Inwestycje
w chorwackie nieruchomości
Gdzie kryje się wartość, jak ustrukturyzować inwestycję i jak faktycznie przebiega zakup. Od pierwszego pytania aż po wyjście z inwestycji.
Uzasadnienie inwestycji
Fundamenty,
nie spekulacja.
Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Chorwacji wzrosły od 2020 r. o około 80%, a na początku 2026 r. były wciąż o 14,3% wyższe niż rok wcześniej, co oznaczało czwarty najszybszy wzrost w UE. Czynniki wzrostu mają charakter strukturalny: ograniczona podaż na wybrzeżu, członkostwo w strefie euro i strefie Schengen od 2023 r., długi sezon i szeroki popyt międzynarodowy.
Obraz makroekonomiczny
Chorwacja należy do strefy euro i strefy Schengen od 1 stycznia 2023 r. W marcu 2026 r. agencja S&P podniosła jej rating kredytowy do poziomu A; Moody’s ocenia kraj na A3, a Fitch na A−. Gospodarka wzrosła w 2025 r. o 3,4%, zagraniczni turyści wydali 15,3 mld €, a na 2026 r. prognozuje się wzrost o 2,7%. Nowe kredyty mieszkaniowe kosztowały w połowie 2026 r. średnio 2,9%, mniej niż średnia w strefie euro.
Co się zmieniło
Rynek przeszedł od fazy ogólnego wzrostu do fazy selekcji. Liczba transakcji spadła w 2025 r. o około 22% i ponownie na początku 2026 r., podczas gdy ceny nadal rosły, a Chorwacki Bank Narodowy ostrzegł, że ceny rosną szybciej niż uzasadniają to fundamenty, co zwiększa ryzyko korekty w razie pogorszenia warunków. Państwo kieruje też zasoby mieszkaniowe z dala od najmu krótkoterminowego: od 2025 r. obowiązuje roczny podatek od nieruchomości, najem turystyczny w budynkach wielorodzinnych wymaga zgody współwłaścicieli, a w przygotowaniu jest nowa ustawa o działalności hotelarsko-gastronomicznej.
Strategia inwestycyjna oparta na stale rosnących cenach i nieograniczonym najmie krótkoterminowym jest dziś słabsza niż kiedyś. Strategia oparta na niezastąpionym położeniu nie traci na sile.
Gdzie kryje się wartość
- Niezastąpione położenie. Trwale chroniony widok na morze, pierwsza linia brzegowa, zabytkowe stare miasta. Podaż nie może wzrosnąć i właśnie to podtrzymuje wartość, gdy rynek zwalnia.
- Kameralne inwestycje deweloperskie i rezydencje w resortach. Z zarządem i programem wynajmu. Zwrot zależy od operatora i umowy. Przykład na wybrzeżu.
- Całoroczne rynki w pobliżu lotniska w Splicie. Trogir, Kaštela i Split mają popyt ze strony stałych mieszkańców, nie tylko turystów, co wspiera najem długoterminowy i odsprzedaż.
- Rynki na wcześniejszym etapie cyklu. Zadar, Šibenik i wybrane wyspy, z niższymi cenami wejścia i większą nową podażą.
Rentowność i wzrost wartości
Rentowność brutto najmu długoterminowego jest umiarkowana, w skali kraju około 4%, przy medianie czynszów w żupanii splicko-dalmatyńskiej rzędu 12 € za m² miesięcznie. Najem krótkoterminowy przynosi więcej za noc, ale w krótkim sezonie: obiekty zakwaterowania rodzinnego w Chorwacji były w 2025 r. zajęte średnio przez około 60 dni. Zyski pochodziły tu dotąd głównie ze wzrostu wartości, dlatego cena wejścia i położenie liczą się bardziej niż deklarowana rentowność.
Ryzyka, które warto nazwać
Nieprawidłowości w stanie prawnym i pozwoleniach. Zmiany regulacji najmu krótkoterminowego. Niechroniony widok. Niepłynne mikrolokalizacje. Zapłacenie szczytowej ceny za przeciętny obiekt. Pierwszych czterech można uniknąć dzięki due diligence, piątego dzięki dyscyplinie.
Mechanika
Jak to
wygląda w praktyce.
1. Kto może inwestować
Obywatele i spółki z UE i EOG inwestują na takich samych warunkach jak Chorwaci. Obywatele Szwajcarii nie potrzebują zgody, jeśli mają zarejestrowany pobyt w Chorwacji; spółki szwajcarskie oceniane są indywidualnie. Obywatele innych państw mogą kupować na własne nazwisko, jeśli istnieje wzajemność, za zgodą Ministerstwa Sprawiedliwości, Administracji Publicznej i Transformacji Cyfrowej, co zwykle trwa kilka miesięcy. Wzajemność istnieje wobec Wielkiej Brytanii i większości stanów USA. Jest zawieszona wobec obywateli Kanady kupujących nieruchomości mieszkalne w większych miastach (od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2026 r.) oraz wobec obywateli Australii kupujących nieruchomości z rynku wtórnego (od 1 kwietnia 2025 r. do 31 marca 2027 r.), na zasadzie odzwierciedlenia ograniczeń, jakie te kraje same stosują wobec zagranicznych nabywców.
To wkrótce się zmieni. Uchwalona już ustawa wejdzie w życie w dniu, w którym Chorwacja stanie się pełnoprawnym członkiem OECD, czego oczekuje się wkrótce. Od tego momentu obywatele i spółki ze wszystkich państw członkowskich OECD, w tym z USA, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Kanady i Australii, będą mogli kupować na takich samych warunkach jak Chorwaci, bez wymogu wzajemności i zgody ministerstwa. Grunty rolne pozostają wyłączone.
2. Na osobę fizyczną czy przez spółkę
Na osobę fizyczną: brak podatku od zysku po dwóch latach oraz najem krótkoterminowy w systemie ryczałtowym dla obywateli UE, EOG i Szwajcarii. Przez chorwacką spółkę (d.o.o., minimalny kapitał 2500 €), która co do zasady jest traktowana jak nabywca krajowy: podatek dochodowy od osób prawnych 10% do 1 mln € przychodu i 18% powyżej, 12% podatku od dywidend wypłacanych osobom fizycznym, roczne sprawozdanie finansowe, a zysk ze sprzedaży opodatkowany jako dochód bez względu na okres posiadania. Wobec spółek kontrolowanych przez właścicieli z Kanady lub Szwajcarii ministerstwo stosuje szczególne ograniczenia. Właściwa odpowiedź zależy od obywatelstwa, sposobu wykorzystania i skali.
3. Koszty
| Pozycja | Typowo |
|---|---|
| Podatek od obrotu nieruchomościami | 3% wartości rynkowej, płaci nabywca |
| VAT przy nowych budynkach | 25%, wliczony w cenę; wówczas bez podatku od obrotu nieruchomościami |
| Wynagrodzenie prawnika | Według umowy, zazwyczaj około 1% |
| Księga wieczysta | Około 33 €, połowa przy wniosku elektronicznym |
| Prowizja pośrednika | Zazwyczaj 3% plus VAT, na podstawie pisemnej umowy |
| Roczny podatek od nieruchomości | 0,60–8,00 € za m² rocznie; nie płaci się go przy najmie długoterminowym |
Łącznie zakup na rynku wtórnym kosztuje zazwyczaj około 8% ponad cenę, wraz z prowizją. Zgodnie z prawem o pośrednictwie obowiązującym od lipca 2026 r. od nabywcy, który nie podpisał umowy pośrednictwa, nie można pobrać prowizji.
4. Przebieg zakupu
- Cel i struktura. To, czemu ma służyć nieruchomość, decyduje o tym, kto i w jaki sposób ją kupuje.
- Poszukiwanie i krótka lista. Oferty publiczne, zasoby deweloperów i okazje prywatne.
- Due diligence. Księga wieczysta, kataster, pozwolenia, plan zagospodarowania i ewentualne prawo pierwokupu.
- Umowa przedwstępna i zadatek. Zazwyczaj 10%. Jeśli nabywca nie wywiąże się z umowy, sprzedający może zatrzymać zadatek; jeśli nie wywiąże się sprzedający, nabywca może żądać zwrotu w podwójnej wysokości.
- Umowa przyrzeczona. Podpis sprzedającego poświadcza notariusz, który zgłasza sprzedaż do administracji podatkowej. Zgoda sprzedającego na wpis do księgi wieczystej jest zwykle wydawana po zapłacie całej ceny.
- Wpis i podatek. Wpis do księgi wieczystej. Podatek od obrotu nieruchomościami płatny jest w ciągu 15 dni od doręczenia decyzji.
5. Finansowanie
Chorwackie banki udzielają kredytów nierezydentom wybiórczo, głównie obywatelom UE zatrudnionym w UE, i zwykle przy niższym wskaźniku LTV niż rezydentom. Od lipca 2025 r. bank centralny ogranicza kredyty mieszkaniowe do 90% wartości nieruchomości, a obsługę zadłużenia do 45% dochodu. Wielu zagranicznych nabywców finansuje zakup w swoim kraju lub płaci gotówką.
6. Wynajem
Najem krótkoterminowy wymaga decyzji o kategoryzacji obiektu. Wynajmujący prywatnie, czyli obywatele UE, EOG i Szwajcarii dysponujący maksymalnie 20 łóżkami, płacą ustalany przez gminę zryczałtowany podatek od łóżka, od 70 € rocznie w Trogirze i Kaštelach do 250 € w centrum Splitu, oraz ryczałtową opłatę turystyczną. W budynkach wielorodzinnych wymagana jest zgoda ponad dwóch trzecich współwłaścicieli oraz wszystkich bezpośrednich sąsiadów. Właściciele spoza UE potrzebują spółki. Najem długoterminowy opodatkowany jest stawką 12% od 70% czynszu, czyli efektywnie 8,4%, a umowa najmu obejmująca co najmniej dziesięć miesięcy w roku zwalnia nieruchomość z rocznego podatku od nieruchomości.
7. Wyjście z inwestycji
Osoby fizyczne nie płacą podatku od zysku po dwóch latach posiadania; wcześniej stawka wynosi 24%. Sprzedaż więcej niż trzech nieruchomości tego samego rodzaju w ciągu pięciu lat podlega opodatkowaniu niezależnie od tego. Spółki płacą od zysku ze sprzedaży podatek dochodowy. Aktualne przepisy warto potwierdzić u doradcy podatkowego.
Dane według stanu na wrzesień 2026 r. Źródła: Chorwacki Urząd Statystyczny, Eurostat, Chorwacki Bank Narodowy, Komisja Europejska, chorwacka administracja podatkowa, Ministerstwo Sprawiedliwości, Ministerstwo Planowania Przestrzennego (przegląd rynku nieruchomości 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Informacje ogólne, nie stanowią porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej.
FAQ
Pytania, które nam zadają
Jakiej rentowności mogę się spodziewać?
Rentowność najmu długoterminowego wynosi około 4% brutto. Najem krótkoterminowy może przynieść więcej, ale w krótkim sezonie i przy bardziej restrykcyjnych przepisach. Zamiast podawać średnie, modelujemy realne wyniki netto dla każdej nieruchomości.
Na osobę fizyczną czy przez spółkę?
Obywatele UE kupujący jedną nieruchomość: zazwyczaj na osobę fizyczną. Inwestorzy spoza UE, portfele nieruchomości i projekty deweloperskie: często przez chorwacką spółkę. Wybór wpływa na opodatkowanie dochodu z najmu, wyjścia z inwestycji i dywidend, dlatego warto zasięgnąć porady przed zakupem, a nie po nim.
Jak długo trwa zakup?
Od dwóch do czterech miesięcy w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego o uporządkowanym stanie prawnym i nabywcy z UE. Dłużej przy skomplikowanym stanie prawnym, a o kilka miesięcy dłużej, gdy nabywca spoza UE potrzebuje zgody ministerstwa.
Czy najem krótkoterminowy to wciąż dobry biznes?
Może być, w odpowiednim budynku i lokalizacji. Przepisy jednak się zaostrzyły: roczny podatek od nieruchomości, zgoda współwłaścicieli w budynkach wielorodzinnych i nowa ustawa o działalności hotelarsko-gastronomicznej w przygotowaniu. Domy i wille są tym dotknięte w mniejszym stopniu niż apartamenty. Nie kupowalibyśmy nieruchomości wyłącznie z myślą o dochodzie z najmu krótkoterminowego.
Czy własność nieruchomości daje prawo pobytu?
Sama w sobie nie. Chorwacja nie oferuje „złotej wizy”. Właściciele spoza UE mogą ubiegać się na podstawie własności o pobyt czasowy do jednego roku, o którym decydują organy według własnego uznania.
Czy muszę być w Chorwacji, aby kupić nieruchomość?
Niekoniecznie. Umowy można podpisać przez pełnomocnika.
Czy potrzebne jest chorwackie konto bankowe?
Przydatne, ale nie jest bezwzględnie konieczne. Pomagamy w jego otwarciu.
Jak rozlicza się PEAK ESTATE?
Prowizja pośrednika na podstawie pisemnej umowy i naszego opublikowanego cennika. Zlecenia korporacyjne uzgadniamy indywidualnie.
Zbudujmy Państwa strategię inwestycyjną.
Zaczynamy od celu.