Vodič za strane investitore: Vlasničke i porezne strukture u Hrvatskoj

Hrvatska se pozicionirala kao jedno od najatraktivnijih europskih odredišta za međunarodne investitore i kupce nekretnina. Spoj jadranske obale, članstva u EU-u, eurozone, schengenskog prostora i prirodno ograničene ponude na obali potaknuo je snažnu potražnju za luksuznim rezidencijama, kućama za odmor i dugoročno održivim investicijama.

Međunarodnim kupcima hrvatsko tržište nudi iznimne prilike, no sam se proces u određenim segmentima razlikuje od onoga u drugim europskim zemljama.

Pronalazak idealne vile ili stana tek je prvi korak; uspješna realizacija ovisi o temeljitom razumijevanju vlasničkih struktura, pravnih okvira, poreznih obveza i specifičnosti kupnje, bilo kao fizička osoba, putem trgovačkog društva ili u svojstvu institucionalnog investitora.

PEAK ESTATE specijaliziran je za pomoć međunarodnim kupcima kroz cijeli postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj, od prepoznavanja odgovarajućih prilika do koordinacije dubinske provjere i povezivanja kupaca s pouzdanim lokalnim stručnjacima.

Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Mogućnost kupnje nekretnine u Hrvatskoj ovisi ponajprije o državljanstvu kupca i strukturi stjecanja.

Državljani EU-a i EGP-a

Državljani država članica Europske unije (EU) i Europskoga gospodarskog prostora (EGP) kupuju nekretnine u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani. Proces je izravan i obuhvaća: ishođenje hrvatskog osobnog identifikacijskog broja (OIB), potpisivanje kupoprodajne dokumentacije, izvršenje plaćanja te uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

Za kupce iz EU-a ključni izazov stoga nije sama mogućnost stjecanja, već pravovremena verifikacija pravnog statusa nekretnine te njezina usklađenost s planiranom namjenom.

Kupci izvan EU-a: što trebate znati

Stjecanje nekretnina za državljane trećih zemalja (SAD, UK, Švicarska, Kanada, Bliski istok) temelji se na načelu uzajamnosti (reciprociteta) između Hrvatske i matične države kupca. U praksi to najčešće zahtijeva suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave RH. Zbog upravnih rokova upis vlasništva formalno se dovršava nakon izdavanja suglasnosti, zbog čega je ovaj korak potrebno planirati u ranoj fazi transakcije.

Dvije trenutačne posebnosti: švicarskim državljanima s prijavljenim prebivalištem u Hrvatskoj suglasnost nije potrebna, a uzajamnost je privremeno obustavljena za Kanađane pri kupnji stambenih nekretnina u većim gradovima (do kraja 2026.) i za Australce pri kupnji postojećih nekretnina (do ožujka 2027.).

Pristupanjem Hrvatske OECD-u, državljani svih članica (uključujući SAD, UK, Švicarsku, Kanadu i Australiju) moći će stjecati nekretnine pod jednakim uvjetima kao i građani EU-a, bez potrebe za provjerom uzajamnosti i suglasnosti ministarstva, temeljem već izglasanih zakonskih izmjena.

U PEAK ESTATE-u pomažemo stranim kupcima da razumiju te zahtjeve prije nego što se obvežu na nekretninu i koordiniramo postupak s lokalnim odvjetnicima.

Kupnja putem hrvatskog društva

Za određene profile međunarodnih investitora kupnja putem novoosnovanog ili postojećeg hrvatskog trgovačkog društva (d.o.o.) predstavlja optimalnu strukturu. Ovaj se model primarno primjenjuje kod investicijskih portfelja, komercijalnih turističkih projekata, razvoja nekretnina (development) ili kod kupaca izvan EU-a.

Korištenje tvrtke donosi specifične obveze poput vođenja poslovnih knjiga, izrade godišnjih financijskih izvješća te upravljanja porezom na dobit i administrativnim troškovima. Optimalna pravna struktura osmišljava se prije početka aktivne potrage.

Porezi i troškovi koje međunarodni kupci trebaju razumjeti

Stvarno ulaganje obuhvaća kupoprodajnu cijenu i prateće troškove transakcije.

Porez na promet nekretnina

Pri kupnji rabljenih nekretnina kupac plaća porez na promet nekretnina u iznosu od 3 %, koji se obračunava na utvrđenu tržišnu vrijednost.

PDV na novogradnju

Kod novogradnje kupljene izravno od investitora u sustavu PDV-a, na građevinski dio i zemljište obračunava se PDV od 25 %, koji je u pravilu već uračunat u oglašenu cijenu, čime je kupac oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina od 3 %.

Dodatni troškovi stjecanja

Uz to, valja predvidjeti troškove pravne i tehničke dubinske provjere (Due Diligence), javnobilježničke pristojbe, troškove ovlaštenog prevođenja te agencijsku/savjetodavnu naknadu.

Međunarodnim kupcima stručno vodstvo obično je malo ulaganje u odnosu na moguće rizike kupnje bez lokalnog znanja.

Postupak kupnje u Hrvatskoj za međunarodne klijente

1. Određivanje strategije stjecanja

Prije potrage kupcima pomažemo odrediti:

• željenu lokaciju
• vrstu nekretnine
• proračun
• zahtjeve životnog stila
• investicijske ciljeve
• vlasničku strukturu

Hrvatska nije jedno tržište. Vila uz more kod Splita, kuća na otoku, nekretnina u Istri ili ulaganje u turistički objekt traže svaki drukčiji pristup.

2. Pronalaženje pravih prilika

Međunarodni kupci često traže preko globalnih portala i brzo otkriju da je hrvatsko tržište fragmentirano.

Mnoge relevantne prilike nisu nužno vidljive na međunarodnim platformama.

Lokalni savjetnički pristup daje pristup:

• javno oglašenim nekretninama
• ponudama investitora
• lokalnom poznavanju tržišta
• privatno podijeljenim prilikama, kada je to primjereno

Naša uloga nije samo predstaviti oglase, nego prepoznati prilike koje odgovaraju ciljevima kupca.

3. Dubinska provjera prije kupnje

Najvažnija faza često je ona prije potpisivanja.

Svaku nekretninu treba pažljivo pregledati.

Provjera vlasništva

Zemljišna knjiga treba potvrditi:

• vlasničku strukturu
• upisana prava
• hipoteke
• ograničenja
• moguće sporove

Zakonitost građevine

Osobito uz obalu kupci bi trebali provjeriti:

• građevinske dozvole
• status ozakonjenja
• upisanu površinu nekretnine
• usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem

Nekretnina može izgledati savršeno, a da u pozadini i dalje nešto treba razjasniti.

Tri pogreške koje međunarodni kupci trebaju izbjeći

1. Emotivne odluke prije pravne provjere

Izuzetan pogled na more ili arhitektura moraju biti praćeni besprijekornom pravnom dokumentacijom.

2. Pretpostavka o potpunoj legalnosti objekta

Kod starijih obalnih nekretnina, rekonstrukcija ili dogradnji nužno je detaljno provjeriti građevinske i uporabne dozvole te usklađenost stvarnog stanja sa zemljišnim knjigama i katastrom.

3. Zanemarivanje mikrolokacijskih specifičnosti

Regije poput Splita, Dubrovnika, Istre ili otoka imaju različite investicijske dinamike, prostorne planove i cjenovne trendove.

Zašto međunarodni kupci rade s PEAK ESTATE-om

Kupnja nekretnine u inozemstvu traži više od pristupa oglasima.

Međunarodnim klijentima treba lokalni partner koji razumije:

• hrvatsko tržište
• pravni okvir
• regionalne razlike
• dinamiku pregovora
• pouzdane lokalne stručnjake

PEAK ESTATE specijaliziran je za vođenje međunarodnih kupaca kroz stjecanje nekretnina u Hrvatskoj, spajajući lokalni pristup tržištu s međunarodnim pristupom.

Od prvog razgovora do upisa vlasništva pomažemo klijentima donositi utemeljene odluke pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj.

Planirate investiciju u Hrvatskoj i trebate stručno vodstvo kroz pravne i porezne okvire? Započnite povjerljiv razgovor.

Napomena: Materijal je informativnog karaktera i ne predstavlja izravni pravni ili porezni savjet.