Luxusné nehnuteľnosti
v Chorvátsku

Kde na Jadrane leží hodnota, ako kupujú zahraniční klienti a prečo sa najlepšie nehnuteľnosti zriedka inzerujú.

Trh

Jedno pobrežie.
Mnoho trhov.

Chorvátske pobrežie nie je jeden luxusný trh, ale reťaz veľmi odlišných trhov. Pevninské pobrežie meria takmer 1 800 km a k nemu patrí viac než 1 200 ostrovov, ostrovčekov a útesov. Ceny, kupujúci aj pravidlá sa menia každých sto kilometrov.

Istria

Trh, kam sa dá pohodlne prísť autom: Ľubľana je dve hodiny ďaleko, Mníchov a Viedeň päť až šesť. Najdrahším mestom je Rovinj, nasledujú Umag, Novigrad a Poreč, vo vnútrozemí kamenné vily s bazénmi v kopcovitých mestečkách. Pri približne štvrtine všetkých realitných transakcií v Istrii v roku 2025 bol kupujúcim cudzinec, čo je najvyšší podiel v krajine.

Kvarner

Opatija, veľkolepé kúpeľné mesto habsburskej riviéry s vilami z obdobia belle époque, a za ňou ostrovy Krk, Cres a Lošinj. Skutočne dosiahnuté ceny bytov v Opatiji patria medzi tri najvyššie v Chorvátsku.

Severná Dalmácia

Zadar a Šibenik: letisko nízkonákladových aerolínií, diaľnica A1, veľké maríny a pobrežie s väčším priestorom. Ceny sú v skoršej fáze cyklu než ďalej na juhu a nová výstavba je silná: Zadarská župa v roku 2025 dokončila viac bytov a domov než Splitsko-dalmatínska župa či Istria.

Stredná Dalmácia

Trogir, Split, Kaštela, Makarská riviéra a ostrovy Brač, Hvar, Šolta a Vis. Najhlbší a najlikvidnejší prémiový trh na pobreží, ktorého oporou je letisko Split. To v roku 2025 vybavilo rekordných 3,9 milióna cestujúcich a v roku 2026 získalo sezónny priamy let z New Yorku. Split zaznamenal v roku 2025 najvyšší medián dosiahnutej ceny bytov v krajine. Práve tu sídlime. Dalmácia podrobne.

Dubrovník a juh

Opevnené mesto pod ochranou UNESCO s veľmi malým priestorom na rast, obklopené Cavtatom, Pelješacom a Korčulou, od roku 2022 spojené so zvyškom krajiny Pelješackým mostom. Ceny patria k najvyšším v Chorvátsku a trh je malý.

Čo tu znamená luxus

Poloha,
nie mramor.

Prémia na Jadrane sa platí za polohu: chránený výhľad na more, pozemok v prvom rade, kamenný dom v starom meste, súkromná zátoka. Interiér sa dá zmeniť. Poloha nie.

Prečo je ponuka obmedzená

V pásme 1 000 metrov od mora, na pevnine aj na všetkých ostrovoch, zákon o územnom plánovaní obmedzuje rozširovanie stavebných zón, vylučuje nové sídla a mimo sídiel drží novú výstavbu najmenej 100 metrov od brehu. Samotné pobrežie je verejný námorný statok (pomorsko dobro) a nemôže byť v súkromnom vlastníctve. To, čo už dnes legálne stojí na dobrom mieste, je v praxi takmer všetko, čo tam kedy bude. Nehnuteľnosti pri vode vysvetlené.

Cenový kontext

Penthousy s výhľadom na more a vily v prvom rade v strednej Dalmácii sa zvyčajne ponúkajú zhruba za 6 000 – 12 000 € za m², novopostavené vily s výhľadom na more a bazénom približne za 1,2 – 4 mil. €. Výnimočné sídla v prvom rade a na ostrovoch sa oceňujú individuálne a väčšinou sa predávajú mimo trhu.

V porovnaní so Stredomorím je to stále umiernené: na prestížnych adresách Azúrového pobrežia sa obchoduje nad 20 000 € za m².

Kto kupuje

Zahraniční kupujúci uskutočnili v roku 2025 približne 9 400 kúp, teda 8 % všetkých transakcií v krajine, na pobreží je ich podiel oveľa vyšší. Viac než polovicu z nich tvoria kupujúci zo Slovinska, Nemecka a Rakúska.

Kde trh stojí

Ceny stále rastú: oficiálny index bol v prvom štvrťroku 2026 medziročne vyšší o 14,3 % a na Jadrane o 12,6 %, čo je štvrtý najrýchlejší rast v EÚ. Objemy nie: počet predajov klesol v roku 2025 približne o 22 % a začiatkom roka 2026 opäť. Menej predajov za vyššie ceny znamená trh, v ktorom viac než dynamika rozhoduje kvalita a správne nastavená cena. Prečo ceny od roku 2020 rastú.

Ako kúpiť dobre

Štyri otázky pred každou obhliadkou.

01
Je výhľad chránený?
Rozhoduje územnoplánovací status pozemku pred nehnuteľnosťou, nie to, čo tam stojí dnes. Územný plán čítame skôr, než vstúpime na terasu.
02
Je vlastníctvo čisté?
Pozemková kniha a kataster sa musia zhodovať navzájom aj so stavbou. Povolenia porovnávame so skutočne postaveným stavom.
03
Aká je štruktúra kúpy?
Fyzická osoba alebo spoločnosť, existujúca nehnuteľnosť s daňou z prevodu alebo novostavba s DPH. Pri kupujúcich mimo EÚ rozhoduje zvolená cesta o časovom harmonograme.
04
Aký je exit?
Kto to od vás o desať rokov kúpi a koľko vás bude dovtedy stáť držanie nehnuteľnosti? Dane, údržba a likvidita patria do rozhodnutia.

Rámec

Koľko stojí
kúpa a držba.

Občania EÚ a EHP kupujú za rovnakých podmienok ako Chorváti. Občania Švajčiarska tiež nepotrebujú súhlas, ak majú v Chorvátsku hlásený pobyt. Kupujúci z iných krajín potrebujú reciprocitu a súhlas ministerstva spravodlivosti.

To sa čoskoro zmení. S plným členstvom Chorvátska v OECD, ktoré sa očakáva v blízkej dobe, budú môcť občania všetkých členských štátov OECD kupovať za rovnakých podmienok ako Chorváti. Sprievodca pre zahraničných kupujúcich.

Položka	S čím počítať
Daň z prevodu nehnuteľností	3 % z trhovej hodnoty, platí kupujúci pri existujúcich nehnuteľnostiach
DPH	25 % pri novostavbách predávaných developerom, spravidla zahrnutá v uvedenej cene; daň z prevodu sa potom neplatí
Právne služby a pozemková kniha	Advokát podľa dohody, zvyčajne okolo 1 %; poplatky za zápis do pozemkovej knihy sú nízke
Sprostredkovanie	Zvyčajne 3 % plus DPH, na základe písomnej zmluvy
Ročná daň z nehnuteľností	0,60 – 8,00 € za m² ročne od roku 2025, stanovuje ju každá obec; neplatí sa za hlavné bydlisko ani pri dlhodobom prenájme
Daň pri ďalšom predaji	Pre súkromných vlastníkov žiadna po dvoch rokoch vlastníctva; predtým 24 % zo zisku

Údaje k septembru 2026. Zdroje: Chorvátsky štatistický úrad, Eurostat, chorvátska daňová správa, Ministerstvo územného plánovania (prehľad realitného trhu 2025), Knight Frank. Všeobecné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.

FAQ

Otázky, ktoré dostávame

Môžu cudzinci kupovať luxusné nehnuteľnosti v Chorvátsku?

Áno. Občania EÚ a EHP kupujú ako Chorváti, rovnako aj Švajčiari s hláseným pobytom v Chorvátsku. Ostatní štátni príslušníci potrebujú reciprocitu a súhlas ministerstva spravodlivosti, čo sa týka Spojeného kráľovstva a väčšiny štátov USA. Pre dve krajiny platia dočasné obmedzenia: Kanaďania nemôžu do konca roka 2026 kupovať obytné nehnuteľnosti vo väčších mestách a Austrálčania do marca 2027 existujúce obytné nehnuteľnosti. Pre väčšinu kupujúcich mimo EÚ je alternatívou chorvátska spoločnosť. S plným členstvom Chorvátska v OECD, ktoré sa očakáva v blízkej dobe, budú môcť občania všetkých členských štátov OECD kupovať za rovnakých podmienok ako Chorváti. Podrobnosti tu.

Aké sú náklady na kúpu?

3 % daň z prevodu pri existujúcich nehnuteľnostiach alebo 25 % DPH zahrnutá v cene novostavby. K tomu poplatky za advokáta okolo 1 % a provízia za sprostredkovanie zvyčajne 3 % plus DPH na základe písomnej zmluvy. Celkovo stojí kúpa existujúcej nehnuteľnosti zvyčajne približne 8 % nad kúpnu cenu.

Kde je najsilnejší luxusný trh?

V strednej Dalmácii medzi Trogirom a Makarskou: najvyťaženejšie letisko na pobreží, najväčší okruh kupujúcich a najobmedzenejšia ponuka. Na severe je to Opatija. Split aj Opatija patrili v roku 2025 medzi tri miesta s najvyššími dosiahnutými cenami bytov v krajine.

Rastú ceny stále?

Áno, začiatkom roka 2026 medziročne o 14,3 %, zatiaľ čo počet predajov výrazne klesol. Chorvátska národná banka varovala, že ceny rastú rýchlejšie, než zodpovedá fundamentom. Pre nás je to dôvod byť pri výbere polohy nároční a pri cene disciplinovaní.

Platí sa ročná daň z nehnuteľností?

Od roku 2025 áno: 0,60 – 8,00 € za m² ročne, stanovuje ju každá obec. V roku 2026 je to 5 € v Splite, 2 € v Trogire a 3 € v Hvare. Oslobodené sú hlavné bydlisko a nehnuteľnosti v dlhodobom prenájme, rekreačné domy a krátkodobý prenájom nie.

Získam kúpou nehnuteľnosti pobyt?

Sama osebe nie. Chorvátsko nemá zlaté víza. Občania EÚ majú voľný pohyb; vlastníci z krajín mimo EÚ môžu na základe vlastníctva požiadať o prechodný pobyt v dĺžke až jedného roka, o ktorom úrady rozhodujú podľa vlastného uváženia.