Luxusingatlanok
Horvátországban

Hol rejlik az érték az Adrián, hogyan vásárolnak a nemzetközi vevők, és miért kerülnek ritkán hirdetésbe a legjobb ingatlanok.

Beszélgetés indítása

A piac

Egy partvidék.
Sok piac.

A horvát tengerpart nem egyetlen luxuspiac, hanem egymástól nagyon különböző piacok láncolata. A szárazföldi partvonal csaknem 1800 km hosszú, és több mint 1200 sziget, szirt és zátony tartozik hozzá. Az árak, a vevők és a szabályok százkilométerenként változnak.

Isztria

Az autóval elérhető piac: Ljubljana két órára, München és Bécs öt-hat órára van. Rovinj a legdrágább város, ezt követi Umag, Novigrad és Poreč, a belső dombvidéki kisvárosokban pedig medencés kővillák állnak. 2025-ben Isztriában az ingatlanügyletek nagyjából negyedében vett részt külföldi vevő, ez az országban a legmagasabb arány.

Kvarner

Opatija, a Habsburg-riviéra egykori nagy üdülővárosa belle époque villáival, mögötte pedig Krk, Cres és Lošinj szigete. Opatijában a ténylegesen elért lakásárak Horvátország három legmagasabbja közé tartoznak.

Észak-Dalmácia

Zadar és Šibenik: fapados járatokat fogadó repülőtér, az A1-es autópálya, nagy kikötők és tágasabb partvidék. Az árazás a ciklus korábbi szakaszában jár, mint délebbre, és erős az új kínálat: Zadar megye 2025-ben több lakást adott át, mint Split-Dalmácia vagy Isztria.

Közép-Dalmácia

Trogir, Split, Kaštela, a Makarskai Riviéra, valamint Brač, Hvar, Šolta és Vis szigete. A part legmélyebb és leglikvidebb prémium piaca, amelynek központja a spliti repülőtér: 2025-ben rekordszámú, 3,9 millió utast fogadott, 2026-ban pedig szezonális közvetlen járatot kapott New Yorkból. 2025-ben Splitben volt a legmagasabb az eladott lakások medián ára az országban. Itt van a székhelyünk. Dalmácia részletesen.

Dubrovnik és a dél

Falakkal körülvett UNESCO-város, amelynek alig van tere a növekedésre, körülötte Cavtat, a Pelješac-félsziget és Korčula, 2022 óta a Pelješac-híd köti össze az ország többi részével. Az árak Horvátország legmagasabbjai közé tartoznak, a piac pedig kicsi.

Mit jelent itt a luxus

Fekvés,
nem márvány.

Az Adrián a felárat a fekvésért fizetik: védett tengeri kilátásért, első soros telekért, óvárosi kőházért, saját öbölért. A belső tereket meg lehet változtatni. A fekvést nem.

Miért korlátozott a kínálat

A tengertől számított 1000 méteres sávban, a szárazföldön és minden szigeten, a területrendezési jog korlátozza az építési övezetek bővítését, kizárja új települések létrehozását, és a településeken kívüli új építményeket legalább 100 méterre tartja a parttól. Maga a partvonal tengeri közjavak része (pomorsko dobro), így nem lehet magántulajdonban. Ami ma jó fekvésben jogszerűen áll, az a gyakorlatban szinte minden, ami valaha is lesz. A vízparti ingatlanokról részletesen.

Árkontextus

Közép-Dalmáciában a tengerre néző penthouse-ok és az első soros villák ára jellemzően nagyjából 6000–12 000 € négyzetméterenként, az új építésű, tengerre néző, medencés villáké körülbelül 1,2 és 4 millió € között mozog. A kivételes első soros és szigeti birtokokat egyedileg árazzák, és többnyire off-market értékesítik.

Mediterrán összevetésben ez még mérsékelt: a Côte d’Azur elsőrangú címein 20 000 € feletti négyzetméterárakon kötnek üzletet.

Kik vásárolnak

A külföldi vevők 2025-ben mintegy 9400 vásárlást bonyolítottak le, ez az összes országos ügylet 8%-a, a tengerparton pedig jóval nagyobb arány. Több mint felük Szlovéniából, Németországból és Ausztriából érkezik.

Hol tart a piac

Az árak továbbra is emelkednek: a hivatalos index 2026 első negyedévében éves alapon 14,3%-kal, az Adrián 12,6%-kal nőtt, ez az EU negyedik leggyorsabb növekedése. Az ügyletszám viszont nem: az eladások 2025-ben mintegy 22%-kal csökkentek, és 2026 elején ismét visszaestek. Kevesebb eladás magasabb áron: ebben a piacban a minőség és a helyes árazás többet számít a lendületnél. Miért emelkednek az árak 2020 óta.

Hogyan vásároljon jól

Négy kérdés minden megtekintés előtt.

01
Védett a kilátás?
Az előtte fekvő terület területrendezési besorolása dönt, nem az, ami ma ott áll. Előbb a rendezési tervet olvassuk el, csak utána nézzük meg a teraszt.
02
Tiszta a tulajdonjog?
A telekkönyvnek és a kataszternek egyeznie kell egymással és az épülettel. Az engedélyeket a ténylegesen megépítettel vetjük össze.
03
Mi a struktúra?
Magánszemélyként vagy társaságon keresztül, használt ingatlan átruházási adóval vagy új építésű áfával. Nem uniós vevőknél az út határozza meg az ütemezést.
04
Mi a kiszállás?
Ki veszi meg Öntől tíz év múlva, és mibe kerül addig a fenntartása? Az adó, a karbantartás és a likviditás a döntés része.

A keretek

Mibe kerül
a vétel és a tartás.

Az uniós és EGT-állampolgárok a horvátokkal azonos feltételekkel vásárolnak. A svájci állampolgároknak sincs szükségük engedélyre, ha bejelentett horvátországi lakóhellyel rendelkeznek. Más országok vevőinek viszonosságra és az Igazságügyi Minisztérium hozzájárulására van szükségük.

Ez hamarosan megváltozik. Horvátország várhatóan közeli teljes jogú OECD-tagságával valamennyi OECD-tagállam polgárai a horvátokkal azonos feltételekkel vásárolhatnak majd. Útmutató külföldi vevőknek.

Tétel	Mire számíthat
Ingatlanátruházási adó	A piaci érték 3%-a, használt ingatlan esetén a vevő fizeti
Áfa	25% a fejlesztő által értékesített új építésű ingatlanoknál, általában benne van a meghirdetett árban; ilyenkor nincs átruházási adó
Ügyvéd és telekkönyv	Ügyvédi díj megállapodás szerint, jellemzően 1% körül; a telekkönyvi díjak csekélyek
Közvetítői jutalék	Jellemzően 3% + áfa, írásos szerződés alapján
Éves ingatlanadó	2025 óta évente 0,60–8,00 € négyzetméterenként, az egyes önkormányzatok határozzák meg; állandó lakóhelyre és hosszú távú bérbeadásra nem kell fizetni
Adó továbbértékesítéskor	Magánszemélyeknek két év tulajdonlás után nincs; azelőtt a nyereség 24%-a

Adatok 2026 szeptemberi állapot szerint. Források: Horvát Statisztikai Hivatal, Eurostat, Horvát Adóhatóság, Területrendezési Minisztérium (ingatlanpiaci áttekintés 2025), Knight Frank. Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás.

FAQ

Gyakran feltett kérdések

Vásárolhatnak külföldiek luxusingatlant Horvátországban?

Igen. Az uniós és EGT-állampolgárok a horvátokkal azonos módon vásárolnak, csakúgy, mint a bejelentett horvátországi lakóhellyel rendelkező svájci állampolgárok. Más állampolgároknak viszonosságra és az Igazságügyi Minisztérium hozzájárulására van szükségük; ez vonatkozik az Egyesült Királyságra és az Egyesült Államok legtöbb szövetségi államára. Két ország esetében átmeneti korlátozás érvényes: kanadai állampolgárok 2026 végéig nem vásárolhatnak lakóingatlant nagyobb városokban, ausztrálok pedig 2027 márciusáig nem vehetnek használt lakóingatlant. A legtöbb nem uniós vevő számára egy horvát társaság jelent alternatívát. Horvátország várhatóan közeli teljes jogú OECD-tagságával valamennyi OECD-tagállam polgárai a horvátokkal azonos feltételekkel vásárolhatnak majd. Részletek itt.

Milyen vásárlási költségekkel kell számolni?

3% ingatlanátruházási adó használt ingatlannál, vagy 25% áfa, amely benne van az új építésű ingatlan árában. Ehhez jön mintegy 1% ügyvédi díj és a jellemzően 3% + áfa közvetítői jutalék írásos szerződés alapján. Mindent összevéve egy használt ingatlan megvásárlása jellemzően mintegy 8%-kal kerül többe a vételárnál.

Hol a legerősebb a luxuspiac?

Közép-Dalmáciában, Trogir és Makarska között: itt van a part legforgalmasabb repülőtere, a legszélesebb vevőkör és a legszűkebb kínálat. Északon Opatija. 2025-ben Split és Opatija egyaránt a három legmagasabb elért lakásárú település között volt az országban.

Emelkednek még az árak?

Igen, 2026 elején éves alapon 14,3%-kal, miközben az eladások száma jelentősen csökkent. A Horvát Nemzeti Bank figyelmeztetett, hogy az árak gyorsabban nőnek, mint amit a fundamentumok indokolnak. Mi ezt annak jeleként kezeljük, hogy a fekvés megválasztásában igényesnek, az árban pedig fegyelmezettnek kell lenni.

Van éves ingatlanadó?

2025 óta igen: évente 0,60–8,00 € négyzetméterenként, az egyes önkormányzatok határozzák meg. 2026-ban Splitben 5 €, Trogirban 2 €, Hvaron 3 €. Az állandó lakóhely és a hosszú távon bérbe adott lakás mentes, a nyaralók és a rövid távú bérbeadás nem.

Jár-e tartózkodási jog az ingatlanvásárlással?

Önmagában nem. Horvátországban nincs aranyvízum. Az uniós polgárokat megilleti a szabad mozgás joga; a nem uniós tulajdonosok a tulajdonjog alapján legfeljebb egyéves ideiglenes tartózkodást kérelmezhetnek, amelyről a hatóságok mérlegelési jogkörben döntenek.