Villaer og penthouse
i Split
Dalmatias hovedstad og regionens eneste virkelig urbane luksusmarked.
Split
En by,
ikke et feriested.
Split er det eneste stedet langs kysten der luksuseiendom har et urbant helårsmarked under seg. Etterspørselen er ikke bare sesongbasert, og likviditeten er dypere.
Kroatias nest største by har 160 000 innbyggere, et universitet med rundt 20 000 studenter, Dalmatias største sykehus og landets travleste passasjerhavn, med seks millioner passasjerer i året. 72 % av boligene er bebodd hele året, mot under halvparten i de fleste feriebyer. I 2025 hadde byen den høyeste medianprisen for solgte leiligheter i Kroatia.
Mikromarkedene
- Gamlebyen og Varoš. Leiligheter i stein i og rundt Diokletians palass, på UNESCOs verdensarvliste siden 1979. Få i antall, regulert av kulturminnemyndighetene og, innenfor den vernede kjernen, underlagt offentlig forkjøpsrett.
- Meje og Marjan. Det tradisjonelle villastrøket i den sørvendte skråningen av Marjan. Byens dyreste adresser, der de beste eiendommene prises til 10 000 € per m² og mer.
- Bačvice og Firule. Strøkene ved sjøen øst for havnen, rundt byens sandstrand. Etablerte, sentrale og stadig blant de mest ettertraktede adressene.
- Žnjan. Nyoppførte leiligheter og penthouseleiligheter med havutsikt over den lange Žnjan-stranden, og det mest aktive markedet i Split. Det fornyede Žnjan-platået åpnet i juni 2025 med strandpromenade, parker og nesten 1 000 parkeringsplasser.
- Rivieraen. Stobreč, Podstrana og videre til Omiš: villaer med basseng og havutsikt, 15 til 45 minutter fra sentrum. Omkjøringsveien rundt Omiš åpnet i 2024; kystveien imellom er fortsatt treg om sommeren.
- Kaštela-korridoren. Mellom Split og Trogir, ti minutter fra flyplassen, med mer tilgjengelige priser. Et eksempel.
Priser
Split hadde de høyeste oppnådde leilighetsprisene i Kroatia i 2025. De beste leilighetene og penthouseleilighetene med havutsikt prises til rundt 7 000–10 000 € per m², av og til mer. Villaer på rivieraen ligger fra omtrent 1,5 til 5 mill. €. Kaštela ligger rundt en tredjedel under Split for sammenlignbar standard.
Før du kjøper
Hva du bør passe på
i Split.
Dokumentasjon
Deler av den eldre bygningsmassen er bygget på eller delt opp uten tillatelse. Vi kontrollerer at leiligheten slik den er bygget, stemmer med grunnboken, tillatelsene og seksjoneringsplanen. Bygninger som ble ferdigstilt før 15. februar 1968, regnes som lovlig oppført, men senere tilbygg omfattes ikke av denne regelen.
Parkering
Byen mangler anslagsvis 18 000–20 000 parkeringsplasser. En tinglyst garasje eller parkeringsplass er en egen prisfaktor, og uten den blir kjøpergruppen mindre ved videresalg.
Vernebestemmelser
Innenfor UNESCO-kjernen krever ethvert inngrep godkjenning fra kulturminnemyndighetene. Et salg må først tilbys byen, fylket og staten, som har 60 dager på å svare. Avkallet hører hjemme i kjøpsdokumentasjonen.
Korttidsutleie
Siden 2025 krever utleie av en leilighet til turister i et bygg med flere enheter skriftlig samtykke fra sameiere som til sammen eier mer enn to tredjedeler av bygget, i tillegg til hver eier med tilstøtende vegg, gulv eller tak. De som allerede har tillatelse, har frist til utgangen av 2029 med å innhente samtykket, og byen arbeider med strengere regler for det historiske sentrum.
Eierkostnader
Split økte den årlige eiendomsskatten til 5 € per m² i 2026. Den gjelder boliger som ikke er primærbolig eller leies ut langsiktig. Den faste turistskatten er 250 € per seng i sentrumssonen og 150 € i resten av byen.
Tall per september 2026. Kilder: Kroatias statistiske sentralbyrå, departementet for fysisk planlegging (gjennomgang av eiendomsmarkedet 2025), havnemyndigheten i Split, Kroatias skatteetat, Split kommune. Generell informasjon, ikke juridisk rådgivning eller skatterådgivning.
FAQ
Spørsmål vi ofte får
Passer Split best for investering eller livsstil?
Begge deler. Helårsetterspørsel fra fastboende, studenter og sykehuset gir grunnlag for langtidsutleie og videresalg. Kjøpere som ønsker ro, foretrekker gjerne Trogir, Čiovo eller landsbyene på rivieraen.
Hvordan er utleiemarkedet?
Sterkt i sesongen, med et reelt marked utenfor sesong som feriebyene ikke har. Median kontraktsleie i fylket var rundt 12 € per m² i måneden i 2025. Brutto langsiktig avkastning er moderat, rundt 4 %.
Kan jeg fortsatt leie ut en leilighet til turister?
Ja, med tillatelse. I et bygg med flere enheter trenger du nå i tillegg skriftlig samtykke fra mer enn to tredjedeler av sameierne og fra alle tilstøtende naboer, og byen kan begrense antall enheter. Sjekk bygget før du kjøper, ikke etterpå.
Hvilke strøk er dyrest?
Meje og skråningene på Marjan, fulgt av Varoš og gamlebyen, Bačvice og Firule. Žnjan leder an for nyoppførte leiligheter med havutsikt.
Hva koster en penthouseleilighet i Split?
Penthouseleiligheter med havutsikt i Meje, Bačvice, Firule og Žnjan prises typisk til 7 000–10 000 € per m², så en penthouse på 150 m² med terrasse er som regel et kjøp på 1 til 1,5 mill. €. De aller beste adressene koster mer.
Hvor nær er flyplassen?
23 km, eller 25 til 40 minutter fra sentrum avhengig av trafikken. Kaštela og Trogir ligger rundt 10 minutter fra terminalen.
