Koupě nemovitosti v Chorvatsku jako cizinec

Chorvatsko se stalo jednou z nejatraktivnějších evropských destinací pro zahraniční kupující nemovitostí. Spojení jadranského pobřeží, členství v EU, zavedení eura, přístupu do Schengenu a omezené nabídky na pobřeží vyvolalo silný zájem kupujících, kteří hledají rekreační nemovitosti, rezidence pro život a dlouhodobé investice.

Pro zahraniční kupující, zejména ty, kteří kupují ze zemí mimo Evropskou unii, nabízí chorvatský realitní trh významné příležitosti, samotný proces se však od mnoha jiných zemí liší.

Najít správnou vilu nebo byt je jen prvním krokem. Úspěšná akvizice závisí na porozumění vlastnickým strukturám, právním požadavkům, zdanění, dokumentaci a praktickým rozdílům mezi koupí jako fyzická osoba, přes společnost nebo jako investor.

V PEAK ESTATE se specializujeme na doprovázení zahraničních kupujících celým procesem koupě nemovitosti v Chorvatsku, od vyhledání vhodných příležitostí přes koordinaci due diligence až po propojení s důvěryhodnými místními odborníky.

Kdo může v Chorvatsku koupit nemovitost?

Možnost koupit nemovitost v Chorvatsku závisí především na státním občanství kupujícího a na struktuře nabytí.

Občané EU a EHP

Občané členských států Evropské unie a Evropského hospodářského prostoru mohou v Chorvatsku zpravidla kupovat nemovitosti za stejných podmínek jako chorvatští občané.

Proces je poměrně jednoduchý a obvykle zahrnuje:

• získání chorvatského daňového identifikačního čísla (OIB)
• podpis kupní dokumentace
• úhradu kupní ceny
• zápis vlastnického práva do pozemkové knihy

Pro kupující z EU obvykle není hlavní výzvou samotná možnost koupě, ale zajištění, aby nemovitost měla čistý právní stav a odpovídala zamýšlenému účelu.

Kupující ze zemí mimo EU: co je třeba vědět

Chorvatsko přitahuje rostoucí počet kupujících ze zemí mimo Evropskou unii, včetně investorů a soukromých klientů ze Spojených států, Spojeného království, Švýcarska, Kanady, Blízkého východu a Asie.

Občané zemí mimo EU mohou v Chorvatsku nemovitosti kupovat, postup však závisí na vzájemnosti mezi Chorvatskem a zemí, jejímž je kupující občanem.

V praxi to znamená:

• může být nutný souhlas chorvatského ministerstva spravedlnosti
• řízení může trvat několik měsíců
• zápis vlastnického práva obvykle nelze dokončit před udělením souhlasu

Protože se lhůty liší podle státní příslušnosti a dokumentace, měli by zahraniční kupující s tímto krokem počítat již v rané fázi procesu.

Dvě aktuální zvláštnosti: švýcarští občané s hlášeným pobytem v Chorvatsku souhlas nepotřebují a vzájemnost je dočasně pozastavena pro Kanaďany kupující byty a domy ve větších městech (do konce roku 2026) a pro Australany kupující stávající nemovitosti (do března 2027).

To se má brzy změnit. Se vstupem Chorvatska do OECD budou moci občané všech členských států, včetně Spojených států, Spojeného království, Švýcarska, Kanady a Austrálie, kupovat nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako občané EU, bez prověřování vzájemnosti a bez souhlasu ministerstva. Zákon již byl přijat a nabude účinnosti dnem vstupu Chorvatska.

V PEAK ESTATE pomáháme zahraničním kupujícím porozumět těmto požadavkům dříve, než se k nemovitosti zavážou, a celý proces koordinujeme s místními právními odborníky.

Koupě přes chorvatskou společnost

Pro některé zahraniční kupující může být alternativní strukturou koupě přes chorvatskou společnost (d.o.o., obdoba s.r.o.).

Tento přístup se často zvažuje u:

• kupujících ze zemí mimo EU
• investičních portfolií
• podnikání v oblasti pronájmu
• developerských projektů
• kupujících, kteří nabývají více nemovitostí

Firemní struktura však přináší i další povinnosti:

• vedení účetnictví
• roční výkaznictví
• otázky daně z příjmů právnických osob
• administrativní náklady

Optimální struktura závisí na tom, zda je cílem vlastní užívání, investiční příjem, ochrana majetku nebo budoucí development.

Správná akviziční strategie by měla být stanovena dříve, než začnete nemovitosti hledat.

Daně a náklady, kterým by zahraniční kupující měli rozumět

Kupní cena je jen jednou částí nabytí nemovitosti v Chorvatsku.

Zahraniční kupující by měli zohlednit celkové náklady na koupi.

Daň z převodu nemovitostí

U většiny starších nemovitostí platí kupující daň z převodu nemovitostí ve výši 3 %, vypočtenou z tržní hodnoty nemovitosti.

DPH u nových projektů

Nemovitosti kupované přímo od developerů obvykle podléhají místo daně z převodu 25% DPH.

U mnoha novostaveb je DPH již zahrnuta v inzerované kupní ceně.

Toto rozlišení je zvlášť podstatné na pobřežních trzích, kde nově postavené byty a vily tvoří významnou část dostupné nabídky.

Další náklady na koupi

Podle složitosti transakce by kupující měli počítat také s:

• právní due diligence
• notářskými poplatky
• náklady na překlady
• poplatky za zápis
• zprostředkovatelskou provizí podle sjednaného mandátu

Pro zahraniční kupující je odborné vedení obvykle malou investicí ve srovnání s možnými riziky koupě bez místní odbornosti.

Průběh koupě v Chorvatsku pro zahraniční klienty

1. Stanovení akviziční strategie

Před zahájením hledání pomáháme kupujícím stanovit:

• preferovanou lokalitu
• typ nemovitosti
• rozpočet
• požadavky na životní styl
• investiční cíle
• vlastnickou strukturu

Chorvatsko není jeden jednotný trh. Vila u moře nedaleko Splitu, rezidence na ostrově, nemovitost v Istrii nebo investice do hotelnictví vyžadují každá jiný přístup.

2. Vyhledání správných příležitostí

Zahraniční kupující často hledají přes globální portály a rychle zjistí, že chorvatský trh je roztříštěný.

Mnoho relevantních příležitostí nemusí být na mezinárodních platformách vůbec vidět.

Místní poradenský přístup poskytuje přístup k:

• veřejně nabízeným nemovitostem
• příležitostem od developerů
• místní znalosti trhu
• soukromě sdíleným příležitostem, je-li to vhodné

Naší rolí není pouze předkládat inzeráty, ale vyhledávat příležitosti, které odpovídají cílům kupujícího.

3. Due diligence před koupí

Nejdůležitější fáze často nastává ještě před podpisem.

Každou nemovitost je třeba pečlivě prověřit.

Ověření vlastnictví

Pozemková kniha by měla potvrdit:

• vlastnickou strukturu
• zapsaná práva
• zástavní práva
• omezení
• případné spory

Legalita stavby

Zejména na pobřeží by kupující měli ověřit:

• stavební povolení
• stav legalizace
• zapsanou výměru nemovitosti
• soulad mezi dokumentací a skutečností

Nemovitost může vypadat dokonale, a přesto může v pozadí vyžadovat vyjasnění.

Tři chyby, kterým by se zahraniční kupující měli vyhnout

1. Zamilovat se do nemovitosti dříve, než prověříte dokumenty

Jadranské pobřeží vede k emotivním rozhodnutím. Výhled na moře, poloha a architektura mohou být výjimečné, ale investici musí nést pevný právní základ.

2. Předpokládat, že každá stávající stavba je plně legální

Starší nemovitosti na pobřeží, přístavby a rekonstrukce vyžadují pečlivé prověření.

Dokončená stavba automaticky neznamená, že je každá její část řádně zapsána.

3. Podcenit rozdíly mezi místními trhy

Ceny, předpisy a příležitosti se mezi regiony výrazně liší.

Správná strategie pro Split, Dubrovník, Istrii, ostrovy nebo lokality na severním Jadranu může být zcela odlišná.

Proč zahraniční kupující spolupracují s PEAK ESTATE

Koupě nemovitosti v zahraničí vyžaduje víc než přístup k inzerátům.

Zahraniční klienti potřebují místního partnera, který rozumí:

• chorvatskému trhu
• právnímu rámci
• regionálním rozdílům
• dynamice vyjednávání
• a zná důvěryhodné místní odborníky

PEAK ESTATE se specializuje na provázení zahraničních kupujících koupí nemovitostí v Chorvatsku a spojuje přístup k místnímu trhu s mezinárodním přístupem.

Od prvního rozhovoru až po zápis vlastnického práva pomáháme klientům činit při koupi nemovitosti v Chorvatsku informovaná rozhodnutí.

Soukromé poradenství pro zahraniční kupující.

Pouze obecné informace. Nejde o právní ani daňové poradenství.