Als Ausländer eine Immobilie in Kroatien kaufen

Kroatien ist zu einem der attraktivsten Ziele Europas für internationale Immobilienkäufer geworden. Die Verbindung aus Adriaküste, EU-Mitgliedschaft, Euro, Schengen und begrenztem Angebot an der Küste hat starkes Interesse bei Käufern geweckt, die ein Ferienhaus, einen Wohnsitz mit Lebensqualität oder eine langfristige Anlage suchen.

Internationalen Käufern, besonders solchen von außerhalb der Europäischen Union, bietet der kroatische Immobilienmarkt große Chancen, aber der Ablauf unterscheidet sich von dem in vielen anderen Ländern.

Die richtige Villa oder Wohnung zu finden ist nur der erste Schritt. Ein gelungener Erwerb setzt voraus, dass man Eigentumsstrukturen, rechtliche Anforderungen, Besteuerung, Unterlagen und die praktischen Unterschiede zwischen dem Kauf als Privatperson, über eine Gesellschaft oder als Investor versteht.

PEAK ESTATE ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den gesamten kroatischen Immobilienprozess zu begleiten, von der Auswahl geeigneter Gelegenheiten über die Koordination der Prüfung bis zur Vermittlung vertrauenswürdiger Fachleute vor Ort.

Wer kann in Kroatien Immobilien kaufen?

Ob und wie man in Kroatien Immobilien erwerben kann, hängt vor allem von der Staatsangehörigkeit des Käufers und von der Erwerbsstruktur ab.

Bürger der EU und des EWR

Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums können in Kroatien grundsätzlich zu denselben Bedingungen Immobilien kaufen wie kroatische Staatsbürger.

Der Ablauf ist vergleichsweise unkompliziert und umfasst in der Regel:

• die Beantragung einer kroatischen Steueridentifikationsnummer (OIB)
• die Unterzeichnung der Kaufunterlagen
• die Zahlung
• die Eintragung des Eigentums im Grundbuch

Für Käufer aus der EU liegt die Herausforderung meist nicht in der Berechtigung zum Kauf, sondern darin sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist und zum beabsichtigten Zweck passt.

Käufer aus Nicht-EU-Staaten: was Sie wissen müssen

Kroatien zieht immer mehr Käufer von außerhalb der Europäischen Union an, darunter Investoren und Privatkunden aus Ländern wie den USA, dem Vereinigten Königreich, der Schweiz, Kanada, dem Nahen Osten und Asien.

Nicht-EU-Bürger können in Kroatien Immobilien kaufen, der Ablauf hängt jedoch von der Gegenseitigkeit zwischen Kroatien und dem Land der Staatsangehörigkeit des Käufers ab.

In der Praxis bedeutet das:

• es kann die Zustimmung des kroatischen Justizministeriums erforderlich sein
• das Verfahren kann mehrere Monate dauern
• die Eintragung des Eigentums ist in der Regel erst möglich, wenn die Zustimmung vorliegt

Weil die Dauer je nach Staatsangehörigkeit und Unterlagen variiert, sollten internationale Käufer diesen Schritt früh einplanen.

Zwei aktuelle Besonderheiten: Schweizer Staatsbürger mit gemeldetem Wohnsitz in Kroatien brauchen keine Zustimmung, und die Gegenseitigkeit ist vorübergehend ausgesetzt für Kanadier beim Kauf von Wohnimmobilien in größeren Städten (bis Ende 2026) und für Australier beim Kauf von Bestandsimmobilien (bis März 2027).

Das dürfte sich bald ändern. Mit der Vollmitgliedschaft Kroatiens in der OECD können Bürger aller OECD-Mitgliedstaaten, darunter die USA, das Vereinigte Königreich, die Schweiz, Kanada und Australien, in Kroatien zu denselben Bedingungen Immobilien kaufen wie kroatische Staatsbürger, ohne Prüfung der Gegenseitigkeit und ohne Zustimmung des Ministeriums. Das Gesetz ist bereits verabschiedet und tritt am Tag des Beitritts in Kraft.

Bei PEAK ESTATE helfen wir ausländischen Käufern, diese Anforderungen zu verstehen, bevor sie sich auf eine Immobilie festlegen, und koordinieren den Ablauf mit Rechtsanwälten vor Ort.

Kauf über eine kroatische Gesellschaft

Für manche internationale Käufer kann der Erwerb über eine kroatische Gesellschaft (d.o.o.) eine alternative Struktur sein.

Dieser Weg wird häufig erwogen für:

• Käufer aus Nicht-EU-Staaten
• Anlageportfolios
• Vermietungsunternehmen
• Entwicklungsprojekte
• Käufer, die mehrere Immobilien erwerben

Eine Gesellschaftsstruktur bringt allerdings zusätzliche Pflichten mit sich:

• Buchführung
• Jahresabschluss
• Fragen der Unternehmensbesteuerung
• Verwaltungskosten

Die optimale Struktur hängt davon ab, ob das Ziel Eigennutzung, Anlageertrag, Vermögensschutz oder eine künftige Entwicklung ist.

Eine durchdachte Erwerbsstrategie sollte feststehen, bevor die Suche nach Immobilien beginnt.

Steuern und Kosten, die internationale Käufer kennen sollten

Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Immobilienerwerbs in Kroatien.

Internationale Käufer sollten die gesamten Erwerbskosten betrachten.

Grunderwerbsteuer

Bei den meisten Bestandsimmobilien zahlt der Käufer 3 % Grunderwerbsteuer, berechnet auf den Marktwert der Immobilie.

Mehrwertsteuer bei Neubauprojekten

Immobilien, die direkt vom Bauträger gekauft werden, unterliegen in der Regel 25 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer.

Bei vielen Neubauprojekten ist die Mehrwertsteuer bereits im ausgewiesenen Kaufpreis enthalten.

Diese Unterscheidung ist besonders in den Küstenmärkten relevant, wo neu gebaute Wohnungen und Villen einen erheblichen Teil des Angebots ausmachen.

Weitere Erwerbskosten

Je nach Komplexität der Transaktion sollten Käufer außerdem berücksichtigen:

• rechtliche Prüfung
• Notarkosten
• Übersetzungskosten
• Eintragungsgebühren
• Maklervergütung gemäß dem vereinbarten Mandat

Für internationale Käufer ist professionelle Begleitung in der Regel eine kleine Investition im Vergleich zu den möglichen Risiken eines Kaufs ohne Expertise vor Ort.

Der Kaufprozess in Kroatien für internationale Kunden

1. Die Erwerbsstrategie festlegen

Vor der Suche helfen wir Käufern zu klären:

• bevorzugte Lage
• Art der Immobilie
• Budget
• Anforderungen an den Lebensstil
• Anlageziele
• Eigentumsstruktur

Kroatien ist nicht ein einziger Markt. Eine Villa am Wasser bei Split, ein Wohnsitz auf einer Insel, eine Immobilie in Istrien oder eine Hotelinvestition erfordern jeweils ein anderes Vorgehen.

2. Die richtigen Gelegenheiten finden

Internationale Käufer suchen oft über globale Portale und stellen schnell fest, dass der kroatische Markt zersplittert ist.

Viele relevante Gelegenheiten sind über internationale Plattformen nicht unbedingt sichtbar.

Eine Beratung vor Ort verschafft Zugang zu:

• öffentlich angebotenen Immobilien
• Angeboten von Bauträgern
• lokalem Marktwissen
• privat geteilten Gelegenheiten, wo es passt

Unsere Aufgabe ist nicht, einfach Inserate vorzulegen, sondern Gelegenheiten zu finden, die zu den Zielen des Käufers passen.

3. Prüfung vor dem Kauf

Die wichtigste Phase liegt oft vor der Unterschrift.

Jede Immobilie sollte sorgfältig geprüft werden.

Prüfung des Eigentums

Das Grundbuch sollte Auskunft geben über:

• die Eigentumsverhältnisse
• eingetragene Rechte
• Hypotheken
• Beschränkungen
• mögliche Rechtsstreitigkeiten

Rechtmäßigkeit des Gebäudes

Besonders an der Küste sollten Käufer prüfen:

• Baugenehmigungen
• den Stand der Legalisierung
• die eingetragene Fläche
• die Übereinstimmung von Unterlagen und Wirklichkeit

Eine Immobilie kann perfekt aussehen und hinter den Kulissen dennoch Klärungsbedarf haben.

Drei Fehler, die internationale Käufer vermeiden sollten

1. Sich in die Immobilie verlieben, bevor die Unterlagen geprüft sind

Die Adriaküste verleitet zu emotionalen Entscheidungen. Meerblick, Lage und Architektur können außergewöhnlich sein, aber das rechtliche Fundament muss die Investition tragen.

2. Annehmen, dass jedes bestehende Gebäude vollständig legal ist

Ältere Küstenimmobilien, Anbauten und Umbauten erfordern eine sorgfältige Prüfung.

Ein fertiges Gebäude bedeutet nicht automatisch, dass jeder Teil davon ordnungsgemäß eingetragen ist.

3. Lokale Marktunterschiede unterschätzen

Preise, Vorschriften und Chancen unterscheiden sich zwischen den Regionen erheblich.

Die richtige Strategie für Split, Dubrovnik, Istrien, die Inseln oder die nördliche Adria kann völlig unterschiedlich sein.

Warum internationale Käufer mit PEAK ESTATE arbeiten

Eine Immobilie im Ausland zu kaufen erfordert mehr als Zugang zu Inseraten.

Internationale Kunden brauchen einen Partner vor Ort, der sich auskennt mit:

• dem kroatischen Markt
• dem rechtlichen Rahmen
• regionalen Unterschieden
• der Verhandlungsdynamik
• vertrauenswürdigen Fachleuten vor Ort

PEAK ESTATE ist darauf spezialisiert, internationale Käufer durch den Immobilienerwerb in Kroatien zu führen, und verbindet lokalen Marktzugang mit internationaler Arbeitsweise.

Vom ersten Gespräch bis zur Eintragung des Eigentums helfen wir Kunden, beim Immobilienkauf in Kroatien fundierte Entscheidungen zu treffen.

Private Beratung für internationale Käufer.

Nur allgemeine Information. Keine Rechts- oder Steuerberatung.