Luksuzne nekretnine
u Hrvatskoj

Gdje na Jadranu leži vrijednost, kako kupuju međunarodni kupci i zašto se najbolje nekretnine rijetko oglašavaju.

Tržište

Jedna obala.
Mnogo tržišta.

Hrvatska obala nije jedno luksuzno tržište, nego niz vrlo različitih. Kopnena obala duga je gotovo 1.800 km, a uz nju je više od 1.200 otoka, otočića i hridi. Cijene, kupci i pravila mijenjaju se svakih stotinjak kilometara.

Istra

Tržište do kojeg se dolazi automobilom: Ljubljana je udaljena dva sata, München i Beč pet do šest. Rovinj je najskuplji grad, a slijede Umag, Novigrad i Poreč, uz kamene vile s bazenima u gradićima u unutrašnjosti. U oko četvrtine svih transakcija nekretninama u Istri 2025. sudjelovao je strani kupac, što je najveći udio u zemlji.

Kvarner

Opatija, veliko lječilište habsburške rivijere s vilama iz doba belle époque, a iza nje otoci Krk, Cres i Lošinj. Postignute cijene stanova u Opatiji među tri su najviše u Hrvatskoj.

Sjeverna Dalmacija

Zadar i Šibenik: zračna luka s niskotarifnim prijevoznicima, autocesta A1, velike marine i obala s više prostora. Cijene su u ranijoj fazi ciklusa nego južnije, a nova je ponuda snažna: Zadarska županija dovršila je 2025. više stanova nego Splitsko-dalmatinska ili Istarska.

Srednja Dalmacija

Trogir, Split, Kaštela, Makarska rivijera te otoci Brač, Hvar, Šolta i Vis. Najdublje i najlikvidnije premium tržište na obali, oslonjeno na Zračnu luku Split, koja je 2025. zabilježila rekordnih 3,9 milijuna putnika, a 2026. dobila sezonsku izravnu liniju iz New Yorka. Split je 2025. imao najvišu medijalnu postignutu cijenu stanova u zemlji. Ovdje je naše sjedište. Dalmacija u detalje.

Dubrovnik i jug

Grad unutar zidina pod zaštitom UNESCO-a, s vrlo malo prostora za rast, okružen Cavtatom, Pelješcem i Korčulom, a od 2022. Pelješkim mostom povezan s ostatkom zemlje. Cijene su među najvišima u Hrvatskoj, a tržište je malo.

Što ovdje znači luksuz

Položaj,
a ne mramor.

Premija na Jadranu plaća se za položaj: zaštićen pogled na more, parcelu u prvom redu, kamenu kuću u staroj jezgri, privatnu uvalu. Interijer se može promijeniti. Položaj ne može.

Zašto je ponuda ograničena

U pojasu od 1.000 metara od mora, na kopnu i na svim otocima, propisi o prostornom uređenju ograničavaju širenje građevinskih područja, isključuju nova naselja i novu gradnju izvan naselja drže najmanje 100 metara od obale. Sama obalna crta javno je pomorsko dobro i ne može biti u vlasništvu. Ono što danas zakonito stoji na dobrom položaju u praksi je gotovo sve što će ikada postojati. Nekretnine uz more, objašnjeno.

Cjenovni okvir

Penthousi s pogledom na more i vile u prvom redu u srednjoj Dalmaciji obično se kreću od oko 6.000 do 12.000 € po m², a nove vile s pogledom na more i bazenom između otprilike 1,2 i 4 milijuna €. Iznimna imanja u prvom redu i na otocima vrednuju se pojedinačno i uglavnom prodaju izvan tržišta.

Po mediteranskim mjerilima to je još umjereno: najbolje adrese na Azurnoj obali postižu više od 20.000 € po m².

Tko kupuje

Strani kupci ostvarili su 2025. oko 9.400 kupnji, 8 % svih transakcija u zemlji, a na obali znatno veći udio. Slovenija, Njemačka i Austrija čine više od polovine.

Gdje je tržište sada

Cijene i dalje rastu: službeni indeks bio je u prvom tromjesečju 2026. viši za 14,3 % na godišnjoj razini, a na Jadranu za 12,6 %, što je četvrti najbrži rast u EU-u. Promet ne raste: broj prodaja pao je 2025. za oko 22 % i ponovno početkom 2026. Manje prodaja po višim cijenama znači tržište na kojem kvaliteta i ispravna cijena vrijede više od zamaha. Zašto su cijene porasle od 2020.

Kako kupiti dobro

Četiri pitanja prije razgledavanja.

01
Je li pogled zaštićen?
Odlučuje prostorno-planski status zemljišta ispred, a ne ono što ondje stoji danas. Prostorni plan čitamo prije nego što pogledamo terasu.
02
Je li vlasništvo čisto?
Zemljišna knjiga i katastar moraju se podudarati međusobno i sa zgradom. Dozvole se uspoređuju s onim što je stvarno izgrađeno.
03
Koja je struktura?
Osobno ili putem društva, rabljena nekretnina s porezom na promet ili novogradnja s PDV-om. Kupcima izvan EU-a put određuje rokove.
04
Kakav je izlaz?
Tko će to kupiti od vas za deset godina i koliko košta držanje do tada? Porezi, održavanje i likvidnost dio su odluke.

Okvir

Koliko košta
kupnja i držanje.

Državljani EU-a i EGP-a kupuju pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Ni švicarskim državljanima nije potrebna suglasnost, pod uvjetom da imaju prijavljeno prebivalište u Hrvatskoj. Kupcima iz drugih zemalja potrebni su uzajamnost i suglasnost Ministarstva pravosuđa.

To će se uskoro promijeniti. Punopravnim članstvom Hrvatske u OECD-u, koje se očekuje uskoro, državljani svih država članica OECD-a moći će kupovati pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Vodič za strane kupce.

Stavka	Što očekivati
Porez na promet nekretnina	3 % tržišne vrijednosti, plaća kupac pri kupnji rabljene nekretnine
PDV	25 % na novogradnju koju prodaje investitor, u pravilu uključen u iskazanu cijenu; tada nema poreza na promet
Odvjetnik i zemljišna knjiga	Odvjetnik po dogovoru, obično oko 1 %; zemljišnoknjižne pristojbe su simbolične
Posrednička naknada	Obično 3 % plus PDV, na temelju pisanog ugovora
Godišnji porez na nekretnine	0,60 do 8,00 € po m² godišnje od 2025., određuje ga svaka općina i grad; ne plaća se za nekretninu u kojoj se stalno stanuje ni za dugoročni najam
Porez pri preprodaji	Za fizičke osobe nema ga nakon dvije godine vlasništva; prije toga 24 % dobiti

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku, Eurostat, Porezna uprava, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.), Knight Frank. Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Mogu li stranci kupiti luksuznu nekretninu u Hrvatskoj?

Da. Državljani EU-a i EGP-a kupuju kao hrvatski državljani, kao i švicarski državljani s prijavljenim prebivalištem u Hrvatskoj. Ostalim državljanima potrebni su uzajamnost i suglasnost Ministarstva pravosuđa, što obuhvaća Ujedinjeno Kraljevstvo i većinu saveznih država SAD-a. Za dvije zemlje vrijede privremena ograničenja: Kanađani do kraja 2026. ne mogu kupovati stambene nekretnine u većim gradovima, a Australci do ožujka 2027. ne mogu kupovati postojeće stambene nekretnine. Hrvatsko društvo alternativa je za većinu kupaca izvan EU-a. Punopravnim članstvom Hrvatske u OECD-u, koje se očekuje uskoro, državljani svih država članica OECD-a moći će kupovati pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Pojedinosti ovdje.

Koliki su troškovi kupnje?

3 % poreza na promet pri kupnji rabljene nekretnine ili 25 % PDV-a uključenog u cijenu novogradnje. Tome treba dodati odvjetničke troškove od oko 1 % i posredničku naknadu, obično 3 % plus PDV, na temelju pisanog ugovora. Ukupno kupnja rabljene nekretnine u pravilu stoji oko 8 % povrh cijene.

Gdje je najsnažnije luksuzno tržište?

U srednjoj Dalmaciji između Trogira i Makarske: najprometnija zračna luka na obali, najširi krug kupaca i najograničenija ponuda. Na sjeveru je to Opatija. Split i Opatija bili su 2025. među tri mjesta s najvišim postignutim cijenama stanova u zemlji.

Rastu li cijene i dalje?

Da, početkom 2026. za 14,3 % na godišnjoj razini, dok je broj prodaja osjetno pao. Hrvatska narodna banka upozorila je da cijene rastu brže od fundamenata. Nama je to razlog da budemo izbirljivi kod položaja i disciplinirani kod cijene.

Postoji li godišnji porez na nekretnine?

Od 2025. da: 0,60 do 8,00 € po m² godišnje, a iznos određuje svaka općina i grad. U 2026. iznosi 5 € u Splitu, 2 € u Trogiru i 3 € u Hvaru. Nekretnina u kojoj se stalno stanuje i stan u dugoročnom najmu oslobođeni su, kuće za odmor i kratkoročni najam nisu.

Daje li kupnja nekretnine pravo na boravak?

Ne sama po sebi. Hrvatska nema program zlatnih viza. Državljani EU-a imaju slobodu kretanja; vlasnici iz trećih zemalja mogu na temelju vlasništva zatražiti privremeni boravak do godinu dana, o čemu nadležna tijela odlučuju po diskrecijskoj ocjeni.