Vile i penthousi
u Splitu
Glavni grad Dalmacije i njezino jedino istinski gradsko luksuzno tržište.
Split
Grad,
a ne ljetovalište.
Split je jedino mjesto na obali gdje luksuzne nekretnine imaju ispod sebe gradsko tržište koje radi cijele godine. Potražnja nije isključivo sezonska, a likvidnost je veća.
Drugi najveći grad Hrvatske ima 160.000 stanovnika, sveučilište s oko 20.000 studenata, najveću bolnicu u Dalmaciji i najprometniju putničku luku u zemlji, sa šest milijuna putnika godišnje. Cijele godine nastanjeno je 72 % stanova, dok je u većini ljetovališta to manje od polovine. U 2025. zabilježio je najvišu medijalnu postignutu cijenu stanova u Hrvatskoj.
Mikrotržišta
- Stara jezgra i Varoš. Kameni stanovi u Dioklecijanovoj palači i oko nje, pod zaštitom UNESCO-a od 1979. Rijetki, pod nadzorom konzervatora, a unutar zaštićene jezgre podliježu pravu prvokupa javnih tijela.
- Meje i Marjan. Tradicionalna četvrt vila na južnoj padini Marjana. Najskuplje adrese u gradu, gdje najbolje nekretnine dosežu 10.000 € po m² i više.
- Bačvice i Firule. Četvrti uz more istočno od luke, oko gradske pješčane plaže. Etablirane, središnje i stalno među najtraženijim adresama.
- Žnjan. Novi stanovi i penthousi s pogledom na more iznad duge žnjanske plaže i najaktivnije tržište u Splitu. Uređeni Žnjanski plato otvoren je u lipnju 2025., sa šetnicom, parkovima i gotovo 1.000 parkirnih mjesta.
- Rivijera. Stobreč, Podstrana i dalje prema Omišu: vile s bazenima i pogledom na more, 15 do 45 minuta od centra. Omiška obilaznica otvorena je 2024.; obalna cesta između i dalje je ljeti spora.
- Kaštelanski pravac. Između Splita i Trogira, deset minuta od zračne luke, po pristupačnijim cijenama. Primjer.
Cijene
Split je 2025. zabilježio najviše postignute cijene stanova u Hrvatskoj. Najbolji stanovi i penthousi s pogledom na more kreću se od oko 7.000 do 10.000 € po m², ponekad i više. Vile na rivijeri kreću se od otprilike 1,5 do 5 milijuna €. Kaštela su za usporedivu razinu opremljenosti oko trećine ispod Splita.
Prije kupnje
Na što paziti
u Splitu.
Dokumentacija
Dio starijeg fonda dograđivan je ili dijeljen bez dozvola. Provjeravamo odgovara li stan u izvedenom stanju zemljišnoj knjizi, dozvolama i etažnom elaboratu. Zgrade dovršene prije 15. veljače 1968. smatraju se zakonito izgrađenima, ali to pravilo ne obuhvaća kasnije dogradnje.
Parkiranje
Gradu nedostaje procijenjenih 18.000 do 20.000 parkirnih mjesta. Uknjižena garaža ili parkirno mjesto zaseban je čimbenik cijene, a njegov izostanak sužava krug kupaca pri preprodaji.
Pravila zaštite baštine
Unutar jezgre pod zaštitom UNESCO-a svaki zahvat treba odobrenje konzervatora. Prodaja se najprije mora ponuditi gradu, županiji i državi, koji imaju 60 dana za odgovor. Očitovanje o nekorištenju prava prvokupa pripada u dokumentaciju kupnje.
Kratkoročni najam
Od 2025. za iznajmljivanje stana turistima u višestambenoj zgradi potrebna je pisana suglasnost suvlasnika koji imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova te svih vlasnika čiji zidovi, pod ili strop graniče sa stanom. Postojeći iznajmljivači imaju rok do kraja 2029. da je pribave, a grad priprema stroža pravila za povijesnu jezgru.
Troškovi držanja
Split je 2026. podigao godišnji porez na nekretnine na 5 € po m². Plaća se za stanove u kojima se stalno ne stanuje i koji nisu u dugoročnom najmu. Paušalni porez za iznajmljivače iznosi 250 € po krevetu u središnjoj zoni i 150 € u ostatku grada.
Podaci sa stanjem u rujnu 2026. Izvori: Državni zavod za statistiku, Ministarstvo prostornoga uređenja (pregled tržišta nekretnina 2025.), Lučka uprava Split, Porezna uprava, Grad Split. Opće informacije, ne pravni ni porezni savjet.
FAQ
Pitanja koja nam postavljaju
Je li Split bolji za ulaganje ili za život?
Za oboje. Cjelogodišnja potražnja stanovnika, studenata i bolnice podupire dugoročni najam i preprodaju. Kupci koji žele mir obično biraju Trogir, Čiovo ili mjesta na rivijeri.
Kakvo je tržište najma?
Snažno u sezoni, uz stvarno tržište izvan sezone kakvo ljetovališta nemaju. Medijalne ugovorene najamnine u županiji iznosile su 2025. oko 12 € po m² mjesečno. Bruto prinosi od dugoročnog najma umjereni su, oko 4 %.
Mogu li još uvijek iznajmljivati stan turistima?
Da, uz rješenje. U višestambenoj zgradi sada vam treba i pisana suglasnost više od dvije trećine suvlasnika te svih susjeda koji graniče sa stanom, a grad može ograničiti broj jedinica. Zgradu provjerite prije kupnje, a ne poslije.
Koje su četvrti najskuplje?
Meje i padine Marjana, zatim Varoš i stara jezgra, Bačvice i Firule. Kod novih stanova s pogledom na more prednjači Žnjan.
Koliko stoji penthouse u Splitu?
Penthousi s pogledom na more na Mejama, Bačvicama, Firulama i Žnjanu obično se kreću od 7.000 do 10.000 € po m², pa je penthouse od 150 m² s terasom najčešće kupnja od 1 do 1,5 milijuna €. Najbolje adrese stoje više.
Koliko je blizu zračna luka?
23 km, odnosno 25 do 40 minuta od centra, ovisno o prometu. Kaštela i Trogir udaljeni su oko 10 minuta od terminala.
