Investir dans
l’immobilier croate

Où se situe la valeur, comment structurer l’investissement et comment se déroule réellement un achat. De la première question jusqu’à la sortie.

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La thèse d’investissement

Structurelle,
pas spéculative.

Les prix des logements en Croatie ont progressé d’environ 80 % depuis 2020 et affichaient encore une hausse de 14,3 % sur un an début 2026, la quatrième plus forte de l’UE. Les moteurs sont structurels : une offre côtière contrainte, l’appartenance à la zone euro et à l’espace Schengen depuis 2023, une longue saison et une demande internationale diversifiée.

Le contexte macroéconomique

La Croatie fait partie de la zone euro et de l’espace Schengen depuis le 1er janvier 2023. S&P a relevé sa note souveraine à A en mars 2026, Moody’s la note A3 et Fitch A−. L’économie a progressé de 3,4 % en 2025, année où les touristes étrangers ont dépensé 15,3 milliards d’euros, et une croissance de 2,7 % est prévue pour 2026. Les nouveaux prêts immobiliers coûtaient en moyenne 2,9 % à la mi-2026, en dessous de la moyenne de la zone euro.

Ce qui a changé

Le marché est passé de l’élan à la sélection. Les ventes ont reculé d’environ 22 % en 2025, puis de nouveau début 2026, alors que les prix continuaient de monter, et la Banque nationale de Croatie a averti que les prix progressent plus vite que les fondamentaux, ce qui accroît le risque de correction si la conjoncture se dégrade. L’État oriente par ailleurs le logement hors de la location de courte durée : une taxe foncière annuelle depuis 2025, l’accord des copropriétaires pour la location touristique en immeuble collectif, et une nouvelle loi sur l’hôtellerie en préparation.

Une thèse d’investissement qui repose sur une hausse perpétuelle des prix et une location de courte durée sans contrainte est plus fragile qu’auparavant. Celle qui repose sur un emplacement irremplaçable ne l’est pas.

Où se situe la valeur

Les emplacements irremplaçables. Vues protégées, front de mer, patrimoine des vieilles villes. L’offre ne peut pas augmenter, et c’est ce qui soutient la valeur quand le marché ralentit.
Programmes boutique et résidences en resort. Gérés, avec un programme locatif. Le rendement dépend de l’exploitant et du contrat. Un exemple sur la côte.
Les marchés actifs toute l’année près de l’aéroport de Split. Trogir, Kaštela et Split bénéficient d’une demande résidentielle en plus de la demande touristique, ce qui soutient la location de longue durée et la revente.
Les marchés moins avancés dans le cycle. Zadar, Šibenik et certaines îles, avec des prix d’entrée plus bas et davantage d’offre neuve.

Rendement et plus-value

Les rendements bruts en location de longue durée sont modestes, environ 4 % au niveau national, avec des loyers médians d’environ 12 € par m² et par mois dans le comitat de Split-Dalmatie. La location de courte durée rapporte davantage par nuit, mais sur une saison courte : en 2025, les hébergements chez l’habitant en Croatie ont été occupés en moyenne une soixantaine de jours. Ici, la performance est venue surtout de la valorisation du capital, et c’est pourquoi le prix d’entrée et l’emplacement comptent davantage que le rendement affiché.

Les risques à nommer

Des irrégularités de titre et de permis. Des changements réglementaires pour la location de courte durée. Des vues non protégées. Des micro-emplacements peu liquides. Payer un prix de haut de cycle pour un bien ordinaire. Les quatre premiers s’évitent par des vérifications préalables rigoureuses, le cinquième par la discipline.

Les mécanismes

Comment cela
fonctionne vraiment.

1. Qui peut investir

Les citoyens et les sociétés de l’UE et de l’EEE investissent aux mêmes conditions que les Croates. Les citoyens suisses n’ont pas besoin d’autorisation s’ils ont une résidence déclarée en Croatie ; les sociétés suisses sont examinées au cas par cas. Les autres ressortissants peuvent acheter en nom propre lorsque la réciprocité existe, avec l’accord du ministère de la Justice, de l’Administration publique et de la Transformation numérique, qui demande généralement plusieurs mois. La réciprocité existe pour le Royaume-Uni et la plupart des États américains. Elle est suspendue pour les Canadiens souhaitant acheter un logement dans les grandes villes (du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2026) et pour les Australiens souhaitant acheter un bien existant (du 1er avril 2025 au 31 mars 2027), en miroir des restrictions que ces pays imposent eux-mêmes aux acquéreurs étrangers.

Cela est sur le point de changer. Une loi déjà adoptée entrera en vigueur le jour où la Croatie deviendra membre à part entière de l’OCDE, ce qui est attendu prochainement. Dès lors, les citoyens et les sociétés de tous les États membres de l’OCDE, notamment les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suisse, le Canada et l’Australie, pourront acheter aux mêmes conditions que les Croates, sans réciprocité ni autorisation ministérielle. Les terres agricoles restent exclues.

2. En nom propre ou en société

En nom propre : aucune imposition de la plus-value après deux ans, et location de courte durée sous le régime forfaitaire pour les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse. Par une société croate (d.o.o., capital minimum de 2 500 €), qui compte en règle générale comme un acquéreur national : impôt sur les bénéfices de 10 % jusqu’à 1 M€ de chiffre d’affaires et de 18 % au-delà, imposition de 12 % des dividendes versés aux personnes physiques, comptes annuels, et plus-values imposées comme bénéfice quelle que soit la durée de détention. Pour les sociétés contrôlées par des propriétaires canadiens ou suisses, le ministère applique des limites particulières. La bonne réponse dépend de la nationalité, de l’usage et de l’échelle.

3. Les coûts

Poste	Ordre de grandeur
Impôt sur les mutations	3 % de la valeur de marché, à la charge de l’acquéreur
TVA sur les biens neufs	25 %, incluse dans le prix ; pas d’impôt sur les mutations dans ce cas
Honoraires d’avocat	Selon accord, généralement autour de 1 %
Registre foncier	Environ 33 €, moitié moins en cas de dépôt électronique
Commission d’agence	En général 3 % plus TVA, dans le cadre d’un mandat écrit
Taxe foncière annuelle	0,60–8,00 € par m² et par an ; non due en cas de location de longue durée

Au total, l’achat d’un bien ancien coûte généralement environ 8 % en plus du prix, commission comprise. Selon la loi sur l’intermédiation immobilière en vigueur depuis juillet 2026, aucune commission ne peut être facturée à un acquéreur qui n’a pas signé de contrat d’intermédiation.

4. Le processus

Objectif et structure. La destination du bien détermine qui l’achète et comment.
Recherche et liste restreinte. Annonces publiques, stock des promoteurs et opportunités privées.
Vérifications préalables. Registre foncier, cadastre, permis, urbanisme et éventuel droit de préemption.
Avant-contrat et acompte. Généralement 10 %. Si l’acquéreur se désiste, le vendeur peut le conserver ; si le vendeur se désiste, l’acquéreur peut en réclamer le double.
Contrat de vente. La signature du vendeur est légalisée par un notaire, qui déclare la vente à l’administration fiscale. L’accord du vendeur pour l’inscription est généralement remis contre paiement intégral.
Inscription et impôt. Inscription au registre foncier. L’impôt sur les mutations est payable dans les 15 jours suivant l’avis d’imposition.

5. Le financement

Les banques croates prêtent aux non-résidents de manière sélective, surtout aux citoyens de l’UE employés dans l’UE, et généralement avec une quotité de financement inférieure à celle des résidents. Depuis juillet 2025, la banque centrale plafonne les prêts immobiliers à 90 % de la valeur et la charge de remboursement à 45 % des revenus. De nombreux acquéreurs internationaux se financent dans leur pays ou achètent comptant.

6. La location

La location de courte durée nécessite une autorisation de classement. Les loueurs particuliers, c’est-à-dire les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse disposant de 20 lits au plus, acquittent un forfait fiscal par lit fixé par la commune, de 70 € par an à Trogir et Kaštela jusqu’à 250 € dans le centre de Split, plus une taxe de séjour forfaitaire. En immeuble collectif, l’accord de plus des deux tiers des copropriétaires et de chaque voisin mitoyen est requis. Les propriétaires hors UE ont besoin d’une société. La location de longue durée est imposée à 12 % sur 70 % du loyer, soit 8,4 % effectifs, et un bail couvrant au moins dix mois par an exonère le bien de la taxe foncière annuelle.

7. La sortie

Les particuliers ne paient aucun impôt sur la plus-value après deux ans de détention ; avant ce délai, le taux est de 24 %. La vente de plus de trois biens de même nature en cinq ans est imposable dans tous les cas. Les sociétés acquittent l’impôt sur les bénéfices sur leurs plus-values. Faites confirmer les règles en vigueur par un conseiller fiscal.

Chiffres à septembre 2026. Sources : Bureau croate des statistiques, Eurostat, Banque nationale de Croatie, Commission européenne, administration fiscale croate, ministère de la Justice, ministère de l’Aménagement du territoire (revue du marché immobilier 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Information générale, et non conseil en investissement, juridique ou fiscal.

FAQ

Les questions que l’on nous pose

Quels rendements puis-je attendre ?

Les rendements en location de longue durée sont d’environ 4 % bruts. La location de courte durée peut rapporter davantage, mais sur une saison courte et sous des règles plus strictes. Nous modélisons des chiffres nets réalistes bien par bien plutôt que de citer des moyennes.

En nom propre ou en société ?

Un citoyen de l’UE qui achète un seul bien : en général en nom propre. Investisseurs hors UE, portefeuilles et développement : souvent une société croate. Le choix influe sur l’imposition des revenus locatifs, de la sortie et des dividendes ; prenez donc conseil avant, pas après.

Combien de temps dure un achat ?

Deux à quatre mois pour un bien ancien au titre sain et un acquéreur de l’UE. Davantage pour des titres complexes, et plusieurs mois de plus lorsqu’un acquéreur hors UE a besoin d’une autorisation ministérielle.

La location de courte durée reste-t-elle une bonne activité ?

Elle peut l’être, dans le bon immeuble et au bon emplacement. Mais les règles se sont durcies : taxe foncière annuelle, accord des copropriétaires en immeuble collectif et nouvelle loi sur l’hôtellerie en préparation. Les maisons et villas sont moins concernées que les appartements. Nous n’achèterions pas sur la seule base de revenus de location de courte durée.

Être propriétaire donne-t-il un droit de séjour ?

Pas en soi. La Croatie n’a pas de golden visa. Les propriétaires hors UE peuvent demander un séjour temporaire d’un an au maximum sur la base de leur propriété, à la discrétion des autorités.

Dois-je être en Croatie pour acheter ?

Pas nécessairement. Les contrats peuvent être signés par procuration.

Un compte bancaire croate est-il nécessaire ?

Utile, mais pas indispensable. Nous vous accompagnons pour l’ouvrir.

Comment PEAK ESTATE est-elle rémunérée ?

Par une commission d’intermédiation prévue dans un contrat écrit et selon notre barème publié. Les mandats corporate sont convenus individuellement.