Ulaganje u nekretnine
u Hrvatskoj

Gdje leži vrijednost, kako je strukturirati i kako kupnja zaista teče. Od prvog pitanja do izlaza.

Investicijska teza

Strukturno,
a ne špekulativno.

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za oko 80 % od 2020. godine, a početkom 2026. rasle su 14,3 % na godišnjoj razini, što je četvrti najbrži rast u EU-u. Pokretači su strukturni: ograničena ponuda na obali, euro i Schengen od 2023., duga sezona i široka međunarodna potražnja.

Makroslika

Hrvatska je u europodručju i Schengenu od 1. siječnja 2023. S&P je u ožujku 2026. podigao kreditni rejting na A, Moody’s je na A3, a Fitch na A−. Gospodarstvo je 2025. poraslo 3,4 %, strani turisti potrošili su 15,3 milijarde €, a za 2026. predviđa se rast od 2,7 %. Novi stambeni krediti stajali su sredinom 2026. u prosjeku 2,9 %, manje od prosjeka europodručja.

Što se promijenilo

Tržište je prešlo sa zamaha na selekciju. Volumen prodaje pao je za oko 22 % u 2025. te se nastavio smanjivati početkom 2026. unatoč daljnjem rastu cijena. Hrvatska narodna banka pritom upozorava da cijene rastu brže od realnih fundamenata, povećavajući rizik od korekcije u slučaju pogoršanja tržišnih uvjeta. Država istodobno usmjerava stambeni fond izvan kratkoročnog najma uvođenjem godišnjeg poreza na nekretnine od 2025., obveznom suglasnošću suvlasnika za turistički najam u zgradama te novim zakonom o ugostiteljstvu.

Investicijska teza koja ovisi o stalno rastućim cijenama i neograničenom kratkoročnom najmu slabija je nego što je bila. Ona izgrađena na nezamjenjivom položaju nije.

Gdje leži vrijednost

Nezamjenjivi položaji. Zaštićen pogled, prvi red, baština starih jezgri. Ponuda ne može rasti, a to je ono što drži vrijednost kada tržište uspori.
Butik-projekti i rezidencije u resortima. Uz upravljanje i program najma. Prinosi ovise o operateru i ugovoru. Primjer na obali.
Cjelogodišnja tržišta u blizini Zračne luke Split. Trogir, Kaštela i Split uz turiste privlače i snažnu lokalnu potražnju, što osigurava stabilan dugoročni najam i lakšu preprodaju.
Tržišta u ranijoj fazi ciklusa. Zadar, Šibenik i odabrani otoci, uz niže ulazne cijene i više nove ponude.

Prinos i rast

Bruto prinosi od dugoročnog najma umjereni su, oko 4 % na razini zemlje, uz medijalne najamnine u Splitsko-dalmatinskoj županiji od oko 12 € po m² mjesečno. Kratkoročni najam ostvaruje višu cijenu po noćenju, no u razmjerno kratkom razdoblju, obiteljski je smještaj 2025. u prosjeku bio popunjen oko 60 dana. Povrat se stoga primarno oslanjao na kapitalni rast vrijednosti, čineći lokaciju i ulaznu cijenu znatno presudnijima od samog tekućeg prinosa.

Rizici koje vrijedi imenovati

Nepravilnosti u vlasništvu i dozvolama. Promjene propisa o kratkoročnom najmu. Nezaštićen pogled. Nelikvidne mikrolokacije. Plaćanje vršne cijene za prosječnu nekretninu. Prva četiri mogu se izbjeći dubinskom provjerom, a peti disciplinom.

Mehanika

Kako to
zaista funkcionira.

1. Tko može ulagati

Državljani i društva iz EU-a i EGP-a ulažu pod istim uvjetima kao hrvatski. Švicarski državljani s prijavljenim prebivalištem u Hrvatskoj ne trebaju suglasnost, dok se za švicarska trgovačka društva zahtjevi procjenjuju pojedinačno. Ostali državljani mogu kupovati osobno ako postoji uzajamnost, uz suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, što obično traje nekoliko mjeseci. Uzajamnost postoji za Ujedinjeno Kraljevstvo i većinu saveznih država SAD-a. Obustavljena je za Kanađane pri kupnji stambenih nekretnina u većim gradovima (od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2026.) i za Australce pri kupnji postojećih nekretnina (od 1. travnja 2025. do 31. ožujka 2027.), zrcalno ograničenjima koja te zemlje primjenjuju na strane kupce.

Očekuje se skora promjena pravila: već izglasani zakon stupa na snagu ulaskom Hrvatske u punopravno članstvo OECD-a. Od tada će državljani i društva iz svih država članica OECD-a, uključujući SAD, Ujedinjeno Kraljevstvo, Švicarsku, Kanadu i Australiju, moći kupovati pod istim uvjetima kao hrvatski, bez uzajamnosti i suglasnosti ministarstva. Poljoprivredno zemljište ostaje isključeno.

2. Osobno ili putem društva

Osobno: nema poreza na dobitak nakon dvije godine, a kratkoročni najam u paušalnom režimu za državljane EU-a, EGP-a i Švicarske. Putem hrvatskog društva (d.o.o., minimalni temeljni kapital 2.500 €), koje se u pravilu smatra domaćim kupcem: porez na dobit od 10 % do 1 milijun € prihoda i 18 % iznad toga, 12 % poreza na dividende isplaćene fizičkim osobama, godišnja financijska izvješća, a dobici se oporezuju kao dobit bez obzira na razdoblje držanja. Na društva u vlasništvu kanadskih ili švicarskih državljana primjenjuju se posebna ograničenja, pa optimalna struktura ulaganja u konačnici ovisi o državljanstvu, namjeni i opsegu investicije.

3. Troškovi

Stavka	Uobičajeno
Porez na promet nekretnina	3 % tržišne vrijednosti, plaća kupac
PDV na novogradnju	25 %, uključen u cijenu; tada nema poreza na promet
Odvjetnički troškovi	Po dogovoru, obično oko 1 %
Zemljišna knjiga	Oko 33 €, upola manje ako se prijedlog podnosi elektronički
Posrednička naknada	Obično 3 % plus PDV, na temelju pisanog ugovora
Godišnji porez na nekretnine	0,60 do 8,00 € po m² godišnje; ne plaća se kod dugoročnog najma

Ukupni prateći troškovi kupnje rabljene nekretnine obično iznose oko 8 % iznad ugovorene cijene, uključujući agencijsku proviziju. Prema izmjenama Zakona o posredovanju na snazi od srpnja 2026., agencijska se naknada ne smije naplatiti kupcu koji nije potpisao ugovor o posredovanju.

4. Postupak

Cilj i struktura. Čemu nekretnina služi određuje tko je kupuje i kako.
Potraga i uži izbor. Javni oglasi, ponuda investitora i privatne prilike.
Dubinska provjera. Zemljišna knjiga, katastar, dozvole, prostorni plan i eventualno pravo prvokupa.
Predugovor i kapara. Obično 10 %. Ako odustane kupac, prodavatelj je može zadržati; ako odustane prodavatelj, kupac može tražiti dvostruki iznos.
Glavni ugovor. Potpis prodavatelja ovjerava javni bilježnik, koji prodaju prijavljuje Poreznoj upravi. Tabularna izjava prodavatelja obično se predaje uz potpunu isplatu.
Uknjižba i porez. Upis u zemljišnu knjigu. Porez na promet plaća se u roku od 15 dana od dostave rješenja.

5. Financiranje

Hrvatske banke nerezidente kreditiraju selektivno, uglavnom državljane EU-a zaposlene u EU-u, i obično uz niži omjer kredita i vrijednosti nego za rezidente. Od srpnja 2025. središnja banka ograničava stambene kredite na 90 % vrijednosti, a otplatu duga na 45 % dohotka. Mnogi međunarodni kupci financiraju se u matičnoj zemlji ili kupuju vlastitim sredstvima.

6. Najam

Za kratkoročni najam potrebno je rješenje o kategorizaciji. Privatni iznajmljivači (državljani EU-a, EGP-a i Švicarske do najviše 20 kreveta) plaćaju paušalni porez po krevetu koji propisuje lokalna samouprava, od 70 € godišnje u Trogiru i Kaštelima do 250 € u središtu Splita, uz pripadajući paušal turističke pristojbe. U stambenim zgradama potrebna je suglasnost više od dvije trećine suvlasnika i svih susjeda koji graniče sa stanom. Vlasnicima iz trećih zemalja treba društvo. Dugoročni najam oporezuje se s 12 % na 70 % najamnine, efektivno 8,4 %, a ugovor o najmu koji pokriva najmanje deset mjeseci u godini oslobađa nekretninu godišnjeg poreza na nekretnine.

7. Izlaz

Fizičke osobe oslobođene su poreza na kapitalski dobitak nakon dvije godine vlasništva (u protivnom stopa iznosi 24 %). Međutim, prodaja više od triju istovrsnih nekretnina unutar pet godina oporezuje se neovisno o trajanju vlasništva. Društva plaćaju porez na dobit. Važeća pravila potvrdite s poreznim savjetnikom.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku, Eurostat, Hrvatska narodna banka, Europska komisija, Porezna uprava, Ministarstvo pravosuđa, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Opće informacije, ne investicijski, pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Kakve prinose mogu očekivati?

Prinosi od dugoročnog najma iznose oko 4 % bruto. Kratkoročni najam može donijeti više, ali u kratkoj sezoni i uz stroža pravila. Za svaku nekretninu izračunavamo realne neto brojke umjesto da navodimo prosjeke.

Osobno ili putem društva?

Državljani EU-a koji kupuju jednu nekretninu: obično osobno. Ulagači iz trećih zemalja, portfelji i razvoj projekata: često hrvatsko društvo. Izbor utječe na oporezivanje prihoda od najma, izlaza i dividendi, stoga savjet potražite prije, a ne poslije.

Koliko traje kupnja?

Dva do četiri mjeseca za urednu rabljenu nekretninu i kupca iz EU-a. Dulje kod složenih vlasničkih odnosa, a još nekoliko mjeseci ako kupcu iz treće zemlje treba suglasnost ministarstva.

Je li kratkoročni najam još dobar posao?

Može biti, u pravoj zgradi i na pravoj lokaciji. No pravila su postrožena: godišnji porez na nekretnine, suglasnost suvlasnika u stambenim zgradama i novi zakon o ugostiteljstvu na putu. Kuće i vile manje su pogođene nego stanovi. Ne bismo kupovali samo zbog prihoda od kratkoročnog najma.

Daje li vlasništvo nad nekretninom pravo na boravak?

Ne samo po sebi. Hrvatska nema program zlatnih viza. Vlasnici iz trećih zemalja mogu na temelju vlasništva zatražiti privremeni boravak do godinu dana, o čemu nadležna tijela odlučuju po diskrecijskoj ocjeni.

Moram li biti u Hrvatskoj da bih kupio?

Ne nužno. Ugovori se mogu potpisati putem punomoći.

Je li potreban račun u hrvatskoj banci?

Koristan je, ali nije nužan. Pomažemo pri otvaranju.

Kako PEAK ESTATE naplaćuje?

Posredničkom naknadom na temelju pisanog ugovora i našeg objavljenog cjenika. Mandati za tvrtke dogovaraju se pojedinačno.