Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao strani državljanin

Hrvatska je postala jedno od najprivlačnijih europskih odredišta za međunarodne kupce nekretnina. Spoj jadranske obale, članstva u EU-u, eura, Schengena i ograničene ponude na obali potaknuo je snažan interes kupaca koji traže kuću za odmor, dom za kvalitetniji život ili dugoročno ulaganje.

Međunarodnim kupcima, osobito onima izvan Europske unije, hrvatsko tržište nekretnina nudi značajne prilike, ali postupak se razlikuje od onoga u mnogim drugim zemljama.

Pronaći pravu vilu ili stan tek je prvi korak. Uspješna kupnja ovisi o razumijevanju vlasničkih struktura, pravnih zahtjeva, oporezivanja, dokumentacije i praktičnih razlika između kupnje kao fizička osoba, putem društva ili kao ulagač.

PEAK ESTATE specijaliziran je za pomoć međunarodnim kupcima kroz cijeli postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj, od prepoznavanja odgovarajućih prilika do koordinacije dubinske provjere i povezivanja kupaca s pouzdanim lokalnim stručnjacima.

Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Mogućnost kupnje nekretnine u Hrvatskoj ovisi ponajprije o državljanstvu kupca i strukturi stjecanja.

Državljani EU-a i EGP-a

Državljani zemalja Europske unije i Europskoga gospodarskog prostora u pravilu mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani.

Postupak je razmjerno jednostavan i obično obuhvaća:

• pribavljanje hrvatskog osobnog identifikacijskog broja (OIB)
• potpisivanje kupoprodajne dokumentacije
• plaćanje
• upis vlasništva u zemljišnu knjigu

Kupcima iz EU-a glavni izazov obično nije sama mogućnost kupnje, nego osigurati da nekretnina ima uredan pravni status i da odgovara namjeni koju žele.

Kupci izvan EU-a: što trebate znati

Hrvatska privlači sve više kupaca izvan Europske unije, uključujući ulagače i privatne klijente iz zemalja poput Sjedinjenih Država, Ujedinjenog Kraljevstva, Švicarske, Kanade, Bliskog istoka i Azije.

Državljani trećih zemalja mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ali postupak ovisi o uzajamnosti između Hrvatske i države čiji je kupac državljanin.

U praksi to znači:

• može biti potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa
• postupak može trajati nekoliko mjeseci
• upis vlasništva obično se ne može dovršiti prije nego što se suglasnost pribavi

Budući da rokovi ovise o državljanstvu i dokumentaciji, međunarodni kupci trebali bi taj korak uzeti u obzir rano u postupku.

Dvije trenutačne posebnosti: švicarskim državljanima s prijavljenim prebivalištem u Hrvatskoj suglasnost nije potrebna, a uzajamnost je privremeno obustavljena za Kanađane pri kupnji stambenih nekretnina u većim gradovima (do kraja 2026.) i za Australce pri kupnji postojećih nekretnina (do ožujka 2027.).

Očekuje se da će se to uskoro promijeniti. Punopravnim članstvom Hrvatske u OECD-u državljani svih država članica OECD-a, uključujući Sjedinjene Države, Ujedinjeno Kraljevstvo, Švicarsku, Kanadu i Australiju, moći će kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao hrvatski državljani, bez provjere uzajamnosti i suglasnosti ministarstva. Zakon je već donesen i stupa na snagu na dan pristupanja Hrvatske.

U PEAK ESTATE-u pomažemo stranim kupcima da razumiju te zahtjeve prije nego što se obvežu na nekretninu i koordiniramo postupak s lokalnim odvjetnicima.

Kupnja putem hrvatskog društva

Nekim međunarodnim kupcima kupnja putem hrvatskog društva (d.o.o.) može biti alternativna struktura.

Taj se pristup često razmatra za:

• kupce izvan EU-a
• investicijske portfelje
• djelatnost iznajmljivanja
• razvojne projekte
• kupce koji stječu više nekretnina

Struktura putem društva, međutim, donosi i dodatne obveze:

• vođenje poslovnih knjiga
• godišnja izvješća
• pitanja poreza na dobit
• administrativne troškove

Optimalna struktura ovisi o tome je li cilj osobno korištenje, prihod od ulaganja, zaštita imovine ili budući razvoj.

Dobru strategiju stjecanja treba odrediti prije nego što potraga za nekretninama počne.

Porezi i troškovi koje međunarodni kupci trebaju razumjeti

Kupoprodajna cijena samo je dio stjecanja nekretnine u Hrvatskoj.

Međunarodni kupci trebali bi sagledati ukupan trošak stjecanja.

Porez na promet nekretnina

Za većinu rabljenih nekretnina kupac plaća porez na promet nekretnina od 3 %, koji se obračunava na tržišnu vrijednost nekretnine.

PDV na novogradnju

Nekretnine kupljene izravno od investitora obično podliježu PDV-u od 25 % umjesto porezu na promet.

U mnogim projektima novogradnje PDV je već uključen u oglašenu kupoprodajnu cijenu.

Ta je razlika osobito važna na obalnim tržištima, gdje novoizgrađeni stanovi i vile čine značajan dio dostupne ponude.

Dodatni troškovi stjecanja

Ovisno o složenosti transakcije, kupci bi trebali uzeti u obzir i:

• pravnu dubinsku provjeru
• javnobilježničke troškove
• troškove prijevoda
• pristojbe za upis
• posredničku naknadu prema ugovorenom mandatu

Međunarodnim kupcima stručno vodstvo obično je malo ulaganje u odnosu na moguće rizike kupnje bez lokalnog znanja.

Postupak kupnje u Hrvatskoj za međunarodne klijente

1. Određivanje strategije stjecanja

Prije potrage kupcima pomažemo odrediti:

• željenu lokaciju
• vrstu nekretnine
• proračun
• zahtjeve životnog stila
• investicijske ciljeve
• vlasničku strukturu

Hrvatska nije jedno tržište. Vila uz more kod Splita, kuća na otoku, nekretnina u Istri ili ulaganje u turistički objekt traže svaki drukčiji pristup.

2. Pronalaženje pravih prilika

Međunarodni kupci često traže preko globalnih portala i brzo otkriju da je hrvatsko tržište fragmentirano.

Mnoge relevantne prilike nisu nužno vidljive na međunarodnim platformama.

Lokalni savjetnički pristup daje pristup:

• javno oglašenim nekretninama
• ponudama investitora
• lokalnom poznavanju tržišta
• privatno podijeljenim prilikama, kada je to primjereno

Naša uloga nije samo predstaviti oglase, nego prepoznati prilike koje odgovaraju ciljevima kupca.

3. Dubinska provjera prije kupnje

Najvažnija faza često je ona prije potpisivanja.

Svaku nekretninu treba pažljivo pregledati.

Provjera vlasništva

Zemljišna knjiga treba potvrditi:

• vlasničku strukturu
• upisana prava
• hipoteke
• ograničenja
• moguće sporove

Zakonitost građevine

Osobito uz obalu kupci bi trebali provjeriti:

• građevinske dozvole
• status ozakonjenja
• upisanu površinu nekretnine
• usklađenost dokumentacije sa stvarnim stanjem

Nekretnina može izgledati savršeno, a da u pozadini i dalje nešto treba razjasniti.

Tri pogreške koje međunarodni kupci trebaju izbjeći

1. Zaljubiti se u nekretninu prije provjere dokumenata

Jadranska obala potiče emotivne odluke. Pogled na more, lokacija i arhitektura mogu biti iznimni, ali pravni temelj mora poduprijeti ulaganje.

2. Pretpostaviti da je svaka postojeća zgrada potpuno zakonita

Starije obalne nekretnine, dogradnje i obnove traže pažljiv pregled.

Dovršena zgrada ne znači automatski da je svaki njezin dio uredno upisan.

3. Podcijeniti lokalne razlike na tržištu

Cijene, propisi i prilike znatno se razlikuju među regijama.

Prava strategija za Split, Dubrovnik, Istru, otoke ili sjeverni Jadran može biti posve različita.

Zašto međunarodni kupci rade s PEAK ESTATE-om

Kupnja nekretnine u inozemstvu traži više od pristupa oglasima.

Međunarodnim klijentima treba lokalni partner koji razumije:

• hrvatsko tržište
• pravni okvir
• regionalne razlike
• dinamiku pregovora
• pouzdane lokalne stručnjake

PEAK ESTATE specijaliziran je za vođenje međunarodnih kupaca kroz stjecanje nekretnina u Hrvatskoj, spajajući lokalni pristup tržištu s međunarodnim pristupom.

Od prvog razgovora do upisa vlasništva pomažemo klijentima donositi utemeljene odluke pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj.

Privatno savjetovanje za međunarodne kupce.

Samo opće informacije. Nije pravni ni porezni savjet.