Investice do
chorvatských nemovitostí

Kde leží hodnota, jak investici strukturovat a jak koupě skutečně probíhá. Od první otázky až po exit.

Investiční teze

Strukturální,
ne spekulativní.

Ceny rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku vzrostly od roku 2020 zhruba o 80 % a začátkem roku 2026 byly stále meziročně vyšší o 14,3 %, což je čtvrtý nejrychlejší růst v EU. Příčiny jsou strukturální: omezená nabídka na pobřeží, členství v eurozóně a Schengenu od roku 2023, dlouhá sezóna a široká mezinárodní poptávka.

Makroekonomický obraz

Chorvatsko je od 1. ledna 2023 v eurozóně i v Schengenu. S&P zvýšila v březnu 2026 jeho rating na A, Moody’s jej hodnotí na A3 a Fitch na A−. Ekonomika rostla v roce 2025 o 3,4 %, kdy zahraniční turisté utratili 15,3 miliardy €, a na rok 2026 se předpokládá růst o 2,7 %. Nové hypoteční úvěry stály v polovině roku 2026 v průměru 2,9 %, méně než je průměr eurozóny.

Co se změnilo

Trh přešel od momenta k výběru. Počet prodejů klesl v roce 2025 zhruba o 22 % a začátkem roku 2026 znovu, zatímco ceny dál rostly, a Chorvatská národní banka varovala, že ceny rostou rychleji než fundamenty, což zvyšuje riziko korekce, pokud se podmínky zhorší. Stát také odvádí bydlení od krátkodobého pronájmu: od roku 2025 roční daň z nemovitostí, souhlas spoluvlastníků s turistickým pronájmem v bytových domech a nový zákon o pohostinství v přípravě.

Investiční záměr, který stojí na neustále rostoucích cenách a neomezeném krátkodobém pronájmu, je slabší než dříve. Záměr postavený na nenahraditelné poloze nikoli.

Kde leží hodnota

Nenahraditelné polohy. Chráněné výhledy, první linie, historická jádra starých měst. Nabídka nemůže růst, a právě to drží hodnotu, když trh zpomalí.
Butikové projekty a rezidence v resortech. Se správou a programem pronájmu. Výnosy závisí na provozovateli a smlouvě. Příklad na pobřeží.
Celoroční trhy u letiště Split. Trogir, Kaštela a Split mají vedle návštěvníků i poptávku místních obyvatel, což podporuje dlouhodobý pronájem i další prodej.
Trhy v dřívější fázi cyklu. Zadar, Šibenik a vybrané ostrovy, s nižšími vstupními cenami a větší novou nabídkou.

Výnos a růst hodnoty

Hrubé výnosy z dlouhodobého pronájmu jsou umírněné, celostátně zhruba 4 %, s mediánem nájemného ve Splitsko-dalmatské župě kolem 12 € za m² měsíčně. Krátkodobý pronájem vynáší více za noc, ale během krátké sezóny: rodinná ubytovací zařízení v Chorvatsku byla v roce 2025 obsazena v průměru zhruba 60 dní. Výnosy zde pocházely především z růstu hodnoty kapitálu, a proto vstupní cena a poloha znamenají víc než nominální výnos.

Rizika, která je třeba pojmenovat

Nesrovnalosti ve vlastnickém právu a povoleních. Regulatorní změny u krátkodobého pronájmu. Nechráněné výhledy. Nelikvidní mikrolokality. Zaplacení špičkové ceny za průměrnou nemovitost. Prvním čtyřem lze předejít důkladnou prověrkou, pátému disciplínou.

Mechanika

Jak to
skutečně funguje.

1. Kdo může investovat

Občané a společnosti z EU a EHP investují za stejných podmínek jako Chorvati. Švýcarští občané nepotřebují souhlas, pokud mají v Chorvatsku hlášený pobyt; švýcarské společnosti se posuzují případ od případu. Ostatní státní příslušníci mohou kupovat jako fyzické osoby tam, kde existuje vzájemnost, se souhlasem Ministerstva spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace, jehož vyřízení obvykle trvá několik měsíců. Vzájemnost existuje pro Spojené království a většinu států USA. Je pozastavena pro Kanaďany kupující byty a domy ve větších městech (od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2026) a pro Australany kupující stávající nemovitosti (od 1. dubna 2025 do 31. března 2027), jako zrcadlo omezení, která tyto země samy uplatňují vůči zahraničním kupujícím.

To se brzy změní. Již přijatý zákon nabude účinnosti dnem, kdy se Chorvatsko stane plnoprávným členem OECD, což se očekává v blízké době. Od té chvíle budou moci občané a společnosti ze všech členských států OECD, včetně USA, Spojeného království, Švýcarska, Kanady a Austrálie, kupovat za stejných podmínek jako Chorvati, bez vzájemnosti a bez souhlasu ministerstva. Zemědělská půda zůstává vyloučena.

2. Jako fyzická osoba, nebo přes společnost

Jako fyzická osoba: žádná daň ze zisku po dvou letech a krátkodobý pronájem v paušálním režimu pro občany EU, EHP a Švýcarska. Přes chorvatskou společnost (d.o.o., obdoba s.r.o., minimální základní kapitál 2 500 €), která se zpravidla považuje za tuzemského kupujícího: daň z příjmů právnických osob 10 % do obratu 1 mil. € a 18 % nad tuto hranici, 12% daň z dividend vyplácených fyzickým osobám, roční účetní závěrka a zisky z prodeje zdaněné jako zisk bez ohledu na dobu držby. U společností ovládaných kanadskými nebo švýcarskými vlastníky uplatňuje ministerstvo zvláštní omezení. Správná odpověď závisí na státní příslušnosti, účelu a rozsahu.

3. Náklady

Položka	Obvykle
Daň z převodu nemovitostí	3 % z tržní hodnoty, platí kupující
DPH u novostaveb	25 %, zahrnuta v ceně; daň z převodu se pak neplatí
Odměna advokáta	Dle dohody, obvykle kolem 1 %
Pozemková kniha	Zhruba 33 €, polovina při elektronickém podání
Zprostředkovatelská provize	Obvykle 3 % plus DPH, na základě písemné smlouvy
Roční daň z nemovitostí	0,60–8,00 € za m² ročně; neplatí se při dlouhodobém pronájmu

Celkově stojí koupě starší nemovitosti obvykle zhruba 8 % nad rámec ceny, včetně provize. Podle zákona o zprostředkování realit platného od července 2026 nelze po kupujícím, který nepodepsal zprostředkovatelskou smlouvu, požadovat provizi.

4. Průběh koupě

Cíl a struktura. Účel nemovitosti rozhoduje o tom, kdo ji kupuje a jak.
Vyhledávání a užší výběr. Veřejné nabídky, nabídka developerů a soukromé příležitosti.
Due diligence. Pozemková kniha, katastr, povolení, územní plán a případné předkupní právo.
Smlouva o smlouvě budoucí a záloha (kapara). Obvykle 10 %. Pokud smlouvu poruší kupující, prodávající si ji může ponechat; pokud ji poruší prodávající, kupující může požadovat dvojnásobek.
Kupní smlouva. Podpis prodávajícího se notářsky ověřuje a notář hlásí prodej daňové správě. Souhlas prodávajícího se zápisem do pozemkové knihy se obvykle předává proti úhradě celé kupní ceny.
Zápis a daň. Vklad do pozemkové knihy. Daň z převodu je splatná do 15 dnů od vyměření.

5. Financování

Chorvatské banky poskytují úvěry nerezidentům výběrově, hlavně občanům EU zaměstnaným v EU, a obvykle s nižším poměrem úvěru k hodnotě (LTV) než rezidentům. Od července 2025 omezuje centrální banka hypoteční úvěry na 90 % hodnoty a splátky dluhu na 45 % příjmu. Mnoho zahraničních kupujících financuje koupi doma nebo platí v hotovosti.

6. Pronájem

Krátkodobý pronájem vyžaduje rozhodnutí o kategorizaci. Soukromí ubytovatelé, tedy občané EU, EHP a Švýcarska s nejvýše 20 lůžky, platí paušální daň za lůžko stanovenou obcí, od 70 € ročně v Trogiru a Kaštele po 250 € v centru Splitu, plus paušál turistické taxy. V bytových domech je nutný souhlas více než dvou třetin spoluvlastníků a všech sousedů s přilehlými prostory. Vlastníci ze zemí mimo EU potřebují společnost. Dlouhodobý pronájem se daní sazbou 12 % ze 70 % nájemného, tedy efektivně 8,4 %, a nájemní smlouva pokrývající nejméně deset měsíců v roce osvobozuje nemovitost od roční daně z nemovitostí.

7. Exit

Fyzické osoby neplatí daň ze zisku po dvou letech vlastnictví; dříve činí sazba 24 %. Prodej více než tří nemovitostí stejného druhu během pěti let je zdanitelný v každém případě. Společnosti platí ze zisku daň z příjmů právnických osob. Aktuální pravidla si ověřte u daňového poradce.

Údaje k září 2026. Zdroje: Chorvatský statistický úřad, Eurostat, Chorvatská národní banka, Evropská komise, chorvatská daňová správa, ministerstvo spravedlnosti, Ministerstvo územního plánování (přehled realitního trhu 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Obecné informace, nikoli investiční, právní ani daňové poradenství.

FAQ

Na co se nás ptáte

Jaké výnosy mohu očekávat?

Hrubé výnosy z dlouhodobého pronájmu se pohybují kolem 4 %. Krátkodobý pronájem může vynést více, ale během krátké sezóny a za přísnějších pravidel. Místo citování průměrů propočítáváme realistická čistá čísla pro každou nemovitost.

Jako fyzická osoba, nebo přes společnost?

Občané EU kupující jednu nemovitost: obvykle jako fyzická osoba. Investoři ze zemí mimo EU, portfolia a development: často přes chorvatskou společnost. Volba ovlivňuje zdanění příjmů z pronájmu, exitu i dividend, proto se poraďte předem, ne až potom.

Jak dlouho koupě trvá?

Dva až čtyři měsíce u bezproblémové koupě starší nemovitosti kupujícím z EU. Déle u komplikovaného vlastnického práva a o několik měsíců více tam, kde kupující ze země mimo EU potřebuje souhlas ministerstva.

Je krátkodobý pronájem stále dobrým byznysem?

Může být, ve správném domě a lokalitě. Pravidla se však zpřísnila: roční daň z nemovitostí, souhlas spoluvlastníků v bytových domech a nový zákon o pohostinství na obzoru. Domy a vily se to dotýká méně než bytů. Jen na základě příjmů z krátkodobého pronájmu bychom nekupovali.

Získám vlastnictvím nemovitosti povolení k pobytu?

Samo o sobě ne. Chorvatsko nemá program zlatých víz. Vlastníci ze zemí mimo EU mohou na základě vlastnictví požádat o přechodný pobyt až na jeden rok, o kterém úřady rozhodují dle vlastního uvážení.

Musím být při koupi v Chorvatsku?

Ne nutně. Smlouvy lze podepsat na základě plné moci.

Potřebuji chorvatský bankovní účet?

Hodí se, ale není nezbytně nutný. S jeho založením pomůžeme.

Jak si PEAK ESTATE účtuje odměnu?

Zprostředkovatelskou provizí na základě písemné smlouvy a našeho zveřejněného ceníku. Firemní mandáty se sjednávají individuálně.