Proč ceny nemovitostí v Chorvatsku od roku 2020 rostou

Zatímco většina investorů porovnávala Marbellu s Algarve nebo jezero Como s Apulií, trh na druhé straně Jadranu dál tiše zhodnocoval. Chorvatsko se v mezinárodním realitním zpravodajství objevuje jen zřídka. Přesto se za posledních pět let vyvíjelo tak stabilně jen málo evropských trhů.

Číslo

Od roku 2020 vzrostly ceny podle oficiálního indexu cen bydlení zhruba o 80 %. Stalo se tak v období nejrychlejšího zvyšování úrokových sazeb v historii eurozóny, kdy se náklady na financování násobily a řada západoevropských trhů stagnovala nebo korigovala.

Rok	Index cen bydlení (2015 = 100)
2020	≈ 130
2021	≈ 145
2022	≈ 170
2023	≈ 186
2024	≈ 205
2025	≈ 238

Dynamika neslábne. Podle Chorvatského statistického úřadu vzrostly průměrné ceny rezidenčních nemovitostí za celý rok 2025 o 14,1 % a v prvním čtvrtletí 2026 byly stále o 14,3 % vyšší než o rok dříve. Stálost je stejně pozoruhodná jako samotný růst: žádný rok poklesu a žádný prudký skok následovaný korekcí.

Proč

Omezená nabídka na pobřeží. Chorvatské pobřeží je dlouhé, ale pozemků, na kterých lze skutečně stavět, je málo. Chráněné pobřežní pásmo, přísné územní plánování a pomalé povolovací řízení znamenají, že nová nabídka v prémiových lokalitách přibývá pomalu a na nejlepších místech často vůbec. Když poptávka roste a nabídka nemůže reagovat, pohne se jen cena.

Euro a Schengen od ledna 2023. Chorvatsko vstoupilo do obou ve stejný den. Tím pro zahraniční kupující zmizelo měnové riziko a transakce, financování i cestování se výrazně zjednodušily. Pro mnoho investorů se Chorvatsko změnilo z exotické možnosti v trh, který porovnávají přímo s Itálií nebo Španělskem.

Výsledky pronájmu. Pobřeží střední Dalmácie má jednu z nejdelších sezón ve Středomoří. K tomu přispívají přímé lety z celé Evropy a vzdálenost, kterou lze z Mnichova nebo Vídně urazit autem. Výsledkem je obsazenost, která investici podporuje i daleko nad rámec vlastního užívání.

Mezinárodní poptávka na podhodnoceném trhu. Srovnatelné nemovitosti u moře na Azurovém pobřeží, na Mallorce nebo na Amalfinském pobřeží často stojí výrazně více než v Dalmácii. Nejvyšší segment v Chorvatsku nesou především zahraniční kupující a právě na tento cenový rozdíl reagují.

Co většině lidí uniká

Nejde o jednotný trh. Prémiové nemovitosti u moře v částech Splitu, Trogiru, Hvaru nebo Dubrovníku se již blíží západoevropským úrovním. Jiné úseky pobřeží, menší ostrovy a méně známé obce jsou teprve na začátku cyklu. Rozdíl mezi první a druhou linií může znamenat víc než volba mezi dvěma zeměmi.

Stejně důležité je načasování v rámci projektu. U nových developerských projektů ceny obvykle rostou postupně od fáze před spuštěním prodeje až po dokončení. Ti, kdo kupují brzy, si zajistí nejlepší jednotky za nejnižší vstupní cenu. Kupující při předání platí plnou tržní cenu za to, co zbylo. V rámci jednoho projektu může tento rozdíl představovat celý výnos.

Mnoho z nejzajímavějších nemovitostí se navíc na portálu nikdy neobjeví. Mění majitele prostřednictvím osobních sítí, často dříve, než vůbec vznikne inzerát.

Kam dál

Dvouciferný roční růst není trvalý stav a nikdo by neměl kupovat s předpokladem, že bude pokračovat donekonečna. Jeho příčiny jsou však strukturální: nedostatek pozemků na pobřeží, plná integrace do eurozóny a Schengenu, dlouhá sezóna a jasný cenový rozdíl oproti západní Evropě. Nezmizí s dalším rozhodnutím o sazbách ani s jedním slabším létem.

Poloha rozhoduje víc než kdy dřív. Načasování určuje výnos. Přístup dělá rozdíl.

Pokud se zabýváte Chorvatskem a chcete pohled přímo z místa: Zahájit rozhovor.

Zdroje: Chorvatský statistický úřad (Državni zavod za statistiku), Croatia Week, Global Property Guide.