Investovanie do
nehnuteľností v Chorvátsku

Kde leží hodnota, ako investíciu štruktúrovať a ako kúpa skutočne prebieha. Od prvej otázky až po exit.

Investičné dôvody

Štrukturálne,
nie špekulatívne.

Ceny rezidenčných nehnuteľností v Chorvátsku vzrástli od roku 2020 zhruba o 80 % a začiatkom roka 2026 boli medziročne stále vyššie o 14,3 %, čo je štvrtý najrýchlejší rast v EÚ. Hnacie sily sú štrukturálne: obmedzená ponuka na pobreží, členstvo v eurozóne a Schengene od roku 2023, dlhá sezóna a široký medzinárodný dopyt.

Makroekonomický obraz

Chorvátsko je od 1. januára 2023 v eurozóne a v Schengene. S&P zvýšila v marci 2026 jeho rating na A, Moody’s ho hodnotí na A3 a Fitch na A−. Ekonomika v roku 2025 vzrástla o 3,4 %, zahraniční turisti vtedy minuli 15,3 miliardy € a na rok 2026 sa predpovedá rast o 2,7 %. Nové hypotekárne úvery stáli v polovici roka 2026 v priemere 2,9 %, menej než je priemer eurozóny.

Čo sa zmenilo

Trh prešiel od dynamiky k selekcii. Počet predajov klesol v roku 2025 približne o 22 % a začiatkom roka 2026 opäť, zatiaľ čo ceny ďalej rástli. Chorvátska národná banka varovala, že ceny rastú rýchlejšie, než zodpovedá fundamentom, čo pri zhoršení podmienok zvyšuje riziko korekcie. Štát zároveň odkláňa bývanie od krátkodobého prenájmu: od roku 2025 platí ročná daň z nehnuteľností, pre turistický prenájom v bytových domoch je potrebný súhlas spoluvlastníkov a pripravuje sa nový zákon o pohostinstve.

Investícia, ktorá stojí na neustále rastúcich cenách a neobmedzenom krátkodobom prenájme, je slabšia než kedysi. Investícia postavená na nenahraditeľnej polohe nie.

Kde leží hodnota

Nenahraditeľné polohy. Chránené výhľady, prvý rad, historické jadrá starých miest. Ponuka nemôže rásť, a práve to podporuje hodnotu, keď sa trh spomalí.
Butikové projekty a rezidencie v rezortoch. Spravované, s programom prenájmu. Výnosy závisia od prevádzkovateľa a zmluvy. Príklad na pobreží.
Celoročné trhy pri letisku Split. Trogir, Kaštela a Split majú okrem návštevníkov aj dopyt miestnych obyvateľov, čo podporuje dlhodobý prenájom aj ďalší predaj.
Trhy v skoršej fáze cyklu. Zadar, Šibenik a vybrané ostrovy, s nižšími vstupnými cenami a väčšou novou ponukou.

Výnos a rast hodnoty

Hrubé výnosy z dlhodobého prenájmu sú skromné, celoštátne približne 4 %, pri mediáne nájomného v Splitsko-dalmatínskej župe okolo 12 € za m² mesačne. Krátkodobý prenájom zarobí viac za noc, no počas krátkej sezóny: rodinné ubytovanie v Chorvátsku bolo v roku 2025 obsadené v priemere približne 60 dní. Výnosy tu pochádzali najmä z rastu hodnoty kapitálu, a preto sú vstupná cena a poloha dôležitejšie než deklarovaný výnos.

Riziká, ktoré treba pomenovať

Nezrovnalosti vo vlastníctve a povoleniach. Regulačné zmeny pri krátkodobom prenájme. Nechránené výhľady. Nelikvidné mikrolokality. Zaplatenie vrcholovej ceny za priemernú nehnuteľnosť. Prvým štyrom sa dá vyhnúť dôkladnou due diligence, piatemu disciplínou.

Mechanika

Ako to
naozaj funguje.

1. Kto môže investovať

Občania a spoločnosti z EÚ a EHP investujú za rovnakých podmienok ako Chorváti. Občania Švajčiarska nepotrebujú súhlas, ak majú v Chorvátsku hlásený pobyt; švajčiarske spoločnosti sa posudzujú jednotlivo. Ostatní štátni príslušníci môžu kupovať ako fyzické osoby tam, kde existuje reciprocita, so súhlasom Ministerstva spravodlivosti, verejnej správy a digitálnej transformácie, ktorý zvyčajne trvá niekoľko mesiacov. Reciprocita existuje so Spojeným kráľovstvom a väčšinou štátov USA. Pozastavená je pre Kanaďanov pri kúpe obytných nehnuteľností vo väčších mestách (od 1. januára 2023 do 31. decembra 2026) a pre Austrálčanov pri kúpe existujúcich nehnuteľností (od 1. apríla 2025 do 31. marca 2027), ako zrkadlo obmedzení, ktoré tieto krajiny samy uplatňujú voči zahraničným kupujúcim.

To sa čoskoro zmení. Už prijatý zákon nadobudne účinnosť dňom, keď sa Chorvátsko stane plnohodnotným členom OECD, čo sa očakáva v blízkej dobe. Odvtedy budú môcť občania a spoločnosti zo všetkých členských štátov OECD vrátane USA, Spojeného kráľovstva, Švajčiarska, Kanady a Austrálie kupovať za rovnakých podmienok ako Chorváti, bez reciprocity a súhlasu ministerstva. Poľnohospodárska pôda zostáva vylúčená.

2. Ako fyzická osoba, alebo cez spoločnosť

Ako fyzická osoba: žiadna daň zo zisku po dvoch rokoch a krátkodobý prenájom v paušálnom režime pre občanov EÚ, EHP a Švajčiarska. Cez chorvátsku spoločnosť (d.o.o., minimálny základný kapitál 2 500 €), ktorá sa spravidla považuje za domáceho kupujúceho: daň z príjmov právnických osôb 10 % do obratu 1 mil. € a 18 % nad túto hranicu, 12 % daň z dividend vyplácaných fyzickým osobám, ročná účtovná závierka a zisky zdaňované ako príjem bez ohľadu na dobu držby. Pri spoločnostiach ovládaných kanadskými alebo švajčiarskymi vlastníkmi uplatňuje ministerstvo osobitné obmedzenia. Správna odpoveď závisí od štátnej príslušnosti, účelu a rozsahu.

3. Náklady

Položka	Obvykle
Daň z prevodu nehnuteľností	3 % z trhovej hodnoty, platí kupujúci
DPH pri novostavbách	25 %, zahrnutá v cene; daň z prevodu sa potom neplatí
Právne služby	Podľa dohody, zvyčajne okolo 1 %
Pozemková kniha	Približne 33 €, pri elektronickom podaní polovica
Provízia za sprostredkovanie	Zvyčajne 3 % plus DPH, na základe písomnej zmluvy
Ročná daň z nehnuteľností	0,60 – 8,00 € za m² ročne; neplatí sa pri dlhodobom prenájme

Celkovo stojí kúpa existujúcej nehnuteľnosti zvyčajne približne 8 % nad kúpnu cenu, vrátane provízie. Podľa zákona o sprostredkovaní, ktorý platí od júla 2026, nemožno kupujúcemu, ktorý nepodpísal sprostredkovateľskú zmluvu, účtovať províziu.

4. Postup

Cieľ a štruktúra. Účel nehnuteľnosti rozhoduje o tom, kto ju kupuje a ako.
Vyhľadávanie a užší výber. Verejné ponuky, ponuka developerov a súkromné príležitosti.
Due diligence. Pozemková kniha, kataster, povolenia, územný plán a prípadné predkupné právo.
Zmluva o budúcej zmluve a záloha. Zvyčajne 10 %. Ak zmluvu poruší kupujúci, predávajúci si môže zálohu ponechať; ak ju poruší predávajúci, kupujúci môže požadovať dvojnásobok.
Kúpna zmluva. Podpis predávajúceho overuje notár, ktorý predaj oznámi daňovej správe. Súhlas predávajúceho so zápisom vlastníckeho práva (tabularna izjava) sa zvyčajne vydáva po úplnom zaplatení.
Zápis a daň. Zápis do pozemkovej knihy. Daň z prevodu je splatná do 15 dní od doručenia platobného výmeru.

5. Financovanie

Chorvátske banky poskytujú úvery nerezidentom selektívne, najmä občanom EÚ zamestnaným v EÚ, a zvyčajne s nižším pomerom úveru k hodnote než rezidentom. Od júla 2025 centrálna banka obmedzuje hypotekárne úvery na 90 % hodnoty nehnuteľnosti a splátky dlhu na 45 % príjmu. Mnohí zahraniční kupujúci financujú kúpu doma alebo kupujú v hotovosti.

6. Prenájom

Krátkodobý prenájom vyžaduje rozhodnutie o kategorizácii. Súkromní ubytovatelia, teda občania EÚ, EHP a Švajčiarska s najviac 20 lôžkami, platia paušálnu daň za lôžko stanovenú obcou, od 70 € ročne v Trogire a Kašteli po 250 € v centre Splitu, plus paušálny turistický poplatok. V bytových domoch je potrebný súhlas viac než dvoch tretín spoluvlastníkov a každého suseda, s ktorým byt susedí. Vlastníci z krajín mimo EÚ potrebujú spoločnosť. Dlhodobý prenájom sa zdaňuje sadzbou 12 % zo 70 % nájomného, efektívne 8,4 %, a nájomná zmluva na najmenej desať mesiacov v roku oslobodzuje nehnuteľnosť od ročnej dane z nehnuteľností.

7. Exit

Fyzické osoby neplatia daň zo zisku po dvoch rokoch vlastníctva; predtým je sadzba 24 %. Predaj viac než troch nehnuteľností rovnakého druhu v priebehu piatich rokov sa zdaňuje bez ohľadu na to. Spoločnosti platia zo ziskov daň z príjmov. Aktuálne pravidlá si overte u daňového poradcu.

Údaje k septembru 2026. Zdroje: Chorvátsky štatistický úrad, Eurostat, Chorvátska národná banka, Európska komisia, chorvátska daňová správa, Ministerstvo spravodlivosti, Ministerstvo územného plánovania (prehľad realitného trhu 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Všeobecné informácie, nie investičné, právne ani daňové poradenstvo.

FAQ

Otázky, ktoré dostávame

Aké výnosy môžem očakávať?

Hrubé výnosy z dlhodobého prenájmu sú okolo 4 %. Krátkodobý prenájom môže zarobiť viac, no počas krátkej sezóny a za prísnejších pravidiel. Namiesto priemerov modelujeme reálne čisté čísla pre každú nehnuteľnosť.

Ako fyzická osoba, alebo cez spoločnosť?

Občania EÚ, ktorí kupujú jednu nehnuteľnosť: zvyčajne ako fyzická osoba. Investori z krajín mimo EÚ, portfóliá a development: často cez chorvátsku spoločnosť. Voľba ovplyvňuje zdanenie príjmov z prenájmu, exitu aj dividend, preto sa poraďte vopred, nie dodatočne.

Ako dlho trvá kúpa?

Dva až štyri mesiace pri bezproblémovej existujúcej nehnuteľnosti a kupujúcom z EÚ. Dlhšie pri komplikovaných vlastníckych pomeroch a o niekoľko mesiacov viac, ak kupujúci mimo EÚ potrebuje súhlas ministerstva.

Je krátkodobý prenájom stále dobrý biznis?

Môže byť, v správnej budove a lokalite. Pravidlá sa však sprísnili: ročná daň z nehnuteľností, súhlas spoluvlastníkov v bytových domoch a pripravovaný nový zákon o pohostinstve. Domy a vily sú zasiahnuté menej než byty. Len na základe príjmu z krátkodobého prenájmu by sme nekupovali.

Získam vlastníctvom nehnuteľnosti pobyt?

Samo osebe nie. Chorvátsko nemá zlaté víza. Vlastníci z krajín mimo EÚ môžu na základe vlastníctva požiadať o prechodný pobyt v dĺžke až jedného roka, o ktorom úrady rozhodujú podľa vlastného uváženia.

Musím byť pri kúpe v Chorvátsku?

Nie nevyhnutne. Zmluvy možno podpísať na základe plnomocenstva.

Je potrebný chorvátsky bankový účet?

Užitočný, nie nevyhnutný. S jeho založením vám pomôžeme.

Ako si PEAK ESTATE účtuje služby?

Províziou za sprostredkovanie na základe písomnej zmluvy a nášho zverejneného cenníka. Firemné mandáty dohadujeme individuálne.