Villen & Penthäuser
in Split

Die Hauptstadt Dalmatiens und ihr einziger wirklich städtischer Luxusmarkt.

Split

Eine Stadt,
kein Ferienort.

Split ist der einzige Ort an der Küste, an dem Luxusimmobilien von einem ganzjährigen städtischen Markt getragen werden. Die Nachfrage ist nicht rein saisonal, die Liquidität höher.

Kroatiens zweitgrößte Stadt hat 160.000 Einwohner, eine Universität mit rund 20.000 Studierenden, das größte Krankenhaus Dalmatiens und den verkehrsreichsten Passagierhafen des Landes mit sechs Millionen Passagieren im Jahr. 72 % der Wohnungen sind ganzjährig bewohnt, in den meisten Ferienorten ist es weniger als die Hälfte. 2025 verzeichnete Split den höchsten Medianpreis für verkaufte Wohnungen in Kroatien.

Die Teilmärkte

Altstadt und Varoš. Steinwohnungen im und rund um den Diokletianpalast, seit 1979 UNESCO-Welterbe. Knapp, vom Denkmalamt reguliert und im geschützten Kern mit einem Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand belegt.
Meje und Marjan. Das traditionelle Villenviertel am Südhang des Marjan. Die teuersten Adressen der Stadt, wo die besten Objekte bei 10.000 € pro m² und mehr liegen.
Bačvice und Firule. Die Viertel am Meer östlich des Hafens, rund um den Sandstrand der Stadt. Etabliert, zentral und beständig unter den gefragtesten Adressen.
Žnjan. Neubauwohnungen und Penthäuser mit Meerblick über dem langen Strand von Žnjan, der aktivste Markt in Split. Das neu gestaltete Plateau von Žnjan wurde im Juni 2025 eröffnet, mit Promenade, Parks und fast 1.000 Parkplätzen.
Die Riviera. Stobreč, Podstrana und weiter nach Omiš: Villen mit Pool und Meerblick, 15 bis 45 Minuten vom Zentrum. Die Umgehung von Omiš wurde 2024 eröffnet; die Küstenstraße dazwischen bleibt im Sommer langsam.
Korridor Kaštela. Zwischen Split und Trogir, zehn Minuten vom Flughafen, zu zugänglicheren Preisen. Ein Beispiel.

Preise

Split verzeichnete 2025 die höchsten erzielten Wohnungspreise in Kroatien. Wohnungen und Penthäuser in Bestlage mit Meerblick liegen bei rund 7.000 bis 10.000 € pro m², vereinzelt darüber. Villen an der Riviera reichen von etwa 1,5 bis 5 Mio. €. Kaštela liegt bei vergleichbarer Ausstattung rund ein Drittel unter Split.

Vor dem Kauf

Worauf man in Split
achten sollte.

Unterlagen

Teile des älteren Bestands wurden ohne Genehmigung erweitert oder aufgeteilt. Wir prüfen, ob die Wohnung im gebauten Zustand mit Grundbuch, Genehmigungen und Teilungsplan übereinstimmt. Gebäude, die vor dem 15. Februar 1968 fertiggestellt wurden, gelten als rechtmäßig errichtet; spätere Anbauten deckt diese Regel nicht ab.

Parken

Der Stadt fehlen schätzungsweise 18.000 bis 20.000 Parkplätze. Eine eingetragene Garage oder ein Stellplatz ist ein eigener Preisfaktor, und sein Fehlen verkleinert beim Wiederverkauf den Käuferkreis.

Denkmalschutz

Im UNESCO-Kern braucht jeder Eingriff die Zustimmung des Denkmalamts. Ein Verkauf muss zuerst der Stadt, der Gespanschaft und dem Staat angeboten werden, die 60 Tage Zeit für eine Antwort haben. Der Verzicht gehört in die Kaufakte.

Kurzzeitvermietung

Seit 2025 erfordert die Vermietung einer Wohnung an Touristen in einem Mehrfamilienhaus die schriftliche Zustimmung von Miteigentümern mit mehr als zwei Dritteln der Anteile sowie aller Eigentümer, deren Wände, Boden oder Decke angrenzen. Inhaber bestehender Genehmigungen haben dafür bis Ende 2029 Zeit, und die Stadt arbeitet an strengeren Regeln für das historische Zentrum.

Laufende Kosten

Split hat die jährliche Immobiliensteuer 2026 auf 5 € pro m² angehoben. Sie gilt für Wohnungen, die weder Hauptwohnsitz noch langfristig vermietet sind. Die Pauschalsteuer für touristische Vermietung beträgt 250 € pro Bett in der zentralen Zone und 150 € im übrigen Stadtgebiet.

Zahlen Stand September 2026. Quellen: Kroatisches Statistikamt, Ministerium für Raumordnung (Immobilienmarktbericht 2025), Hafenbehörde Split, Kroatische Steuerverwaltung, Stadt Split. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

FAQ

Fragen, die uns gestellt werden

Eignet sich Split eher zur Kapitalanlage oder zum Leben?

Für beides. Die ganzjährige Nachfrage durch Einwohner, Studierende und das Krankenhaus stützt Langzeitvermietung und Wiederverkauf. Käufer, die Ruhe suchen, bevorzugen meist Trogir, Čiovo oder die Orte an der Riviera.

Wie ist der Mietmarkt?

Stark in der Saison, mit einem echten Markt außerhalb der Saison, den Ferienorte nicht haben. Die mittleren Vertragsmieten in der Gespanschaft lagen 2025 bei etwa 12 € pro m² im Monat. Die Bruttorenditen bei Langzeitvermietung sind moderat, rund 4 %.

Kann ich eine Wohnung noch an Touristen vermieten?

Ja, mit Genehmigung. In einem Mehrfamilienhaus brauchen Sie inzwischen zusätzlich die schriftliche Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der Miteigentümer und aller angrenzenden Nachbarn, und die Stadt kann die Zahl der Einheiten begrenzen. Prüfen Sie das Gebäude vor dem Kauf, nicht danach.

Welche Viertel sind am teuersten?

Meje und die Hänge des Marjan, gefolgt von Varoš und der Altstadt, Bačvice und Firule. Bei Neubauwohnungen mit Meerblick führt Žnjan.

Was kostet ein Penthouse in Split?

Penthäuser mit Meerblick in Meje, Bačvice, Firule und Žnjan liegen in der Regel bei 7.000 bis 10.000 € pro m². Ein Penthouse mit 150 m² und Terrasse ist damit meist ein Kauf von 1 bis 1,5 Mio. €. Die allerbesten Adressen kosten mehr.

Wie nah ist der Flughafen?

23 km, je nach Verkehr 25 bis 40 Minuten vom Zentrum. Kaštela und Trogir liegen etwa 10 Minuten vom Terminal.