Dalmácia:
od Splitu po Primošten

Región, v ktorom žijeme a pracujeme, trh po trhu.

Dalmácia

Kde sa pobrežie
sústreďuje.

Naša kancelária je v Kašteli, desať minút od letiska Split. Každý pevninský trh uvedený nižšie je do deväťdesiatich minút.

Dalmácia má letisko, ostrovy, mestá pod ochranou UNESCO a najdlhšiu sezónu. Má však aj najprísnejšie územné plánovanie, a preto je ponuka tých správnych nehnuteľností taká obmedzená.

Splitsko-dalmatínska župa zaznamenala v roku 2025 20,9 milióna prenocovaní, približne pätinu celého cestovného ruchu v Chorvátsku. V župe sa nachádzajú tri lokality svetového dedičstva UNESCO: Diokleciánov palác v Splite, staré mesto Trogir a planina Stari Grad na Hvare.

Trogir a Čiovo

Staré mesto pod ochranou UNESCO na ostrovčeku, tri maríny a za mostom ostrov Čiovo, šesť kilometrov od letiska. Toto je trh víl v regióne: moderné domy s bazénmi na južnej strane Čiova, domy v prvom rade v Slatine, Arbaniji a Segete. Trogir podrobne.

Split a riviéra

Druhé najväčšie mesto Chorvátska: 160 000 obyvateľov, univerzita, najväčšia nemocnica v Dalmácii a najrušnejší osobný prístav v krajine. Mestské byty a penthousy v štvrtiach Meje, Bačvice, Firule a Žnjan, vily smerom k Podstrane a Omišu. Najvyššie dosiahnuté ceny bytov v Chorvátsku a trh, ktorý funguje celý rok. Split podrobne.

Kaštela

Sedem historických sídiel pozdĺž zálivu medzi Splitom a Trogirom, s 38 000 obyvateľmi, marínou so 420 kotviskami a samotným letiskom. Ceny sú zhruba o tretinu nižšie než v Splite, a to za najcentrálnejšiu polohu v regióne. Ročná daň z nehnuteľností je na zákonnom minime.

Primošten a Rogoznica

Za hranicou župy smerom k Šibeniku. Primošten je bývalý ostrov spojený s pevninou, za ním sa rozprestierajú vinice Bucavac obohnané kamennými múrikmi. Rogoznica má 54 km zátok a Marínu Frapa. Celoročne je tu obývaná menej než štvrtina domov a nová ponuka je veľmi obmedzená.

Makarská riviéra

Šesťdesiat kilometrov kamienkových pláží pod Biokovom, od Brely po Gradac. Silný letný dopyt, no približne deväťdesiat minút od letiska a výraznejšie sezónny charakter.

Ostrovy

Brač je od Splitu 50 minút trajektom, Šolta hodinu, mesto Hvar hodinu katamaránom, Vis dve hodiny a dvadsať minút. Nehnuteľnosti na ostrovoch sú vzácnejšie a menej likvidné, výstavba aj údržba stoja viac. To najlepšie sa väčšinou predáva súkromne.

Dostupnosť

Desať až deväťdesiat
minút cesty.

Letisko Split leží v Kašteli, medzi Splitom a Trogirom. V roku 2025 vybavilo rekordných 3,88 milióna cestujúcich a v roku 2026 získalo sezónny priamy let z New Yorku.

Z letiska	Vzdialenosť	Autom
Trogir	6 km	10 min
Centrum Splitu	23 km	25 – 40 min
Podstrana	27 km	30 min
Rogoznica	33 km	35 min
Primošten	38 km	40 min
Omiš	42 km	45 min
Šibenik	55 km	50 min
Makarska	78 km	90 min

Časy sú orientačné, s dvoma výhradami. V júli a auguste môže premávka na pobrežnej ceste tieto časy zdvojnásobiť. A letisko je sezónne: od júna do septembra prepraví približne 70 % svojich cestujúcich, v januári menej než 40 000. Vlastníci, ktorí prichádzajú v zime, často letia cez Záhreb alebo idú autom; po diaľnici A1 je Záhreb približne za štyri hodiny.

Trhy

Dalmácia,
ulica po ulici.

Trogir

Staré mesto pod ochranou UNESCO, desať minút od letiska. Ťažisko našej činnosti.

Čiovo

Ostrov oproti Trogiru. Vily, pozemky v prvom rade pri mori a tiché zátoky.

Split

Hlavné mesto Dalmácie. Mestské byty, penthousy a riviéra smerom k Podstrane.

Kaštela

Sedem historických sídiel pozdĺž zálivu medzi Splitom a Trogirom. Tu sídli naša kancelária.

Primošten

Kamenné mestečko na polostrove s prísnym územným plánom a veľmi obmedzenou novou ponukou.

Rogoznica

Marína Frapa a pobrežie plné zátok. Domy a pozemky v prvom rade pri mori.

Makarska

Vily na riviére pod Biokovom. Silné výnosy z prenájmu.

Šibenik a Zadar

Severná Dalmácia. Nehnuteľnosti pri vode a developerské príležitosti za skoršie ceny.

Vis a ostrovy

Brač, Hvar, Šolta, Vis. Vzácne, menej likvidné a väčšinou mimo verejného trhu.

Opatija

Kvarner. Vily z obdobia belle époque pre klientov, ktorí uprednostňujú sever.

Výber

Tri otázky
o lokalite.

Celoročne alebo sezónne?

V Splite je celoročne obývaných 72 % domov a bytov. V Kašteli je to 62 %, v Trogire 46 %, v Makarskej 44 %, v meste Hvar 29 %, v Okrugu na Čiove 18 % a v Rogoznici 12 %. Tento údaj zo sčítania obyvateľov 2021 vám prezradí, aké je miesto v januári a aký hlboký bude okruh miestnych kupujúcich, keď budete predávať.

Aká je likvidita?

Počet predajov v Splitsko-dalmatínskej župe klesol v roku 2025 takmer o štvrtinu, zatiaľ čo ceny ďalej rástli. Správne ocenené nehnuteľnosti v etablovaných lokalitách sa stále predávajú; predražené nehnuteľnosti v horších polohách čakajú.

Koľko bude stáť držba?

Ročnú daň z nehnuteľností stanovuje každá obec. V roku 2026 je to 0,60 € za m² v Kašteli, 2 € v Trogire a Segete, 3 € v Hvare, približne 4 € v Rogoznici a Primoštene, 5 € v Splite a Makarskej a 4 – 8 € v Okrugu. Pri vile s rozlohou 300 m² to znamená 180 € ročne v Kašteli a až 2 400 € v Okrugu.

Údaje k septembru 2026. Zdroje: Chorvátsky štatistický úrad (sčítanie 2021, cestovný ruch 2025), Chorvátska turistická centrála, Letisko Split, chorvátska daňová správa, Ministerstvo územného plánovania (prehľad realitného trhu 2025). Všeobecné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.

FAQ

Otázky, ktoré dostávame

Ktorá časť Dalmácie má najlepšiu dlhodobú hodnotu?

Polohy, ktoré sa nedajú zopakovať: chránené výhľady na more pri Trogire a Splite, prvý rad na Čiove, v Primoštene a Rogoznici a kamenné domy v starých mestách. Zákon o územnom plánovaní robí novú ponuku v týchto polohách takmer nemožnou.

Ako ďaleko je všetko od letiska Split?

Trogir a Kaštela približne 10 minút, Split 25 až 40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska približne 90. V júli a auguste počítajte s dlhším časom.

Je Dalmácia dobrý trh na prenájom?

Dopyt je silný, ale sústredený: na jún až september pripadá viac než 80 % prenocovaní v Chorvátsku. Krátkodobý prenájom vyžaduje povolenie, paušálnu daň za lôžko (70 € v Trogire a Kašteli, až 250 € v centre Splitu) a v bytových domoch súhlas spoluvlastníkov. Výnosy sa výrazne líšia podľa mikrolokality; modelujeme ich pre každú nehnuteľnosť zvlášť.

Ktoré mestá žijú aj v zime?

Split a s ním Kaštela a Trogir, ktoré patria do tej istej mestskej aglomerácie. Makarská riviéra, Primošten, Rogoznica a ostrovy sú od novembra do marca oveľa tichšie.

Existujú priame lety?

V lete je Split spojený s väčšinou Európy a od roku 2026 je tu aj sezónny priamy let z New Yorku. V zime premáva len malý počet liniek, preto mnohí vlastníci prestupujú v Záhrebe.