Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku ako cudzinec

Chorvátsko sa stalo jednou z najatraktívnejších destinácií v Európe pre zahraničných kupujúcich nehnuteľností. Spojenie jadranského pobrežia, členstva v EÚ, zavedenia eura, prístupu do Schengenu a obmedzenej ponuky na pobreží vyvolalo silný záujem kupujúcich, ktorí hľadajú rekreačné domy, rezidencie pre životný štýl aj dlhodobé investície.

Pre zahraničných kupujúcich, najmä tých z krajín mimo Európskej únie, ponúka chorvátsky realitný trh významné príležitosti, postup kúpy sa však od mnohých iných krajín líši.

Nájsť správnu vilu alebo byt je len prvý krok. Úspešná kúpa závisí od pochopenia vlastníckych štruktúr, právnych požiadaviek, zdanenia, dokumentácie a praktických rozdielov medzi kúpou ako súkromná osoba, cez spoločnosť alebo ako investor.

V PEAK ESTATE sa špecializujeme na sprevádzanie zahraničných kupujúcich celým procesom kúpy nehnuteľnosti v Chorvátsku, od vyhľadania vhodných príležitostí cez koordináciu due diligence až po prepojenie s overenými miestnymi odborníkmi.

Kto môže kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku?

Možnosť kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku závisí najmä od štátnej príslušnosti kupujúceho a od štruktúry nadobudnutia.

Občania EÚ a EHP

Občania krajín Európskej únie a Európskeho hospodárskeho priestoru môžu spravidla kupovať nehnuteľnosti v Chorvátsku za rovnakých podmienok ako chorvátski občania.

Postup je pomerne jednoduchý a zvyčajne zahŕňa:

• získanie chorvátskeho daňového identifikačného čísla (OIB)
• podpis kúpnej dokumentácie
• úhradu kúpnej ceny
• zápis vlastníckeho práva do pozemkovej knihy

Pre kupujúcich z EÚ zvyčajne nie je hlavnou výzvou samotná možnosť kúpy, ale istota, že nehnuteľnosť má čistý právny stav a zodpovedá zamýšľanému účelu.

Kupujúci z krajín mimo EÚ: čo potrebujete vedieť

Chorvátsko priťahuje čoraz viac kupujúcich z krajín mimo Európskej únie, vrátane investorov a súkromných klientov zo Spojených štátov, Spojeného kráľovstva, Švajčiarska, Kanady, Blízkeho východu a Ázie.

Občania krajín mimo EÚ môžu v Chorvátsku kupovať nehnuteľnosti, postup však závisí od reciprocity medzi Chorvátskom a krajinou, ktorej je kupujúci občanom.

V praxi to znamená:

• môže byť potrebný súhlas chorvátskeho ministerstva spravodlivosti
• konanie môže trvať niekoľko mesiacov
• zápis vlastníckeho práva spravidla nemožno dokončiť pred udelením súhlasu

Keďže lehoty sa líšia podľa štátnej príslušnosti a dokumentácie, zahraniční kupujúci by mali s týmto krokom počítať už na začiatku procesu.

Dve aktuálne osobitosti: občania Švajčiarska s hláseným pobytom v Chorvátsku súhlas nepotrebujú a reciprocita je dočasne pozastavená pre Kanaďanov pri kúpe obytných nehnuteľností vo väčších mestách (do konca roka 2026) a pre Austrálčanov pri kúpe existujúcich nehnuteľností (do marca 2027).

Očakáva sa, že sa to čoskoro zmení. S pristúpením Chorvátska k OECD budú môcť občania všetkých členských štátov vrátane Spojených štátov, Spojeného kráľovstva, Švajčiarska, Kanady a Austrálie kupovať nehnuteľnosti v Chorvátsku za rovnakých podmienok ako občania EÚ, bez preverovania reciprocity a súhlasu ministerstva. Zákon je už prijatý a nadobudne účinnosť dňom vstupu Chorvátska do OECD.

V PEAK ESTATE pomáhame zahraničným kupujúcim pochopiť tieto požiadavky skôr, než sa k nehnuteľnosti zaviažu, a celý postup koordinujeme s miestnymi právnymi odborníkmi.

Kúpa cez chorvátsku spoločnosť

Pre niektorých zahraničných kupujúcich môže byť alternatívnou štruktúrou kúpa cez chorvátsku spoločnosť (d.o.o.).

Táto cesta sa často zvažuje pri:

• kupujúcich z krajín mimo EÚ
• investičných portfóliách
• podnikaní v oblasti prenájmu
• developerských projektoch
• kupujúcich, ktorí nadobúdajú viacero nehnuteľností

Firemná štruktúra však prináša aj ďalšie povinnosti:

• požiadavky na vedenie účtovníctva
• ročné výkazníctvo
• otázky dane z príjmov právnických osôb
• administratívne náklady

Optimálna štruktúra závisí od toho, či je cieľom vlastné užívanie, investičný príjem, ochrana majetku alebo budúci development.

Správnu stratégiu nadobudnutia treba stanoviť skôr, než začnete hľadať nehnuteľnosti.

Dane a náklady, ktorým by zahraniční kupujúci mali rozumieť

Kúpna cena je len jednou časťou nadobudnutia nehnuteľnosti v Chorvátsku.

Zahraniční kupujúci by mali počítať s celkovými nákladmi na kúpu.

Daň z prevodu nehnuteľností

Pri väčšine existujúcich nehnuteľností platí kupujúci daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3 %, vypočítanú z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

DPH pri nových projektoch

Pri nehnuteľnostiach kúpených priamo od developera sa namiesto dane z prevodu zvyčajne uplatňuje 25 % DPH.

Pri mnohých novostavbách je DPH už zahrnutá v inzerovanej kúpnej cene.

Tento rozdiel je dôležitý najmä na pobrežných trhoch, kde novopostavené byty a vily tvoria významnú časť dostupnej ponuky.

Ďalšie náklady na kúpu

Podľa zložitosti transakcie by kupujúci mali počítať aj s nákladmi na:

• právnu due diligence
• notára
• preklady
• poplatky za zápis
• odmenu za sprostredkovanie podľa dohodnutého mandátu

Pre zahraničných kupujúcich je odborné poradenstvo zvyčajne malou investíciou v porovnaní s možnými rizikami kúpy bez miestnych znalostí.

Postup kúpy v Chorvátsku pre zahraničných klientov

1. Stanovenie stratégie kúpy

Ešte pred hľadaním pomáhame kupujúcim stanoviť:

• preferovanú lokalitu
• typ nehnuteľnosti
• rozpočet
• požiadavky na životný štýl
• investičné ciele
• vlastnícku štruktúru

Chorvátsko nie je jeden trh. Vila pri mori neďaleko Splitu, rezidencia na ostrove, nehnuteľnosť v Istrii či investícia do hotelierstva si každá vyžaduje iný prístup.

2. Vyhľadanie správnych príležitostí

Zahraniční kupujúci často hľadajú na globálnych portáloch a rýchlo zistia, že chorvátsky trh je roztrieštený.

Mnohé relevantné príležitosti nemusia byť na medzinárodných platformách vôbec viditeľné.

Miestny poradenský prístup poskytuje prístup k:

• verejne ponúkaným nehnuteľnostiam
• príležitostiam od developerov
• miestnym znalostiam o trhu
• súkromne sprístupneným príležitostiam, ak je to vhodné

Našou úlohou nie je len predkladať inzeráty, ale nájsť príležitosti, ktoré zodpovedajú cieľom kupujúceho.

3. Due diligence pred kúpou

Najdôležitejšia fáza je často ešte pred podpisom.

Každú nehnuteľnosť treba dôkladne preveriť.

Overenie vlastníctva

Pozemková kniha by mala potvrdiť:

• vlastnícku štruktúru
• zapísané práva
• záložné práva
• obmedzenia
• prípadné spory

Legálnosť stavby

Najmä na pobreží by kupujúci mali overiť:

• stavebné povolenia
• stav legalizácie
• zapísanú výmeru nehnuteľnosti
• súlad dokumentácie so skutočnosťou

Nehnuteľnosť môže vyzerať dokonale, a napriek tomu si v pozadí vyžadovať objasnenie.

Tri chyby, ktorým by sa zahraniční kupujúci mali vyhnúť

1. Zamilovať sa do nehnuteľnosti skôr, než overíte dokumenty

Jadranské pobrežie vedie k emotívnym rozhodnutiam. Výhľad na more, poloha a architektúra môžu byť výnimočné, investíciu však musí niesť pevný právny základ.

2. Predpokladať, že každá existujúca stavba je úplne legálna

Staršie nehnuteľnosti na pobreží, prístavby a rekonštrukcie si vyžadujú dôkladnú previerku.

Dokončená stavba automaticky neznamená, že každá jej časť je riadne zapísaná.

3. Podceniť rozdiely medzi miestnymi trhmi

Ceny, predpisy a príležitosti sa medzi regiónmi výrazne líšia.

Správna stratégia pre Split, Dubrovník, Istriu, ostrovy alebo lokality na severnom Jadrane môže byť úplne odlišná.

Prečo zahraniční kupujúci spolupracujú s PEAK ESTATE

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí si vyžaduje viac než prístup k inzerátom.

Zahraniční klienti potrebujú miestneho partnera, ktorý rozumie:

• chorvátskemu trhu
• právnemu rámcu
• regionálnym rozdielom
• dynamike vyjednávania
• a pozná overených miestnych odborníkov

PEAK ESTATE sa špecializuje na sprevádzanie zahraničných kupujúcich pri kúpe nehnuteľností v Chorvátsku a spája prístup k miestnemu trhu s medzinárodným prístupom k práci.

Od prvého rozhovoru až po zápis vlastníckeho práva pomáhame klientom robiť informované rozhodnutia pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku.

Súkromné poradenstvo pre zahraničných kupujúcich.

Len všeobecné informácie. Nie právne ani daňové poradenstvo.