Investieren in
kroatische Immobilien

Wo der Wert liegt, wie man strukturiert und wie ein Kauf tatsächlich abläuft. Von der ersten Frage bis zum Ausstieg.

Die Investment-These

Struktureller Wert
statt Spekulation.

Die Preise für Wohnimmobilien in Kroatien sind seit 2020 um rund 80 % gestiegen und lagen Anfang 2026 noch 14,3 % über dem Vorjahr, das vierthöchste Wachstum in der EU. Die Treiber sind strukturell: begrenztes Angebot an der Küste, Euro und Schengen seit 2023, eine lange Saison und breite internationale Nachfrage.

Das Umfeld

Kroatien gehört seit dem 1. Januar 2023 zum Euroraum und zum Schengenraum. S&P hat das Kreditrating im März 2026 auf A angehoben, Moody’s steht bei A3, Fitch bei A−. Die Wirtschaft wuchs 2025 um 3,4 %, ausländische Touristen gaben 15,3 Mrd. € aus, und für 2026 werden 2,7 % Wachstum erwartet. Neue Wohnbaukredite kosteten Mitte 2026 im Schnitt 2,9 %, weniger als im Durchschnitt des Euroraums.

Was sich geändert hat

Der Markt hat sich von breiter Marktdynamik zu selektiver Objektwahl gewandelt. Die Zahl der Verkäufe sank 2025 um etwa 22 % und Anfang 2026 erneut, während die Preise weiter stiegen, und die Kroatische Nationalbank hat gewarnt, dass die Preise schneller steigen als die Fundamentaldaten, was das Risiko einer Korrektur erhöht, falls sich die Bedingungen verschlechtern. Zugleich lenkt der Staat Wohnraum weg von der Kurzzeitvermietung: eine jährliche Immobiliensteuer seit 2025, die Zustimmung der Miteigentümer für touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern und ein neues Gastgewerbegesetz in Vorbereitung.

Eine Anlagestrategie, die rein auf stetigem Preiswachstum und unregulierter Ferienvermietung basiert, greift zu kurz. Eine Strategie, die auf unersetzliche Top-Lagen setzt, bleibt nachhaltig stark.

Wo der Wert liegt

Unersetzliche Lagen. Unverbaubare Aussicht, erste Meerlinie, historische Altbausubstanz. Das Angebot ist absolut gedeckelt, genau das sichert den Wert auch in ruhigeren Marktphasen.
Boutique-Projekte und Resort-Residenzen. Betreut, mit Vermietungsprogramm. Die Rendite hängt vom Betreiber und vom Vertrag ab. Ein Beispiel an der Küste.
Ganzjahresmärkte nahe dem Flughafen Split. Trogir, Kaštela und Split profitieren von ganzjähriger lokaler Nachfrage, was eine solide Basis für Langzeitvermietung und Wiederverkauf schafft.
Märkte früher im Zyklus. Zadar, Šibenik und ausgewählte Inseln, mit niedrigeren Einstiegspreisen und mehr neuem Angebot.

Rendite und Wertzuwachs

Die Bruttorenditen bei Langzeitvermietung sind moderat, landesweit etwa 4 %, bei mittleren Mieten in Split-Dalmatien von rund 12 € pro m² im Monat. Kurzzeitvermietung bringt mehr pro Nacht, aber in einer kurzen Saison: Privatunterkünfte in Kroatien waren 2025 im Schnitt etwa 60 Tage belegt. Der Ertrag kam hier bisher vor allem aus dem Wertzuwachs, und deshalb zählen Einstiegspreis und Lage mehr als die ausgewiesene Rendite.

Risiken, die man benennen sollte

Unstimmigkeiten bei Eigentum und Genehmigungen. Regulatorische Änderungen bei der Kurzzeitvermietung. Ungeschützter Blick. Illiquide Mikrolagen. Ein Spitzenpreis für ein durchschnittliches Objekt. Die ersten vier lassen sich durch sorgfältige Prüfung vermeiden, das fünfte durch Disziplin.

Der Ablauf

Wie es
tatsächlich läuft.

1. Wer investieren kann

Bürger und Gesellschaften aus der EU und dem EWR investieren zu denselben Bedingungen wie Kroaten. Schweizer Staatsbürger brauchen keine Zustimmung, wenn sie einen gemeldeten Wohnsitz in Kroatien haben; Schweizer Gesellschaften werden im Einzelfall beurteilt. Andere Staatsangehörige können persönlich kaufen, wenn Gegenseitigkeit besteht, mit Zustimmung des Ministeriums für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation, was in der Regel mehrere Monate dauert. Gegenseitigkeit besteht für das Vereinigte Königreich und die meisten US-Bundesstaaten. Ausgesetzt ist sie für Kanadier beim Kauf von Wohnimmobilien in größeren Städten (vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2026) und für Australier beim Kauf von Bestandsimmobilien (vom 1. April 2025 bis 31. März 2027), spiegelbildlich zu den Beschränkungen dieser Länder für ausländische Käufer.

Mit dem bevorstehenden OECD-Beitritt Kroatiens tritt eine entscheidende Neuregelung in Kraft: Staatsbürger aller OECD-Länder (u. a. USA, UK, Schweiz, Kanada, Australien) erwerben Immobilien künftig zu denselben Bedingungen wie EU-Bürger, ohne langwierige Genehmigungsverfahren. Landwirtschaftliche Flächen bleiben ausgenommen.

2. Privat oder über eine Gesellschaft

Privat: keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn nach zwei Jahren, und Kurzzeitvermietung im Pauschalsystem für Bürger der EU, des EWR und der Schweiz. Über eine kroatische Gesellschaft (d.o.o., Mindestkapital 2.500 €), die in der Regel als inländischer Käufer gilt: Gewinnsteuer von 10 % bis 1 Mio. € Umsatz und 18 % darüber, 12 % Steuer auf Dividenden an natürliche Personen, Jahresabschluss, und Veräußerungsgewinne werden unabhängig von der Haltedauer als Gewinn besteuert. Für Gesellschaften unter kanadischer oder Schweizer Kontrolle wendet das Ministerium besondere Beschränkungen an. Die richtige Antwort hängt von Staatsangehörigkeit, Nutzung und Größenordnung ab.

3. Kosten

Position	Üblich
Grunderwerbsteuer	3 % des Marktwerts, vom Käufer zu zahlen
Mehrwertsteuer bei Neubauten	25 %, im Preis enthalten; dann keine Grunderwerbsteuer
Anwaltskosten	Nach Vereinbarung, üblich rund 1 %
Grundbuch	Etwa 33 €, die Hälfte bei elektronischem Antrag
Makler- bzw. Beraterhonorar	Üblicherweise 3 % zzgl. MwSt., auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags
Jährliche Immobiliensteuer	0,60 bis 8,00 € pro m² und Jahr; nicht fällig bei Langzeitvermietung

Insgesamt kostet der Kauf einer Bestandsimmobilie in der Regel rund 8 % zusätzlich zum Preis, einschließlich Provision. Gemäß dem seit Juli 2026 geltenden Maklerrecht fällt eine Käuferprovision nur dann an, wenn vorab ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen wurde.

4. Der Ablauf

Ziel und Struktur. Wofür das Objekt gedacht ist, entscheidet, wer es kauft und wie.
Suche und Shortlist. Öffentliche Angebote, Bestand von Bauträgern und private Gelegenheiten.
Prüfung. Grundbuch, Kataster, Genehmigungen, Planungsrecht und ein etwaiges Vorkaufsrecht.
Vorvertrag und Anzahlung. In der Regel 10 %. Tritt der Käufer grundlos zurück, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers; tritt der Verkäufer zurück, hat der Käufer Anspruch auf Rückzahlung des doppelten Anzahlungsbetrags (Kapara).
Hauptvertrag. Die Unterschrift des Verkäufers wird notariell beglaubigt, und der Notar meldet den Verkauf der Steuerverwaltung. Die Eintragungsbewilligung des Verkäufers wird üblicherweise gegen vollständige Zahlung übergeben.
Eintragung und Steuer. Eintragung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 15 Tagen nach dem Bescheid zu zahlen.

5. Finanzierung

Kroatische Banken finanzieren Nichtansässige selektiv, vor allem EU-Bürger mit Beschäftigung in der EU, und meist mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf als bei Ansässigen. Seit Juli 2025 begrenzt die Zentralbank Wohnbaukredite auf 90 % des Werts und den Schuldendienst auf 45 % des Einkommens. Viele internationale Käufer finanzieren im Heimatland oder kaufen mit Eigenkapital.

6. Vermietung

Kurzzeitvermietung erfordert einen Kategorisierungsbescheid. Private Vermieter, also Bürger der EU, des EWR und der Schweiz mit bis zu 20 Betten, zahlen eine von der Gemeinde festgelegte Pauschalsteuer pro Bett, von 70 € im Jahr in Trogir und Kaštela bis 250 € im Zentrum von Split, sowie eine pauschale Kurtaxe. In Mehrfamilienhäusern erfordert die touristische Vermietung die Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der Eigentümergemeinschaft sowie aller direkten Wohnungsnachbarn. Eigentümer aus Nicht-EU-Staaten brauchen eine Gesellschaft. Langzeitvermietung wird mit 12 % auf 70 % der Miete besteuert, effektiv 8,4 %, und ein Mietvertrag über mindestens zehn Monate im Jahr befreit die Immobilie von der jährlichen Immobiliensteuer.

7. Ausstieg

Für Privatpersonen ist der Veräußerungsgewinn nach einer Haltedauer von zwei Jahren steuerfrei (davor gilt ein Steuersatz von 24 %). Der Verkauf von mehr als drei gleichartigen Immobilien innerhalb von fünf Jahren ist in jedem Fall steuerpflichtig. Gesellschaften zahlen Gewinnsteuer auf Veräußerungsgewinne. Lassen Sie sich die aktuellen Regeln von einem Steuerberater bestätigen.

Zahlen Stand September 2026. Quellen: Kroatisches Statistikamt, Eurostat, Kroatische Nationalbank, Europäische Kommission, Kroatische Steuerverwaltung, Justizministerium, Ministerium für Raumordnung (Immobilienmarktbericht 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Allgemeine Information, keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.

FAQ

Fragen, die uns gestellt werden

Mit welchen Renditen kann ich rechnen?

Die Renditen bei Langzeitvermietung liegen bei rund 4 % brutto. Kurzzeitvermietung kann mehr bringen, aber in einer kurzen Saison und unter strengeren Regeln. Wir rechnen realistische Nettozahlen für jedes Objekt, statt Durchschnittswerte zu nennen.

Privat oder über eine Gesellschaft?

EU-Bürger, die eine Immobilie kaufen: meist privat. Investoren aus Nicht-EU-Staaten, Portfolios und Projektentwicklung: oft eine kroatische Gesellschaft. Die Wahl wirkt sich auf die Besteuerung der Mieteinnahmen, des Ausstiegs und der Dividenden aus. Lassen Sie sich deshalb vorher beraten, nicht danach.

Wie lange dauert ein Kauf?

Zwei bis vier Monate bei einer unkomplizierten Bestandsimmobilie und einem Käufer aus der EU. Länger bei schwierigen Eigentumsverhältnissen und mehrere Monate zusätzlich, wenn ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat die Zustimmung des Ministeriums braucht.

Ist Kurzzeitvermietung noch ein gutes Geschäft?

Sie kann es sein, im richtigen Gebäude und in der richtigen Lage. Aber die Regeln sind strenger geworden: eine jährliche Immobiliensteuer, die Zustimmung der Miteigentümer in Mehrfamilienhäusern und ein neues Gastgewerbegesetz in Vorbereitung. Häuser und Villen sind weniger betroffen als Wohnungen. Wir würden nicht allein wegen der Einnahmen aus Kurzzeitvermietung kaufen.

Erhalte ich durch Eigentum ein Aufenthaltsrecht?

Nicht automatisch. Kroatien hat kein Golden Visa. Eigentümer aus Nicht-EU-Staaten können auf Grundlage des Eigentums einen befristeten Aufenthalt von bis zu einem Jahr beantragen, über den die Behörden nach Ermessen entscheiden.

Muss ich für den Kauf in Kroatien sein?

Nicht unbedingt. Verträge können mit Vollmacht unterzeichnet werden.

Brauche ich ein kroatisches Bankkonto?

Nützlich, aber nicht zwingend. Wir helfen bei der Eröffnung.

Wie rechnet PEAK ESTATE ab?

Makler- bzw. Beraterhonorar auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags und unserer veröffentlichten Preisliste. Unternehmensmandate werden einzeln vereinbart.