich einfacher. Für viele Investoren wurde Kroatien von einer exotischen Option zu einem Markt, den sie direkt mit Italien oder Spanien vergleichen.

Vermietung. Die mitteldalmatinische Küste hat eine der längsten Saisons im Mittelmeerraum. Dazu kommen Direktflüge aus ganz Europa und die Erreichbarkeit mit dem Auto von München oder Wien. Das Ergebnis ist eine Auslastung, die die Investition weit über die Eigennutzung hinaus trägt.

Internationale Nachfrage in einem unterbewerteten Markt. Vergleichbare Lagen am Meer an der Côte d’Azur, auf Mallorca oder an der Amalfiküste kosten oft deutlich mehr als in Dalmatien. Das gehobene Segment Kroatiens wird vor allem von ausländischen Käufern getragen, und genau auf diese Preislücke reagieren sie.

Was die meisten übersehen

Dies ist kein einheitlicher Markt. Bestlagen am Meer in Teilen von Split, Trogir, Hvar oder Dubrovnik nähern sich bereits westeuropäischem Niveau. Andere Küstenabschnitte, kleinere Inseln und weniger bekannte Orte stehen noch früh im Zyklus. Erste Reihe oder zweite Reihe kann wichtiger sein als die Wahl zwischen zwei Ländern.

Genauso wichtig ist der Zeitpunkt innerhalb eines Projekts. Bei Neubauprojekten steigen die Preise üblicherweise stufenweise vom Vorverkauf bis zur Fertigstellung. Frühe Käufer sichern sich die besten Einheiten zum niedrigsten Einstiegspreis. Käufer bei der Übergabe zahlen den vollen Marktpreis für das, was übrig ist. Innerhalb eines Projekts kann dieser Unterschied die gesamte Rendite ausmachen.

Viele der interessantesten Immobilien erscheinen zudem nie auf einem Portal. Sie wechseln über persönliche Netzwerke den Eigentümer, oft bevor es überhaupt ein Inserat gibt.

Wie es weitergeht

Zweistelliges jährliches Wachstum ist kein Dauerzustand, und niemand sollte in der Annahme kaufen, dass es unbegrenzt anhält. Die Treiber dahinter sind jedoch strukturell: knappes Küstenland, die volle Integration in Euro und Schengen, eine lange Saison und ein klarer Preisabstand zu Westeuropa. Sie verschwinden nicht mit der nächsten Zinsentscheidung oder einem schwächeren Sommer.

Die Lage zählt mehr denn je. Der Zeitpunkt bestimmt die Rendite. Der Zugang macht den Unterschied.

Wenn Sie sich mit Kroatien befassen und eine Einschätzung von vor Ort möchten: Gespräch beginnen.

Quellen: Kroatisches Statistikamt (Državni zavod za statistiku), Croatia Week, Global Property Guide.