Dalmatien:
von Split bis Primošten

Die Region, in der wir leben und arbeiten, Markt für Markt.

Dalmatien

Wo sich die Küste
verdichtet.

Unser Büro ist in Kaštela, zehn Minuten vom Flughafen Split. Jeder der folgenden Festlandmärkte liegt innerhalb von neunzig Minuten.

Dalmatien hat den Flughafen, die Inseln, die UNESCO-Städte und die längste Saison. Es hat auch die strengste Raumplanung, und deshalb ist das Angebot an den richtigen Objekten so begrenzt.

Die Gespanschaft Split-Dalmatien verzeichnete 2025 20,9 Millionen Übernachtungen, rund ein Fünftel des gesamten Tourismus in Kroatien. Drei UNESCO-Welterbestätten liegen in der Gespanschaft: der Diokletianpalast in Split, die Altstadt von Trogir und die Ebene von Stari Grad auf Hvar.

Trogir und Čiovo

Eine UNESCO-Altstadt auf einer kleinen Insel, drei Marinas und jenseits der Brücke die Insel Čiovo, sechs Kilometer vom Flughafen. Das ist der Villenmarkt der Region: moderne Häuser mit Pool auf der Südseite von Čiovo, Häuser in erster Reihe in Slatine, Arbanija und Seget. Trogir im Detail.

Split und die Riviera

Kroatiens zweitgrößte Stadt: 160.000 Einwohner, eine Universität, das größte Krankenhaus Dalmatiens und der verkehrsreichste Passagierhafen des Landes. Stadtwohnungen und Penthäuser in Meje, Bačvice, Firule und Žnjan, Villen Richtung Podstrana und Omiš. Die höchsten erzielten Wohnungspreise Kroatiens und ein Markt, der das ganze Jahr funktioniert. Split im Detail.

Kaštela

Sieben historische Orte entlang der Bucht zwischen Split und Trogir, mit 38.000 Einwohnern, einer Marina mit 420 Liegeplätzen und dem Flughafen selbst. Die Preise liegen rund ein Drittel unter Split, bei der zentralsten Lage der Region. Die jährliche Immobiliensteuer liegt am gesetzlichen Minimum.

Primošten und Rogoznica

Jenseits der Gespanschaftsgrenze Richtung Šibenik. Primošten ist eine ehemalige Insel, die mit dem Festland verbunden wurde, dahinter die von Trockenmauern durchzogenen Weinberge von Bucavac. Rogoznica hat 54 km Buchten und die Marina Frapa. Weniger als ein Viertel der Wohnungen ist hier ganzjährig bewohnt, neues Angebot ist sehr begrenzt.

Makarska Riviera

Sechzig Kilometer Kiesstrände unter dem Biokovo, von Brela bis Gradac. Starke Nachfrage im Sommer, aber etwa neunzig Minuten vom Flughafen und stärker saisonal.

Die Inseln

Brač liegt 50 Minuten mit der Fähre von Split, Šolta eine Stunde, die Stadt Hvar eine Stunde mit dem Katamaran, Vis zwei Stunden und zwanzig Minuten. Inselimmobilien sind seltener und weniger liquide, Bauen und Instandhaltung kosten mehr. Das Beste davon wird meist privat verkauft.

Erreichbarkeit

Zehn bis neunzig
Minuten entfernt.

Der Flughafen Split liegt in Kaštela, zwischen Split und Trogir. Er fertigte 2025 mit 3,88 Millionen Passagieren so viele ab wie nie zuvor und erhielt 2026 eine saisonale Direktverbindung aus New York.

Vom Flughafen	Entfernung	Fahrzeit
Trogir	6 km	10 Min.
Split Zentrum	23 km	25–40 Min.
Podstrana	27 km	30 Min.
Rogoznica	33 km	35 Min.
Primošten	38 km	40 Min.
Omiš	42 km	45 Min.
Šibenik	55 km	50 Min.
Makarska	78 km	90 Min.

Die Zeiten sind Richtwerte, mit zwei Einschränkungen. Im Juli und August kann der Verkehr auf der Küstenstraße sie verdoppeln. Und der Flughafen ist saisonal: Auf Juni bis September entfallen rund 70 % der Passagiere, im Januar sind es weniger als 40.000. Eigentümer, die im Winter kommen, fliegen oft über Zagreb oder fahren mit dem Auto; über die Autobahn A1 ist Zagreb in etwa vier Stunden erreicht.

Märkte

Dalmatien,
Straße für Straße.

Trogir

UNESCO-Altstadt, zehn Minuten vom Flughafen. Der Schwerpunkt unserer Arbeit.

Čiovo

Die Insel gegenüber von Trogir. Villen, Grundstücke in erster Reihe und ruhige Buchten.

Split

Die Hauptstadt Dalmatiens. Stadtwohnungen, Penthäuser und die Riviera Richtung Podstrana.

Kaštela

Sieben historische Orte entlang der Bucht zwischen Split und Trogir. Hier sitzt unser Büro.

Primošten

Ein Städtchen aus Stein auf einer Halbinsel, mit strenger Bauplanung und sehr wenig neuem Angebot.

Rogoznica

Marina Frapa und eine Küste aus Buchten. Häuser und Grundstücke in erster Reihe.

Makarska

Riviera-Villen unter dem Biokovo. Starke Vermietungszahlen.

Šibenik & Zadar

Norddalmatien. Wasserlagen und Entwicklungsflächen zu früheren Preisen.

Vis & die Inseln

Brač, Hvar, Šolta, Vis. Selten, schwer handelbar und meist off-market.

Opatija

Kvarner. Villen der Belle Époque für Kunden, die den Norden bevorzugen.

Die Wahl

Drei Fragen
zur Lage.

Ganzjährig oder saisonal?

In Split sind 72 % der Wohnungen ganzjährig bewohnt. In Kaštela sind es 62 %, in Trogir 46 %, in Makarska 44 %, in der Stadt Hvar 29 %, in Okrug auf Čiovo 18 % und in Rogoznica 12 %. Diese Zahl aus der Volkszählung 2021 sagt Ihnen, wie ein Ort im Januar ist und wie groß der lokale Käuferkreis sein wird, wenn Sie verkaufen.

Wie liquide ist der Markt?

Die Zahl der Verkäufe in der Gespanschaft Split-Dalmatien sank 2025 um fast ein Viertel, während die Preise weiter stiegen. Richtig bepreiste Immobilien in etablierten Lagen verkaufen sich weiterhin; überteuerte Objekte in Nebenlagen warten.

Was kostet das Halten?

Die jährliche Immobiliensteuer legt jede Gemeinde selbst fest. 2026 beträgt sie 0,60 € pro m² in Kaštela, 2 € in Trogir und Seget, 3 € in Hvar, rund 4 € in Rogoznica und Primošten, 5 € in Split und Makarska und 4 bis 8 € in Okrug. Für eine Villa mit 300 m² sind das 180 € im Jahr in Kaštela und bis zu 2.400 € in Okrug.

Zahlen Stand September 2026. Quellen: Kroatisches Statistikamt (Volkszählung 2021, Tourismus 2025), Kroatische Zentrale für Tourismus, Flughafen Split, Kroatische Steuerverwaltung, Ministerium für Raumordnung (Immobilienmarktbericht 2025). Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

FAQ

Fragen, die uns gestellt werden

Welcher Teil Dalmatiens hat den besten langfristigen Wert?

Lagen, die sich nicht wiederholen lassen: geschützter Meerblick bei Trogir und Split, erste Reihe auf Čiovo, in Primošten und Rogoznica sowie Steinhäuser in den Altstädten. Das Planungsrecht macht neues Angebot in diesen Lagen nahezu unmöglich.

Wie weit ist alles vom Flughafen Split entfernt?

Trogir und Kaštela etwa 10 Minuten, Split 25 bis 40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska rund 90. Im Juli und August sollten Sie mehr einplanen.

Ist Dalmatien ein guter Vermietungsmarkt?

Die Nachfrage ist stark, aber konzentriert: Auf Juni bis September entfallen mehr als 80 % der Übernachtungen in Kroatien. Kurzzeitvermietung erfordert eine Genehmigung, eine Pauschalsteuer pro Bett (70 € in Trogir und Kaštela, bis zu 250 € im Zentrum von Split) und in Mehrfamilienhäusern die Zustimmung der Miteigentümer. Die Wirtschaftlichkeit unterscheidet sich stark nach Mikrolage; wir rechnen sie für jedes Objekt einzeln.

Welche Orte sind im Winter belebt?

Split, und mit ihm Kaštela und Trogir, die zum selben Stadtgebiet gehören. Die Makarska Riviera, Primošten, Rogoznica und die Inseln sind von November bis März deutlich ruhiger.

Gibt es Direktflüge?

Im Sommer ist Split mit den meisten Ländern Europas verbunden, seit 2026 gibt es eine saisonale Direktverbindung aus New York. Im Winter werden nur wenige Strecken bedient, viele Eigentümer reisen deshalb über Zagreb an.