Villas et penthouses
à Split
La capitale de la Dalmatie et son seul véritable marché du luxe urbain.
Split
Une ville,
pas une station balnéaire.
Split est le seul endroit de la côte où l’immobilier de luxe repose sur un marché urbain actif toute l’année. La demande n’y est pas uniquement saisonnière et la liquidité y est plus profonde.
La deuxième ville de Croatie compte 160 000 habitants, une université d’environ 20 000 étudiants, le plus grand hôpital de Dalmatie et le port de passagers le plus fréquenté du pays, avec six millions de passagers par an. 72 % de ses logements sont habités toute l’année, contre moins de la moitié dans la plupart des stations balnéaires. En 2025, la ville a enregistré le prix de vente médian effectif des appartements le plus élevé de Croatie.
Les micro-marchés
- La vieille ville et Varoš. Appartements en pierre dans et autour du palais de Dioclétien, classé par l’UNESCO depuis 1979. Rares, encadrés par le service de protection du patrimoine et, au sein du noyau protégé, soumis à un droit de préemption public.
- Meje et Marjan. Le quartier de villas traditionnel, sur le versant sud du Marjan. Les adresses les plus chères de la ville, où les plus beaux biens se négocient à 10 000 € le m² et plus.
- Bačvice et Firule. Les quartiers balnéaires à l’est du port, autour de la plage de sable de la ville. Établis, centraux et toujours parmi les adresses les plus recherchées.
- Žnjan. Appartements et penthouses neufs avec vue mer au-dessus de la longue plage de Žnjan, et le marché le plus actif de Split. Le plateau de Žnjan réaménagé a ouvert en juin 2025, avec une promenade, des parcs et près de 1 000 places de stationnement.
- La Riviera. Stobreč, Podstrana et jusqu’à Omiš : villas avec piscine et vue mer, à 15 à 45 minutes du centre. Le contournement d’Omiš a ouvert en 2024 ; la route côtière entre les deux reste lente en été.
- Le corridor de Kaštela. Entre Split et Trogir, à dix minutes de l’aéroport, à des prix plus accessibles. Un exemple.
Les prix
Split a enregistré en 2025 les prix de vente effectifs des appartements les plus élevés de Croatie. Les appartements et penthouses prime avec vue mer se négocient entre 7 000 et 10 000 € le m² environ, parfois davantage. Les villas de la Riviera se situent entre 1,5 M€ et 5 M€ environ. À prestations comparables, Kaštela se situe environ un tiers en dessous de Split.
Avant d’acheter
Les points de vigilance
à Split.
Les documents
Une partie du parc ancien a été agrandie ou divisée sans permis. Nous vérifions que l’appartement, tel qu’il est construit, correspond au registre foncier, aux permis et à l’état descriptif de division de la copropriété. Les bâtiments achevés avant le 15 février 1968 sont réputés construits légalement, mais les extensions ultérieures ne relèvent pas de cette règle.
Le stationnement
Il manque à la ville environ 18 000 à 20 000 places de stationnement. Un garage ou une place de parking inscrits au registre constituent un facteur de prix à part entière, et leur absence réduit le nombre d’acquéreurs à la revente.
Les règles patrimoniales
Au sein du noyau classé par l’UNESCO, toute intervention nécessite l’accord du service de protection du patrimoine. Une vente doit d’abord être proposée à la ville, au comitat et à l’État, qui disposent de 60 jours pour se prononcer. La renonciation fait partie du dossier d’acquisition.
La location de courte durée
Depuis 2025, louer un appartement à des touristes dans un immeuble collectif requiert l’accord écrit de copropriétaires détenant plus des deux tiers de l’immeuble, ainsi que de chaque propriétaire dont les murs, le sol ou le plafond sont mitoyens. Les titulaires d’une autorisation existante ont jusqu’à la fin de 2029 pour l’obtenir, et la ville prépare des règles plus strictes pour le centre historique.
Les coûts de détention
Split a porté sa taxe foncière annuelle à 5 € par m² en 2026. Elle s’applique aux logements qui ne sont ni une résidence principale ni loués à long terme. Le forfait fiscal touristique s’élève à 250 € par lit dans la zone centrale et à 150 € dans le reste de la ville.
Chiffres à septembre 2026. Sources : Bureau croate des statistiques, ministère de l’Aménagement du territoire (revue du marché immobilier 2025), Autorité portuaire de Split, administration fiscale croate, Ville de Split. Information générale, et non conseil juridique ou fiscal.
FAQ
Les questions que l’on nous pose
Split se prête-t-elle mieux à l’investissement ou au plaisir d’y vivre ?
Aux deux. La demande tout au long de l’année, portée par les habitants, les étudiants et l’hôpital, soutient la location de longue durée et la revente. Les acquéreurs en quête de calme préfèrent généralement Trogir, Čiovo ou les villages de la Riviera.
À quoi ressemble le marché locatif ?
Solide en saison, avec un véritable marché hors saison que les stations balnéaires n’ont pas. Les loyers médians contractuels dans le comitat étaient d’environ 12 € par m² et par mois en 2025. Les rendements bruts en location longue durée restent modestes, autour de 4 %.
Puis-je encore louer un appartement à des touristes ?
Oui, avec une autorisation. Dans un immeuble collectif, il faut désormais aussi l’accord écrit de plus des deux tiers des copropriétaires et de tous les voisins mitoyens, et la ville peut limiter le nombre de logements concernés. Vérifiez l’immeuble avant d’acheter, pas après.
Quels sont les quartiers les plus chers ?
Meje et les pentes du Marjan, suivis de Varoš et de la vieille ville, de Bačvice et de Firule. Žnjan est en tête pour les appartements neufs avec vue mer.
Combien coûte un penthouse à Split ?
Les penthouses avec vue mer à Meje, Bačvice, Firule et Žnjan se négocient généralement entre 7 000 et 10 000 € le m² ; un penthouse de 150 m² avec terrasse représente donc le plus souvent un achat de 1 M€ à 1,5 M€. Les toutes meilleures adresses coûtent davantage.
L’aéroport est-il proche ?
23 km, soit 25 à 40 minutes depuis le centre selon la circulation. Kaštela et Trogir sont à environ 10 minutes du terminal.
