Invertir en
inmuebles en Croacia

1. Quién puede invertir

Los ciudadanos y las sociedades de la UE y del EEE invierten en las mismas condiciones que los croatas. Los ciudadanos suizos no necesitan autorización si tienen residencia registrada en Croacia; las sociedades suizas se evalúan caso por caso. Los demás pueden comprar a título personal cuando existe reciprocidad, con la autorización del Ministerio de Justicia, Administración Pública y Transformación Digital, que suele tardar varios meses. Existe reciprocidad con el Reino Unido y con la mayoría de los estados de EE. UU. Está suspendida para los canadienses que compran vivienda en las ciudades más grandes (del 1 de enero de 2023 al 31 de diciembre de 2026) y para los australianos que compran inmuebles existentes (del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2027), como reflejo de las propias restricciones de esos países a los compradores extranjeros.

Esto va a cambiar pronto. Una ley ya aprobada entrará en vigor el día en que Croacia sea miembro de pleno derecho de la OCDE, lo que se espera en breve. A partir de entonces, los ciudadanos y las sociedades de todos los Estados miembros de la OCDE, incluidos EE. UU., el Reino Unido, Suiza, Canadá y Australia, podrán comprar en las mismas condiciones que los croatas, sin reciprocidad ni autorización ministerial. El suelo agrícola sigue excluido.

2. A título personal o a través de una sociedad

A título personal: sin impuesto sobre la plusvalía tras dos años, y alquiler de corta duración en régimen de tributación fija para ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza. A través de una sociedad croata (d.o.o., capital mínimo de 2.500 €), que por regla general se considera comprador nacional: impuesto sobre sociedades del 10 % hasta 1 millón de euros de facturación y del 18 % por encima, un 12 % sobre los dividendos pagados a personas físicas, cuentas anuales, y plusvalías que tributan como beneficio sea cual sea el periodo de tenencia. Para las sociedades controladas por propietarios canadienses o suizos, el ministerio aplica límites específicos. La respuesta correcta depende de la nacionalidad, el uso y la escala.

3. Costes

Concepto	Habitual
Impuesto sobre transmisiones	3 % del valor de mercado, a cargo del comprador
IVA en obra nueva	25 %, incluido en el precio; en ese caso no hay impuesto sobre transmisiones
Honorarios de abogado	Según acuerdo, habitualmente en torno al 1 %
Registro de la propiedad	Unos 33 €, la mitad si se presenta por vía electrónica
Comisión de intermediación	Normalmente el 3 % más IVA, en virtud de un contrato por escrito
Impuesto anual sobre la propiedad	De 0,60 a 8,00 € por m² al año; no se aplica si se alquila a largo plazo

En total, una compra de segunda mano suele costar en torno a un 8 % adicional sobre el precio, comisión incluida. Con la ley de intermediación inmobiliaria vigente desde julio de 2026, no se puede cobrar comisión a un comprador que no haya firmado un contrato de intermediación.

4. El proceso

1. Objetivo y estructura. La finalidad del activo determina quién lo compra y cómo.
2. Búsqueda y lista corta. Anuncios públicos, stock de promotores y oportunidades privadas.
3. Due diligence. Registro de la propiedad, catastro, licencias, planeamiento y cualquier derecho de adquisición preferente.
4. Precontrato y arras. Normalmente el 10 %. Si el comprador incumple, el vendedor puede quedárselas; si incumple el vendedor, el comprador puede reclamar el doble.
5. Contrato principal. La firma del vendedor se legitima ante notario y el notario comunica la venta a la Administración Tributaria. La autorización del vendedor para la inscripción se entrega normalmente contra el pago íntegro.
6. Inscripción e impuestos. Inscripción en el registro de la propiedad. El impuesto sobre transmisiones se paga en los 15 días siguientes a la liquidación.

5. Financiación

Los bancos croatas prestan a no residentes de forma selectiva, principalmente a ciudadanos de la UE empleados en la UE, y normalmente con una relación préstamo-valor inferior a la de los residentes. Desde julio de 2025, el banco central limita los préstamos hipotecarios al 90 % del valor y el servicio de la deuda al 45 % de los ingresos. Muchos compradores internacionales se financian en su país o compran al contado.

6. Alquiler

El alquiler de corta duración necesita una licencia de categorización. Los particulares que alquilan, es decir, ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza con hasta 20 camas, pagan un impuesto fijo por cama que fija el municipio, desde 70 € al año en Trogir y Kaštela hasta 250 € en el centro de Split, más una cantidad global en concepto de tasa turística. En edificios de viviendas se exige el consentimiento de más de dos tercios de los copropietarios y de todos los vecinos colindantes. Los propietarios de fuera de la UE necesitan una sociedad. El alquiler de larga duración tributa al 12 % sobre el 70 % de la renta, un 8,4 % efectivo, y un contrato que cubra al menos diez meses al año exime al inmueble del impuesto anual sobre la propiedad.

7. Salida

Las personas físicas no pagan impuesto sobre la plusvalía tras dos años de propiedad; antes, el tipo es del 24 %. Vender más de tres inmuebles del mismo tipo en cinco años tributa en cualquier caso. Las sociedades pagan el impuesto sobre sociedades por las plusvalías. Confirme la normativa vigente con un asesor fiscal.

Datos a septiembre de 2026. Fuentes: Oficina Croata de Estadística, Eurostat, Banco Nacional de Croacia, Comisión Europea, Administración Tributaria de Croacia, Ministerio de Justicia, Ministerio de Ordenación del Territorio (informe del mercado inmobiliario 2025), Global Property Guide, PwC Tax Summaries. Información general, no constituye asesoramiento de inversión, jurídico ni fiscal.