Vile i penthousi
u Splitu

Glavni grad Dalmacije i njezino jedino cjelogodišnje urbano luksuzno tržište.

Split

Grad,
a ne ljetovalište.

Split je jedina destinacija na hrvatskoj obali gdje luksuzne nekretnine počivaju na stabilnom i cjelogodišnjem urbanom tržištu. Potražnja ovdje nije isključivo sezonskog karaktera, što investitorima pruža znatno višu razinu likvidnosti i stabilnost vrijednosti.

Kao drugi najveći grad u Hrvatskoj (160.000 stanovnika), Split je regionalno sveučilišno središte s preko 20.000 studenata, dom vodećeg zdravstvenog centra u Dalmaciji te najprometnija putnička luka na Jadranu sa šest milijuna putnika godišnje. Dok je u većini obalnih mjesta više od polovice nekretnina prazno izvan sezone, u Splitu je čak 72 % stanova stalno nastanjeno. U 2025. godini grad je zabilježio najvišu medijalnu transakcijsku cijenu stanova u Hrvatskoj.

Mikrotržišta

Stara jezgra i Varoš. Autentični kameni stanovi u Dioklecijanovoj palači i njezinom neposrednom okruženju, pod zaštitom UNESCO-a od 1979. godine. Riječ je o iznimno rijetkim nekretninama pod strogim nadzorom konzervatora, koje unutar zaštićene zone podliježu zakonskom pravu prvokupa javno-pravnih tijela.
Meje i Marjan. Tradicionalna rezidencijalna četvrt vila na južnim padinama park-šume Marjan. Najprestižnije adrese u gradu, gdje vrhunske nekretnine i penthousi redovito dosežu 10.000 €/m² i više.
Bačvice i Firule. Etablirane rezidencijalne četvrti uz more istočno od gradske luke, usmjerene prema poznatim gradskim plažama. Predstavljaju središnje, visoko tražene lokacije s konstantnim rastom vrijednosti.
Žnjan. Najaktivnije moderno tržište u Splitu: prestižne novogradnje i penthousi s otvorenim pogledom na morski kanal. Rekonstruirani Žnjanski plato (otvoren u lipnju 2025.) s novom šetnicom, zelenim zonama i gotovo 1.000 parkirnih mjesta dodatno je podigao atraktivnost ove lokacije.
Splitska rivijera (Podstrana, Stobreč, Omiš). Vile s bazenima i otvorenim pogledom na more, udaljene 15 do 45 minuta od centra grada. Otvaranje omiške obilaznice 2024. godine olakšalo je promet, no obalna magistrala tijekom ljetnih mjeseci i dalje bilježi usporen promet.
Kaštelanski pravac. Smješten između Splita i Trogira, na svega deset minuta od zračne luke, nudi usporedivu kvalitetu novogradnje po prosječno trećinu nižim cijenama po kvadratu. Primjer.

Cijene

Najbolji stanovi i ekskluzivni penthousi s pogledom na more kreću se od 7.000 do 10.000 €/m² (uz pojedinačne ekstreme iznad te razine), dok se samostalne vile na rivijeri pozicioniraju u rasponu od 1,5 do 5 milijuna €.

Prije kupnje

Na što paziti
u Splitu.

Dokumentacija i legalnost

Stariji stambeni fond nerijetko sadrži neprijavljene dogradnje ili prenamjene. Prije akvizicije provodimo detaljnu provjeru usklađenosti izvedenog stanja sa zemljišnim knjigama, katastrom, građevinskim dozvolama i etažnim elaboratima. Zgrade dovršene prije 15. veljače 1968. smatraju se zakonito izgrađenima, ali to pravilo ne obuhvaća kasnije dogradnje.

Parkirni prostor

Splitu kronično nedostaje između 18.000 i 20.000 parkirnih mjesta. Uknjiženo garažno ili vanjsko parkirno mjesto predstavlja ključni faktor pri formiranju cijene, dok njegov izostanak značajno smanjuje krug kupaca pri budućoj preprodaji.

Konzervatorski uvjeti i pravo prvokupa

Unutar UNESCO zone svaki zahvat zahtijeva odobrenje Konzervatorskog odjela. Prodavatelj je dužan nekretninu najprije službeno ponuditi gradu, županiji i državi (koji imaju rok od 60 dana za očitovanje), a službena potvrda o nekorištenju prava prvokupa obvezan je dio transakcijske dokumentacije.

Regulacija kratkoročnog najma

Prema novom zakonskom okviru od 2025. godine, za otvaranje novog kratkoročnog najma u višestambenim zgradama potrebna je suglasnost 66 % suvlasnika po površini te 100 % suglasnost neposrednih susjeda. Postojeći iznajmljivači imaju prijelazno razdoblje za usklađenje do kraja 2029. godine, dok grad Split priprema dodatna ograničenja za povijesnu jezgru.

Lokalni porezni okvir

Split je u 2026. godini definirao godišnji porez na nekretnine u iznosu od 5,00 €/m² za objekte koji nisu u funkciji stanovanja ili dugoročnog najma. Paušalni porez u turizmu iznosi 250 € po krevetu u najužem centru grada (A zona) te 150 € u ostalim gradskim zonama.

Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.), Lučka uprava Split, Porezna uprava, Grad Split. Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.

FAQ

Pitanja koja nam postavljaju

Je li Split bolji za ulaganje ili za život?

Za oboje. Cjelogodišnja potražnja stanovnika, studenata i bolnice podupire dugoročni najam i preprodaju. Kupci koji žele mir obično biraju Trogir, Čiovo ili mjesta na rivijeri.

Kakvo je tržište najma?

Snažno u sezoni, uz stvarno tržište izvan sezone kakvo ljetovališta nemaju. Medijalne ugovorene najamnine u županiji iznosile su 2025. oko 12 € po m² mjesečno. Bruto prinosi od dugoročnog najma umjereni su, oko 4 %.

Mogu li još uvijek iznajmljivati stan turistima?

Da, uz rješenje. U višestambenoj zgradi sada vam treba i pisana suglasnost više od dvije trećine suvlasnika te svih susjeda koji graniče sa stanom, a grad može ograničiti broj jedinica. Zgradu provjerite prije kupnje, a ne poslije.

Koje su četvrti najskuplje?

Meje i padine Marjana, zatim Varoš i stara jezgra, Bačvice i Firule. Kod novih stanova s pogledom na more prednjači Žnjan.

Koliko stoji penthouse u Splitu?

Penthousi s pogledom na more na Mejama, Bačvicama, Firulama i Žnjanu obično se kreću od 7.000 do 10.000 € po m², pa je penthouse od 150 m² s terasom najčešće kupnja od 1 do 1,5 milijuna €. Najbolje adrese stoje više.

Koliko je blizu zračna luka?

23 km, odnosno 25 do 40 minuta od centra, ovisno o prometu. Kaštela i Trogir udaljeni su oko 10 minuta od terminala.