Pourquoi les prix de l’immobilier croate augmentent depuis 2020

Pendant que la plupart des investisseurs comparaient Marbella à l’Algarve ou le lac de Côme aux Pouilles, un marché situé de l’autre côté de l’Adriatique continuait de capitaliser ses gains. La Croatie apparaît rarement dans la presse immobilière internationale. Pourtant, peu de marchés européens ont affiché une performance aussi régulière au cours des cinq dernières années.

Le chiffre

Depuis 2020, les prix ont progressé d’environ 80 % selon l’indice officiel des prix des logements. Cette hausse s’est produite pendant le resserrement monétaire le plus rapide qu’ait jamais connu la zone euro, une période où les coûts de financement se sont multipliés et où plusieurs marchés d’Europe de l’Ouest ont stagné ou corrigé.

Année	Indice des prix des logements (2015 = 100)
2020	≈ 130
2021	≈ 145
2022	≈ 170
2023	≈ 186
2024	≈ 205
2025	≈ 238

La dynamique ne s’est pas essoufflée. Selon le Bureau croate des statistiques, les prix moyens des logements ont augmenté de 14,1 % sur l’ensemble de l’année 2025, et au premier trimestre 2026 ils restaient supérieurs de 14,3 % à leur niveau d’un an plus tôt. La régularité est tout aussi remarquable que la croissance : aucune année de baisse, et aucun pic suivi d’une correction.

Pourquoi

Une offre limitée sur la côte. Le littoral croate est long, mais les terrains réellement constructibles ne le sont pas. Une zone côtière protégée, un urbanisme strict et des permis lents à obtenir font que l’offre nouvelle arrive lentement aux meilleurs emplacements, et souvent pas du tout aux plus beaux. Quand la demande augmente et que l’offre ne peut pas suivre, seul le prix bouge.

L’euro et Schengen depuis janvier 2023. La Croatie a rejoint les deux le même jour. Le risque de change a disparu pour les acquéreurs internationaux, et les transactions, le financement et les déplacements sont devenus bien plus simples. Pour de nombreux investisseurs, la Croatie est passée du statut d’option exotique à celui de marché que l’on compare d’égal à égal avec l’Italie ou l’Espagne.

La performance locative. La côte de Dalmatie centrale bénéficie de l’une des saisons les plus longues de Méditerranée. S’y ajoutent des vols directs depuis toute l’Europe et la possibilité de venir en voiture depuis Munich ou Vienne. Il en résulte un taux d’occupation qui soutient l’investissement bien au-delà de l’usage personnel.

Une demande internationale face à un marché sous-évalué. Un bien comparable en bord de mer sur la Côte d’Azur, à Majorque ou sur la côte amalfitaine coûte souvent nettement plus cher qu’en Dalmatie. Le segment haut de gamme croate est porté principalement par des acquéreurs étrangers, et c’est précisément à cet écart de prix qu’ils répondent.

Ce que la plupart ne voient pas

Ce marché n’est pas uniforme. Le front de mer prime dans certains quartiers de Split, Trogir, Hvar ou Dubrovnik approche déjà les niveaux d’Europe de l’Ouest. D’autres portions de la côte, de plus petites îles et des villages moins connus en sont encore au début du cycle. Le choix entre première et deuxième ligne peut compter davantage que le choix entre deux pays.

Le moment d’entrée dans un projet compte tout autant. Dans les programmes neufs, les prix augmentent généralement par paliers, du prélancement à la livraison. Les premiers acquéreurs s’assurent les meilleurs lots au prix d’entrée le plus bas. Ceux qui achètent à la livraison paient le plein prix du marché pour ce qui reste. Au sein d’un même programme, cet écart peut représenter la totalité du rendement.

Beaucoup des biens les plus intéressants n’apparaissent d’ailleurs jamais sur un portail. Ils changent de mains par des réseaux personnels, souvent avant même qu’une annonce existe.

Et maintenant

Une croissance annuelle à deux chiffres n’est pas un état permanent, et personne ne devrait acheter en supposant qu’elle durera indéfiniment. Ses moteurs sont toutefois structurels : rareté du foncier côtier, intégration complète à l’euro et à Schengen, saison longue et net écart de prix avec l’Europe de l’Ouest. Ils ne disparaîtront pas à la prochaine décision de taux ni après un été plus faible.

L’emplacement compte plus que jamais. Le timing fait le rendement. L’accès fait la différence.

Si vous vous intéressez à la Croatie et souhaitez un regard de terrain : Engager la conversation.

Sources : Bureau croate des statistiques (Državni zavod za statistiku), Croatia Week, Global Property Guide.