Ingatlanvásárlás Horvátországban külföldi állampolgárként

Horvátország Európa egyik legvonzóbb célpontjává vált a nemzetközi ingatlanvásárlók számára. Az Adria partja, az uniós tagság, az euró bevezetése, a schengeni övezethez való csatlakozás és a korlátozott tengerparti kínálat együttesen erős érdeklődést váltott ki a nyaralót, életstílus-rezidenciát vagy hosszú távú befektetést kereső vevők körében.

A nemzetközi vevők, különösen az Európai Unión kívülről vásárlók számára a horvát ingatlanpiac jelentős lehetőségeket kínál, a folyamat azonban sok más országétól eltér.

A megfelelő villa vagy lakás megtalálása csak az első lépés. A sikeres ingatlanszerzés azon múlik, hogy a vevő tisztában van-e a tulajdonosi struktúrákkal, a jogi követelményekkel, az adózással, a dokumentációval, valamint a magánszemélyként, társaságon keresztül vagy befektetőként történő vásárlás gyakorlati különbségeivel.

A PEAK ESTATE a horvát ingatlanvásárlás teljes folyamatában támogatja a nemzetközi vevőket, a megfelelő lehetőségek azonosításától az átvilágítás koordinálásán át a megbízható helyi szakemberekkel való kapcsolatteremtésig.

Ki vásárolhat ingatlant Horvátországban?

Az, hogy valaki vásárolhat-e ingatlant Horvátországban, elsősorban az állampolgárságától és a vásárlás struktúrájától függ.

Uniós és EGT-állampolgárok

Az Európai Unió és az Európai Gazdasági Térség országainak polgárai általában a horvát állampolgárokkal azonos feltételekkel vásárolhatnak ingatlant Horvátországban.

A folyamat viszonylag egyszerű, és általában a következőkből áll:

• horvát adóazonosító szám (OIB) igénylése
• a vásárlási dokumentáció aláírása
• a vételár kifizetése
• a tulajdonjog bejegyzése a telekkönyvbe

Uniós vevők esetében a fő kihívás általában nem a vásárlás lehetősége, hanem annak biztosítása, hogy az ingatlan jogi helyzete tiszta legyen, és megfeleljen a tervezett célnak.

Nem uniós vevők: amit tudni érdemes

Horvátország egyre több vevőt vonz az Európai Unión kívülről, köztük befektetőket és magánügyfeleket olyan országokból, mint az Egyesült Államok, az Egyesült Királyság, Svájc, Kanada, a Közel-Kelet és Ázsia.

Nem uniós állampolgárok is vásárolhatnak ingatlant Horvátországban, a folyamat azonban a Horvátország és a vevő állampolgársága szerinti ország közötti viszonosságtól függ.

A gyakorlatban ez a következőket jelenti:

• szükség lehet a horvát Igazságügyi Minisztérium jóváhagyására
• az eljárás több hónapig is eltarthat
• a tulajdonjog bejegyzése általában nem zárható le a jóváhagyás megszerzése előtt

Mivel az időtartam az állampolgárságtól és a dokumentációtól függően változik, a nemzetközi vevőknek érdemes ezzel a lépéssel már a folyamat elején számolniuk.

Két aktuális sajátosság: a bejelentett horvátországi lakóhellyel rendelkező svájci állampolgároknak nincs szükségük jóváhagyásra, a viszonosság pedig átmenetileg fel van függesztve a nagyobb városokban lakóingatlant vásárló kanadaiak (2026 végéig) és a használt ingatlant vásárló ausztrálok (2027 márciusáig) esetében.

Ez várhatóan hamarosan megváltozik. Horvátország OECD-csatlakozásával valamennyi tagállam polgárai, köztük az Egyesült Államok, az Egyesült Királyság, Svájc, Kanada és Ausztrália állampolgárai, az uniós polgárokkal azonos feltételekkel vásárolhatnak majd ingatlant Horvátországban, viszonossági vizsgálat és miniszteri jóváhagyás nélkül. A törvényt már elfogadták, és a csatlakozás napján lép hatályba.

A PEAK ESTATE segít a külföldi vevőknek megérteni ezeket a követelményeket, mielőtt elköteleznék magukat egy ingatlan mellett, és a folyamatot helyi jogi szakemberekkel koordinálja.

Vásárlás horvát társaságon keresztül

Egyes nemzetközi vevők számára a horvát társaságon (d.o.o.) keresztül történő vásárlás alternatív struktúra lehet.

Ezt a megoldást gyakran a következő esetekben mérlegelik:

• nem uniós vevők
• befektetési portfóliók
• bérbeadási vállalkozások
• fejlesztési projektek
• több ingatlant vásárló vevők

A társasági struktúra ugyanakkor további kötelezettségekkel is jár:

• könyvelési követelmények
• éves beszámolási kötelezettség
• társasági adózási szempontok
• adminisztratív költségek

Az optimális struktúra attól függ, hogy a cél saját használat, befektetési jövedelem, vagyonvédelem vagy jövőbeli fejlesztés.

A megfelelő vásárlási stratégiát még az ingatlankeresés előtt érdemes meghatározni.

Adók és költségek, amelyeket a nemzetközi vevőknek ismerniük kell

A vételár csak egy része a horvátországi ingatlanszerzésnek.

A nemzetközi vevőknek a teljes beszerzési költséggel kell számolniuk.

Ingatlanátruházási adó

A legtöbb használt ingatlan esetében a vevő 3% ingatlanátruházási adót fizet, amelyet az ingatlan piaci értéke alapján számítanak ki.

Áfa új fejlesztéseknél

A közvetlenül fejlesztőtől vásárolt ingatlanokat általában átruházási adó helyett 25% áfa terheli.

Sok új építésű projektben az áfa már benne van a meghirdetett vételárban.

Ez a különbség különösen a tengerparti piacokon fontos, ahol az újonnan épült lakások és villák az elérhető kínálat jelentős részét teszik ki.

További beszerzési költségek

Az ügylet összetettségétől függően a vevőknek a következőkkel is számolniuk kell:

• jogi átvilágítás
• közjegyzői költségek
• fordítási költségek
• bejegyzési díjak
• közvetítői díj a megállapodás szerinti megbízás alapján

A nemzetközi vevők számára a szakmai támogatás általában csekély befektetés ahhoz a kockázathoz képest, amelyet a helyi szakértelem nélküli vásárlás jelenthet.

A horvátországi vásárlási folyamat nemzetközi ügyfeleknek

1. A vásárlási stratégia meghatározása

A keresés előtt segítünk a vevőknek meghatározni:

• az előnyben részesített helyszínt
• az ingatlan típusát
• a költségkeretet
• az életstílusbeli igényeket
• a befektetési célokat
• a tulajdonosi struktúrát

Horvátország nem egyetlen egységes piac. Egy Split melletti vízparti villa, egy szigeti rezidencia, egy isztriai ingatlan vagy egy vendéglátóipari befektetés mind más megközelítést igényel.

2. A megfelelő lehetőségek felkutatása

A nemzetközi vevők gyakran globális portálokon keresnek, és hamar rájönnek, hogy a horvát piac széttagolt.

Sok releváns lehetőség nem feltétlenül látható a nemzetközi platformokon.

A helyi tanácsadói megközelítés hozzáférést biztosít:

• a nyilvánosan értékesített ingatlanokhoz
• a fejlesztői lehetőségekhez
• a helyi piaci információkhoz
• adott esetben a diszkréten megosztott lehetőségekhez

Szerepünk nem egyszerűen hirdetések bemutatása, hanem olyan lehetőségek azonosítása, amelyek megfelelnek a vevő céljainak.

3. Átvilágítás a vásárlás előtt

A legfontosabb szakasz gyakran az aláírás előtti.

Minden ingatlant alaposan meg kell vizsgálni.

A tulajdonjog ellenőrzése

A telekkönyvnek igazolnia kell:

• a tulajdonosi szerkezetet
• a bejegyzett jogokat
• a jelzálogjogokat
• a korlátozásokat
• az esetleges jogvitákat

Az épület jogszerűsége

Különösen a tengerparton a vevőknek ellenőrizniük kell:

• az építési engedélyeket
• a fennmaradási engedélyezés állapotát
• az ingatlan nyilvántartott méretét
• a dokumentáció és a valóság egyezését

Egy ingatlan tökéletesnek tűnhet, miközben a háttérben még tisztázásra szoruló kérdések lehetnek.

Három hiba, amelyet a nemzetközi vevőknek érdemes elkerülniük

1. Beleszeretni az ingatlanba, mielőtt a dokumentumokat ellenőrizték volna

Az Adria partja érzelmi döntésekre csábít. A tengeri kilátás, a fekvés és az építészet lehet kivételes, de a befektetést szilárd jogi alapnak kell alátámasztania.

2. Feltételezni, hogy minden meglévő épület teljesen jogszerű

A régebbi tengerparti ingatlanok, bővítések és felújítások alapos vizsgálatot igényelnek.

Az, hogy egy épület elkészült, nem jelenti automatikusan, hogy minden része megfelelően be van jegyezve.

3. Alábecsülni a helyi piacok közötti különbségeket

Az árak, a szabályok és a lehetőségek régiónként jelentősen eltérnek.

Splitben, Dubrovnikban, Isztriában, a szigeteken vagy az Észak-Adrián egészen más stratégia lehet a helyes.

Miért dolgoznak a nemzetközi vevők a PEAK ESTATE-tel

A külföldi ingatlanvásárláshoz több kell, mint hozzáférés a hirdetésekhez.

A nemzetközi ügyfeleknek olyan helyi partnerre van szükségük, aki ismeri:

• a horvát piacot
• a jogi keretet
• a regionális különbségeket
• a tárgyalások dinamikáját
• a megbízható helyi szakembereket

A PEAK ESTATE arra szakosodott, hogy végigkísérje a nemzetközi vevőket a horvátországi ingatlanszerzés folyamatán, a helyi piaci hozzáférést nemzetközi szemlélettel ötvözve.

Az első beszélgetéstől a tulajdonjog bejegyzéséig segítünk ügyfeleinknek megalapozott döntéseket hozni a horvátországi ingatlanvásárlás során.

Magántanácsadás nemzetközi vevőknek.

Kizárólag általános tájékoztatás. Nem jogi vagy adótanácsadás.