Luksusowe nieruchomości
w Chorwacji
Gdzie nad Adriatykiem kryje się wartość, jak kupują nabywcy zagraniczni i dlaczego najlepsze nieruchomości rzadko trafiają do ogłoszeń.
Rynek
Jedno wybrzeże.
Wiele rynków.
Chorwackie wybrzeże to nie jeden rynek nieruchomości luksusowych, lecz łańcuch bardzo różnych rynków. Linia brzegowa lądu stałego ma blisko 1800 km, a do tego dochodzi ponad 1200 wysp, wysepek i raf. Ceny, nabywcy i przepisy zmieniają się co sto kilometrów.
Istria
Rynek, do którego się dojeżdża: Lublana jest oddalona o dwie godziny jazdy, Monachium i Wiedeń o pięć do sześciu. Najdroższym miastem jest Rovinj, a za nim Umag, Novigrad i Poreč; w głębi lądu, w miasteczkach na wzgórzach, dominują kamienne wille z basenami. W 2025 roku w około jednej czwartej wszystkich transakcji nieruchomościami na Istrii uczestniczył nabywca zagraniczny, co stanowi najwyższy udział w kraju.
Kvarner
Opatija, wielki kurort dawnej riwiery habsburskiej, z willami z czasów belle époque, a za nią wyspy Krk, Cres i Lošinj. Ceny transakcyjne mieszkań w Opatii należą do trzech najwyższych w Chorwacji.
Dalmacja Północna
Zadar i Šibenik: lotnisko obsługiwane przez tanie linie, autostrada A1, duże mariny i wybrzeże, na którym jest więcej przestrzeni. Ceny są na wcześniejszym etapie cyklu niż dalej na południe, a nowa podaż jest duża: w 2025 roku w żupanii zadarskiej oddano do użytku więcej mieszkań niż w żupanii splicko-dalmatyńskiej czy na Istrii.
Dalmacja Środkowa
Trogir, Split, Kaštela, Riwiera Makarska oraz wyspy Brač, Hvar, Šolta i Vis. Najgłębszy i najbardziej płynny rynek premium na wybrzeżu, oparty na lotnisku w Splicie, które w 2025 roku obsłużyło rekordowe 3,9 mln pasażerów, a w 2026 roku zyskało sezonowe połączenie bezpośrednie z Nowym Jorkiem. W 2025 roku Split odnotował najwyższą w kraju medianę cen transakcyjnych mieszkań. To tutaj mamy swoją siedzibę. Dalmacja w szczegółach.
Dubrovnik i południe
Otoczone murami miasto z listy UNESCO, z bardzo ograniczoną przestrzenią do rozwoju, a wokół niego Cavtat, Pelješac i Korčula. Od 2022 roku region łączy z resztą kraju most Pelješki. Ceny należą do najwyższych w Chorwacji, a rynek jest niewielki.
Czym jest tu luksus
Położenie,
nie marmur.
Premię cenową nad Adriatykiem płaci się za położenie: trwale chroniony widok na morze, działkę w pierwszej linii brzegowej, kamienny dom na starym mieście, prywatną zatokę. Wnętrza można zmienić. Położenia nie.
Dlaczego podaż jest ograniczona
W pasie 1000 metrów od morza, zarówno na lądzie stałym, jak i na każdej wyspie, prawo planistyczne ogranicza rozszerzanie terenów budowlanych, wyklucza zakładanie nowych miejscowości, a nowe budynki poza terenami zabudowanymi muszą stać co najmniej 100 metrów od brzegu. Sama linia brzegowa stanowi publiczne dobro morskie (pomorsko dobro) i nie może być przedmiotem własności. To, co już dziś legalnie stoi w dobrym położeniu, w praktyce stanowi niemal wszystko, co kiedykolwiek będzie dostępne. Więcej o nieruchomościach nad samym morzem.
Poziom cen
Penthouse’y z widokiem na morze i wille w pierwszej linii brzegowej w Dalmacji Środkowej wyceniane są zazwyczaj na około 6000–12 000 € za m², a nowo wybudowane wille z widokiem na morze i basenem na mniej więcej 1,2–4 mln €. Wyjątkowe posiadłości w pierwszej linii i na wyspach wyceniane są indywidualnie i sprzedawane przeważnie w trybie off-market.
Jak na standardy śródziemnomorskie to wciąż umiarkowany poziom: najlepsze adresy na Lazurowym Wybrzeżu osiągają ponad 20 000 € za m².
Kto kupuje
Nabywcy zagraniczni dokonali w 2025 roku około 9400 zakupów, co stanowi 8% wszystkich transakcji w kraju, a na wybrzeżu ich udział jest znacznie wyższy. Ponad połowa z nich pochodzi ze Słowenii, Niemiec i Austrii.
Na jakim etapie jest rynek
Ceny nadal rosną: oficjalny indeks w pierwszym kwartale 2026 roku był o 14,3% wyższy niż przed rokiem, a na wybrzeżu Adriatyku o 12,6%, co oznacza czwarty najszybszy wzrost w UE. Liczba transakcji już nie: sprzedaż spadła w 2025 roku o około 22% i ponownie na początku 2026 roku. Mniej transakcji przy wyższych cenach to rynek, na którym jakość i właściwa wycena liczą się bardziej niż koniunktura. Dlaczego ceny rosną od 2020 roku.
Jak dobrze kupić
Cztery pytania przed każdą wizytą.
- 01
Czy widok jest chroniony?
Decyduje status planistyczny działki położonej przed nieruchomością, a nie to, co stoi na niej dziś. Plan zagospodarowania przestrzennego czytamy, zanim wejdziemy na taras.
- 02
Czy stan prawny jest czysty?
Księga wieczysta i kataster muszą być zgodne ze sobą nawzajem i z budynkiem. Pozwolenia porównujemy z tym, co faktycznie zostało wybudowane.
- 03
Jaka struktura zakupu?
Osoba fizyczna czy spółka, rynek wtórny z podatkiem od obrotu nieruchomościami czy nowa inwestycja z VAT. W przypadku nabywców spoza UE od wybranej ścieżki zależy harmonogram.
- 04
Jaka strategia wyjścia?
Kto odkupi od Państwa tę nieruchomość za dziesięć lat i ile będzie kosztowało jej utrzymanie do tego czasu? Podatki, koszty utrzymania i płynność muszą być częścią decyzji.
Ramy prawne
Koszty zakupu
i utrzymania.
Obywatele UE i EOG kupują na tych samych zasadach co Chorwaci. Obywatele Szwajcarii również nie potrzebują zgody, o ile mają zarejestrowane miejsce pobytu w Chorwacji. Nabywcy z innych państw muszą spełnić warunek wzajemności i uzyskać zgodę Ministerstwa Sprawiedliwości.
Wkrótce to się zmieni. Wraz z pełnym członkostwem Chorwacji w OECD, którego należy się spodziewać w najbliższym czasie, obywatele wszystkich państw członkowskich OECD będą mogli kupować na tych samych zasadach co Chorwaci. Przewodnik dla nabywców zagranicznych.
| Pozycja | Czego się spodziewać |
|---|---|
| Podatek od obrotu nieruchomościami | 3% wartości rynkowej, płacony przez kupującego przy zakupie z rynku wtórnego |
| VAT | 25% przy nowych nieruchomościach sprzedawanych przez dewelopera, zwykle wliczony w podaną cenę; podatek od obrotu nieruchomościami wówczas nie występuje |
| Prawnik i księga wieczysta | Wynagrodzenie prawnika według umowy, zazwyczaj około 1%; opłaty wieczystoksięgowe są symboliczne |
| Pośrednictwo | Zazwyczaj 3% plus VAT, na podstawie pisemnej umowy |
| Roczny podatek od nieruchomości | Od 2025 roku 0,60–8,00 € za m² rocznie, w wysokości ustalanej przez każdą gminę; nie dotyczy głównego miejsca zamieszkania ani najmu długoterminowego |
| Podatek przy odsprzedaży | Brak dla osób fizycznych po dwóch latach posiadania; wcześniej 24% zysku |
Dane według stanu na wrzesień 2026 roku. Źródła: Chorwacki Urząd Statystyczny, Eurostat, chorwacka administracja podatkowa, Ministerstwo Planowania Przestrzennego (przegląd rynku nieruchomości 2025), Knight Frank. Informacje ogólne, nie stanowią porady prawnej ani podatkowej.
FAQ
Pytania, które nam zadają
Czy cudzoziemcy mogą kupować luksusowe nieruchomości w Chorwacji?
Tak. Obywatele UE i EOG kupują na takich samych zasadach jak Chorwaci, podobnie jak obywatele Szwajcarii z zarejestrowanym miejscem pobytu w Chorwacji. Obywatele innych państw muszą spełnić warunek wzajemności i uzyskać zgodę Ministerstwa Sprawiedliwości, co dotyczy m.in. Wielkiej Brytanii i większości stanów USA. Dwa kraje objęte są czasowymi ograniczeniami: Kanadyjczycy do końca 2026 roku nie mogą kupować domów ani mieszkań w większych miastach, a Australijczycy do marca 2027 roku nie mogą kupować istniejących domów ani mieszkań. Dla większości nabywców spoza UE alternatywą jest chorwacka spółka. Wraz z pełnym członkostwem Chorwacji w OECD, którego należy się spodziewać wkrótce, obywatele wszystkich państw członkowskich OECD będą mogli kupować na tych samych zasadach co Chorwaci. Szczegóły.
Jakie są koszty zakupu?
3% podatku od obrotu nieruchomościami przy zakupie z rynku wtórnego albo 25% VAT wliczonego w cenę nowej nieruchomości. Do tego dochodzą koszty prawnika w wysokości około 1% oraz prowizja za pośrednictwo, zazwyczaj 3% plus VAT, na podstawie pisemnej umowy. Łącznie zakup z rynku wtórnego kosztuje zwykle około 8% ponad cenę.
Gdzie jest najsilniejszy rynek nieruchomości luksusowych?
W Dalmacji Środkowej, między Trogirem a Makarską: tu jest najbardziej ruchliwe lotnisko na wybrzeżu, najszersze grono nabywców i najbardziej ograniczona podaż. Na północy jest to Opatija. Split i Opatija znalazły się w 2025 roku wśród trzech miejsc o najwyższych cenach transakcyjnych mieszkań w kraju.
Czy ceny nadal rosną?
Tak, na początku 2026 roku o 14,3% rok do roku, przy wyraźnym spadku liczby transakcji. Chorwacki Bank Narodowy ostrzega, że ceny rosną szybciej, niż uzasadniają to czynniki fundamentalne. Traktujemy to jako powód, by starannie wybierać lokalizację i zachować dyscyplinę cenową.
Czy obowiązuje roczny podatek od nieruchomości?
Tak, od 2025 roku: 0,60–8,00 € za m² rocznie, w wysokości ustalanej przez każdą gminę. W 2026 roku wynosi on 5 € w Splicie, 2 € w Trogirze i 3 € w mieście Hvar. Zwolnione są główne miejsce zamieszkania oraz lokale wynajmowane długoterminowo; domy wakacyjne i najem krótkoterminowy nie korzystają ze zwolnienia.
Czy zakup nieruchomości daje prawo pobytu?
Sam w sobie nie. Chorwacja nie oferuje tzw. złotych wiz. Obywatele UE korzystają ze swobody przemieszczania się; właściciele spoza UE mogą na podstawie prawa własności ubiegać się o pobyt czasowy do jednego roku, a decyzja należy do uznania właściwych organów.
Chorwackie wybrzeże z innej perspektywy.
Prosimy wskazać cel. My wskażemy miejsce.