Luxusní nemovitosti
v Chorvatsku

Kde na Jadranu leží hodnota, jak nakupují zahraniční kupující a proč se ty nejlepší nemovitosti inzerují jen zřídka.

Trh

Jedno pobřeží.
Mnoho trhů.

Chorvatské pobřeží není jeden luxusní trh, ale řetězec velmi odlišných trhů. Pevninské pobřeží měří téměř 1 800 km a k tomu připadá více než 1 200 ostrovů, ostrůvků a útesů. Ceny, kupující i pravidla se mění každých sto kilometrů.

Istrie

Trh, kam se jezdí autem: Lublaň je vzdálená dvě hodiny, Mnichov a Vídeň pět až šest. Nejdražším městem je Rovinj, následují Umag, Novigrad a Poreč, ve vnitrozemí pak kamenné vily s bazény v horských městečkách. Na zhruba čtvrtině všech realitních transakcí v Istrii se v roce 2025 podílel zahraniční kupující, což je nejvyšší podíl v zemi.

Kvarner

Opatija, velkolepé lázeňské letovisko habsburské riviéry s vilami z období belle époque, a za ní ostrovy Krk, Cres a Lošinj. Skutečně dosažené ceny bytů v Opatiji patří k třem nejvyšším v Chorvatsku.

Severní Dalmácie

Zadar a Šibenik: letiště nízkonákladových aerolinek, dálnice A1, velké mariny a pobřeží s více prostorem. Ceny jsou v cyklu dříve než dále na jih a nová výstavba je silná: Zadarská župa v roce 2025 dokončila více bytů než Splitsko-dalmatská župa nebo Istrie.

Střední Dalmácie

Trogir, Split, Kaštela, Makarská riviéra a ostrovy Brač, Hvar, Šolta a Vis. Nejhlubší a nejlikvidnější prémiový trh na pobřeží, jehož oporou je letiště Split, které v roce 2025 odbavilo rekordních 3,9 milionu cestujících a v roce 2026 získalo sezónní přímý let z New Yorku. Split v roce 2025 zaznamenal nejvyšší medián skutečně dosažené ceny bytu v zemi. Právě zde sídlíme. Dalmácie podrobně.

Dubrovník a jih

Opevněné město zapsané na seznam UNESCO s velmi malým prostorem k růstu, obklopené Cavtatem, Pelješacem a Korčulou, od roku 2022 propojené se zbytkem země Pelješackým mostem. Ceny patří k nejvyšším v Chorvatsku, trh je malý.

Co zde znamená luxus

Poloha,
ne mramor.

Prémii na Jadranu platíte za polohu: chráněný výhled na moře, pozemek v první linii, kamenný dům ve starém městě, soukromou zátoku. Interiér lze změnit. Polohu ne.

Proč je nabídka omezená

V pásmu 1 000 metrů od moře, na pevnině i na všech ostrovech, omezuje územní plánování rozšiřování zastavitelných ploch, vylučuje nová sídla a novou výstavbu mimo sídla drží nejméně 100 metrů od břehu. Samotné pobřeží je veřejným námořním statkem (pomorsko dobro) a nelze jej vlastnit. To, co dnes legálně stojí v dobré poloze, je v praxi téměř vše, co kdy bude. Nemovitosti u moře vysvětleny.

Cenový kontext

Penthousy s výhledem na moře a vily v první linii ve střední Dalmácii se obvykle nabízejí zhruba za 6 000–12 000 € za m², nově postavené vily s výhledem na moře a bazénem přibližně za 1,2 až 4 mil. €. Výjimečná sídla v první linii a na ostrovech se oceňují individuálně a většinou se prodávají mimo veřejnou nabídku.

Ve středomořském srovnání je to stále umírněné: nejlepší adresy na Azurovém pobřeží se obchodují nad 20 000 € za m².

Kdo kupuje

Zahraniční kupující v roce 2025 uskutečnili zhruba 9 400 koupí, tedy 8 % všech transakcí v zemi, na pobřeží je jejich podíl výrazně vyšší. Více než polovinu z nich tvoří kupující ze Slovinska, Německa a Rakouska.

Kde trh stojí

Ceny stále rostou: oficiální index byl v prvním čtvrtletí 2026 meziročně vyšší o 14,3 %, na Jadranu o 12,6 %, což je čtvrtý nejrychlejší růst v EU. Objemy nikoli: počet prodejů v roce 2025 klesl zhruba o 22 % a začátkem roku 2026 znovu. Méně prodejů za vyšší ceny znamená trh, na kterém kvalita a správně stanovená cena rozhodují víc než momentum. Proč ceny od roku 2020 rostou.

Jak dobře koupit

Čtyři otázky před každou prohlídkou.

01
Je výhled chráněný?
Rozhoduje územně plánovací status pozemku před nemovitostí, nikoli to, co na něm dnes stojí. Územní plán čteme dřív, než vstoupíme na terasu.
02
Je vlastnické právo čisté?
Pozemková kniha a katastr musí odpovídat sobě navzájem i stavbě. Povolení porovnáváme s tím, co bylo skutečně postaveno.
03
Jaká je struktura?
Fyzická osoba nebo společnost, starší nemovitost s daní z převodu nebo novostavba s DPH. U kupujících ze zemí mimo EU rozhoduje zvolená cesta o časovém průběhu.
04
Jaký je exit?
Kdo od Vás nemovitost za deset let koupí a kolik bude do té doby stát její držení? Daně, údržba a likvidita patří do rozhodnutí.

Rámec

Kolik stojí koupě
a držení.

Občané EU a EHP kupují za stejných podmínek jako Chorvati. Ani švýcarští občané nepotřebují souhlas, pokud mají v Chorvatsku hlášený pobyt. Kupující z jiných zemí potřebují vzájemnost (reciprocitu) a souhlas ministerstva spravedlnosti.

To se brzy změní. S plným členstvím Chorvatska v OECD, které se očekává v blízké době, budou moci občané všech členských států OECD kupovat za stejných podmínek jako Chorvati. Průvodce pro zahraniční kupující.

Položka	S čím počítat
Daň z převodu nemovitostí	3 % z tržní hodnoty, platí kupující u starších nemovitostí
DPH	25 % u novostaveb prodávaných developerem, obvykle zahrnuta v uvedené ceně; daň z převodu se pak neplatí
Advokát a pozemková kniha	Advokát dle dohody, obvykle kolem 1 %; poplatky za zápis do pozemkové knihy jsou symbolické
Zprostředkovatelská provize	Obvykle 3 % plus DPH, na základě písemné smlouvy
Roční daň z nemovitostí	0,60–8,00 € za m² ročně od roku 2025, stanoví ji každá obec; neplatí se z hlavního bydliště ani z dlouhodobě pronajaté nemovitosti
Daň při dalším prodeji	Pro soukromé vlastníky žádná po dvou letech vlastnictví; dříve 24 % ze zisku

Údaje k září 2026. Zdroje: Chorvatský statistický úřad, Eurostat, chorvatská daňová správa, Ministerstvo územního plánování (přehled realitního trhu 2025), Knight Frank. Obecné informace, nikoli právní ani daňové poradenství.

FAQ

Na co se nás ptáte

Mohou cizinci v Chorvatsku kupovat luxusní nemovitosti?

Ano. Občané EU a EHP kupují jako Chorvati, stejně tak Švýcaři s hlášeným pobytem v Chorvatsku. Ostatní státní příslušníci potřebují vzájemnost a souhlas ministerstva spravedlnosti, což se týká Spojeného království a většiny států USA. Pro dvě země platí dočasná omezení: Kanaďané nemohou do konce roku 2026 kupovat byty a domy ve větších městech a Australané do března 2027 nemohou kupovat stávající rezidenční nemovitosti. Pro většinu kupujících ze zemí mimo EU je alternativou chorvatská společnost. S plným členstvím Chorvatska v OECD, které se očekává v blízké době, budou moci občané všech členských států OECD kupovat za stejných podmínek jako Chorvati. Podrobnosti zde.

Jaké jsou náklady na koupi?

3 % daň z převodu u starších nemovitostí, nebo 25 % DPH zahrnutá v ceně novostavby. K tomu poplatky za advokáta kolem 1 % a zprostředkovatelská provize obvykle 3 % plus DPH na základě písemné smlouvy. Celkově stojí koupě starší nemovitosti obvykle zhruba 8 % nad rámec ceny.

Kde je nejsilnější luxusní trh?

Ve střední Dalmácii mezi Trogirem a Makarskou: nejvytíženější letiště na pobřeží, nejširší okruh kupujících a nejvíce omezená nabídka. Na severu je to Opatija. Split i Opatija patřily v roce 2025 ke třem místům s nejvyššími dosaženými cenami bytů v zemi.

Rostou ceny stále?

Ano, začátkem roku 2026 meziročně o 14,3 %, zatímco počet prodejů výrazně klesl. Chorvatská národní banka varovala, že ceny rostou rychleji než fundamenty. Pro nás je to důvod být výběrový v poloze a disciplinovaný v ceně.

Platí se roční daň z nemovitostí?

Od roku 2025 ano: 0,60–8,00 € za m² ročně, stanoví ji každá obec. V roce 2026 činí 5 € ve Splitu, 2 € v Trogiru a 3 € na Hvaru. Hlavní bydliště a dlouhodobě pronajímaný byt jsou osvobozeny, rekreační nemovitosti a krátkodobé pronájmy nikoli.

Získám koupí nemovitosti povolení k pobytu?

Samo o sobě ne. Chorvatsko nemá program zlatých víz. Občané EU mají volný pohyb; vlastníci ze zemí mimo EU mohou na základě vlastnictví požádat o přechodný pobyt až na jeden rok, o kterém úřady rozhodují dle vlastního uvážení.