Luksuzne nekretnine
u Hrvatskoj

Gdje na Jadranu leži stvarna vrijednost, kako kupuju međunarodni investitori i zašto se najvrjednije nekretnine rijetko oglašavaju.

Započnite razgovor

Tržište

Jedna obala.
Mnogo tržišta.

Hrvatska obala ne predstavlja jedinstveno luksuzno tržište, već niz mikro-tržišta s potpuno različitim dinamikama. Uz više od 1.700 km kopnene obale i preko 1.200 otoka i hridi, cjenovne razine, profili kupaca i investicijska pravila značajno se razlikuju ovisno o regiji.

Istra

Tržište dominantno usmjereno na kupce koji dolaze automobilom (Ljubljana je udaljena dva sata, München i Beč pet do šest sati). Rovinj predvodi po cjenovnim razinama, a slijede ga Umag, Novigrad i Poreč, uz visoku potražnju za autentičnim kamenim vilama s bazenima u unutrašnjosti. U gotovo četvrtini svih transakcija u Istri 2025. godine sudjelovali su strani kupci, što predstavlja najveći udio u zemlji.

Kvarner

Opatija, historijsko lječilište habsburške rivijere s prepoznatljivom belle époque arhitekturom, te povezani otoci Krk, Cres i Lošinj. Postignute cijene po kvadratnom metru u Opatiji u samom su vrhu hrvatskog tržišta.

Sjeverna Dalmacija

Zadar i Šibenik nude izvrsnu prometnu povezanost (zračna luka s niskotarifnim linijama, autocesta A1, vodeće marine) te veći prostorni kapacitet. Cijene se nalaze u ranijoj fazi ciklusa u odnosu na južni dio obale, uz snažan prirast novogradnje: Zadarska županija je u 2025. godini dovršila više stambenih jedinica od Splitsko-dalmatinske i Istarske.

Srednja Dalmacija

Trogir, Split, Kaštela, Makarska rivijera te otoci Brač, Hvar, Šolta i Vis čine najdublje i najlikvidnije premium tržište na obali. Ključni zamašnjak je Zračna luka Split s rekordnih 3,9 milijuna putnika u 2025. i izravnim prekomorskim linijama. Split ostvaruje najvišu medijalnu transakcijsku cijenu stanova u državi. Ovdje se nalazi i naše sjedište. Dalmacija u detalje.

Dubrovnik i jug

Povijesna jezgra pod zaštitom UNESCO-a s iznimno ograničenim prostornim resursima, okružena Cavtatom, Pelješcem i Korčulom. Pelješki most dodatno je učvrstio prometnu povezanost regije. Tržište je volumenski malo, no cijene po kvadratu među najvišima su u Europi.

Što ovdje znači luksuz

Položaj,
a ne mramor.

Najviša premija na Jadranu plaća se za lokaciju: trajno zaštićen pogled na more, parcelu u prvom redu, autentičnu kamenu kuću u povijesnoj jezgri ili privatnu uvalu. Unutarnje uređenje uvijek se može prilagoditi, no mikrolokaciju je nemoguće zamijeniti.

Zašto je ponuda ograničena

U pojasu od 1.000 metara od obalne crte strogi propisi prostornog uređenja ograničavaju širenje građevinskih zona, sprječavaju novu gradnju izvan naselja u krugu od 100 metara od mora te štite obalu kao javno pomorsko dobro. Objekti koji danas posjeduju uredne dozvole na vrhunskim lokacijama predstavljaju resurs koji je praktički nemoguće multiplicirati. Nekretnine uz more, objašnjeno.

Cjenovni okvir

Ekskluzivni penthousi i vile u prvom redu do mora u Srednjoj Dalmaciji kreću se u rasponu od 6.000 do 12.000 €/m², dok se moderne novograđene vile s bazenom i otvorenim pogledom pozicioniraju između 1,2 i 4 milijuna €. Najprestižnija imanja u prvom redu te ekskluzivni posjedi na otocima vrednuju se individualno te se primarno prodaju putem off-market kanala.

U usporedbi s vodećim mediteranskim destinacijama (gdje Côte d'Azur prelazi 20.000 €/m²), hrvatsko tržište nudi izniman omjer vrijednosti i potencijala.

Tko kupuje

Strani kupci ostvarili su 2025. oko 9.400 kupnji, 8 % svih transakcija u zemlji, a na obali znatno veći udio. Slovenija, Njemačka i Austrija čine više od polovine.

Gdje je tržište sada

Cijene i dalje rastu: službeni indeks bio je u prvom tromjesečju 2026. viši za 14,3 % na godišnjoj razini, a na Jadranu za 12,6 %, što je četvrti najbrži rast u EU-u. Promet ne raste: broj prodaja pao je 2025. za oko 22 % i ponovno početkom 2026. Manje prodaja po višim cijenama znači tržište na kojem kvaliteta i ispravna cijena vrijede više od zamaha. Zašto su cijene porasle od 2020.

Kako kupiti dobro

Četiri ključna pitanja prije razgledavanja.

01
Je li pogled trajno zaštićen?
Odlučuje prostorno-planski status zemljišta ispred nekretnine, a ne trenutno stanje na terenu. Analiza prostornog plana prethodi svakom izlasku na teren.
02
Je li pravni status besprijekoran?
Zemljišna knjiga i katastar moraju biti potpuno usklađeni s izvedenim stanjem na terenu, uz provjeru svih građevinskih i uporabnih dozvola.
03
Koja je optimalna struktura stjecanja?
Odabir između kupnje kao fizička osoba ili putem trgovačkog društva, odnosno analiza poreznog tretmana (3 % poreza na promet nekretnina vs. PDV kod novogradnje).
04
Kakva je izlazna strategija (Exit strategy)?
Procjena profilacije budućeg kupca za 5 do 10 godina, uz jasne troškove održavanja, porezna davanja i očekivanu likvidnost nekretnine.

Okvir

Koliko košta
kupnja i držanje.

Državljani EU-a i EGP-a kupuju pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Ni švicarskim državljanima nije potrebna suglasnost, pod uvjetom da imaju prijavljeno prebivalište u Hrvatskoj. Kupcima iz drugih zemalja potrebni su uzajamnost i suglasnost Ministarstva pravosuđa.

To će se uskoro promijeniti. Punopravnim članstvom Hrvatske u OECD-u, koje se očekuje uskoro, državljani svih država članica OECD-a moći će kupovati pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Vodič za strane kupce.

Stavka	Objašnjenje i očekivani okvir
Porez na promet nekretnina	3 % od utvrđene tržišne vrijednosti; plaća kupac pri akviziciji rabljene nekretnine
PDV (novogradnja)	25 % na novogradnju u sustavu PDV-a; u pravilu uključen u iskazanu cijenu (u tom slučaju nema poreza na promet od 3 %)
Pravna podrška i uknjižba	Pravni savjetnik po dogovoru (u pravilu oko 1 %); sudske pristojbe za uknjižbu su simbolične
Posrednička naknada	Standardno 3 % plus PDV, temeljem ugovora o posredovanju
Godišnji porez na nekretnine	0,60 do 8,00 €/m² godišnje (od 2025. godine, ovisno o odluci općine/grada); ne plaća se za nekretninu u kojoj se stalno stanuje ili je u dugoročnom najmu
Porez na dobit pri preprodaji	Bez oporezivanja za fizičke osobe nakon isteka 2 godine vlasništva; prije toga iznosi 24 % na ostvarenu razliku (dobit)

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku, Eurostat, Porezna uprava, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.), Knight Frank. Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Mogu li stranci kupiti luksuznu nekretninu u Hrvatskoj?

Da. Državljani EU-a i EGP-a kupuju kao hrvatski državljani, kao i švicarski državljani s prijavljenim prebivalištem u Hrvatskoj. Ostalim državljanima potrebni su uzajamnost i suglasnost Ministarstva pravosuđa, što obuhvaća Ujedinjeno Kraljevstvo i većinu saveznih država SAD-a. Za dvije zemlje vrijede privremena ograničenja: Kanađani do kraja 2026. ne mogu kupovati stambene nekretnine u većim gradovima, a Australci do ožujka 2027. ne mogu kupovati postojeće stambene nekretnine. Hrvatsko društvo alternativa je za većinu kupaca izvan EU-a. Punopravnim članstvom Hrvatske u OECD-u, koje se očekuje uskoro, državljani svih država članica OECD-a moći će kupovati pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Pojedinosti ovdje.

Koliki su troškovi kupnje?

3 % poreza na promet pri kupnji rabljene nekretnine ili 25 % PDV-a uključenog u cijenu novogradnje. Tome treba dodati odvjetničke troškove od oko 1 % i posredničku naknadu, obično 3 % plus PDV, na temelju pisanog ugovora. Ukupno kupnja rabljene nekretnine u pravilu stoji oko 8 % povrh cijene.

Gdje je najsnažnije luksuzno tržište?

U srednjoj Dalmaciji između Trogira i Makarske: najprometnija zračna luka na obali, najširi krug kupaca i najograničenija ponuda. Na sjeveru je to Opatija. Split i Opatija bili su 2025. među tri mjesta s najvišim postignutim cijenama stanova u zemlji.

Rastu li cijene i dalje?

Da, početkom 2026. za 14,3 % na godišnjoj razini, dok je broj prodaja osjetno pao. Hrvatska narodna banka upozorila je da cijene rastu brže od fundamenata. Nama je to razlog da budemo izbirljivi kod položaja i disciplinirani kod cijene.

Postoji li godišnji porez na nekretnine?

Od 2025. da: 0,60 do 8,00 € po m² godišnje, a iznos određuje svaka općina i grad. U 2026. iznosi 5 € u Splitu, 2 € u Trogiru i 3 € u Hvaru. Nekretnina u kojoj se stalno stanuje i stan u dugoročnom najmu oslobođeni su, kuće za odmor i kratkoročni najam nisu.

Daje li kupnja nekretnine pravo na boravak?

Ne sama po sebi. Hrvatska nema program zlatnih viza. Državljani EU-a imaju slobodu kretanja; vlasnici iz trećih zemalja mogu na temelju vlasništva zatražiti privremeni boravak do godinu dana, o čemu nadležna tijela odlučuju po diskrecijskoj ocjeni.