Villas y áticos
en Split
La capital de Dalmacia y su único mercado de lujo verdaderamente urbano.
Split
Una ciudad,
no un resort.
Split es el único lugar de la costa en el que la propiedad de lujo se apoya en un mercado urbano que funciona todo el año. La demanda no es puramente estacional y la liquidez es mayor.
La segunda ciudad de Croacia tiene 160.000 habitantes, una universidad con unos 20.000 estudiantes, el mayor hospital de Dalmacia y el puerto de pasajeros con más tráfico del país, con seis millones de pasajeros al año. El 72 % de sus viviendas está habitado todo el año, frente a menos de la mitad en la mayoría de las localidades turísticas. En 2025 registró la mediana de precio de venta de pisos más alta de Croacia.
Los micromercados
- Casco antiguo y Varoš. Pisos en edificios de piedra dentro y alrededor del Palacio de Diocleciano, Patrimonio de la UNESCO desde 1979. Escasos, regulados por la oficina de patrimonio y, dentro del núcleo protegido, sujetos a un derecho público de adquisición preferente.
- Meje y Marjan. El barrio tradicional de villas en la ladera sur del Marjan. Las direcciones más caras de la ciudad, donde las mejores propiedades se sitúan en 10.000 € por m² o más.
- Bačvice y Firule. Los barrios junto al mar al este del puerto, en torno a la playa de arena de la ciudad. Consolidados, céntricos y siempre entre las direcciones más buscadas.
- Žnjan. Pisos y áticos de obra nueva con vistas al mar sobre la larga playa de Žnjan, y el mercado más activo de Split. La meseta de Žnjan, remodelada, se inauguró en junio de 2025 con un paseo marítimo, parques y casi 1.000 plazas de aparcamiento.
- La Riviera. Stobreč, Podstrana y hasta Omiš: villas con piscina y vistas al mar, a entre 15 y 45 minutos del centro. La variante de Omiš se abrió en 2024; la carretera de la costa entre ambos puntos sigue siendo lenta en verano.
- Corredor de Kaštela. Entre Split y Trogir, a diez minutos del aeropuerto, con precios más asequibles. Un ejemplo.
Precios
Split registró los precios de venta efectivos de pisos más altos de Croacia en 2025. Los pisos y áticos prime con vistas al mar se sitúan en torno a 7.000–10.000 € por m², a veces más. Las villas de la Riviera van aproximadamente de 1,5 a 5 millones de euros. Kaštela se sitúa alrededor de un tercio por debajo de Split para calidades comparables.
Antes de comprar
Qué vigilar
en Split.
Documentación
Parte del parque más antiguo se amplió o dividió sin licencia. Comprobamos que el piso, tal como está construido, coincide con el registro de la propiedad, las licencias y el plano de división horizontal. Los edificios terminados antes del 15 de febrero de 1968 se consideran legalmente construidos, pero las ampliaciones posteriores no quedan amparadas por esa norma.
Aparcamiento
A la ciudad le faltan, según las estimaciones, entre 18.000 y 20.000 plazas de aparcamiento. Un garaje o una plaza inscritos son un factor de precio en sí mismos, y su ausencia reduce el número de compradores en la reventa.
Normativa de patrimonio
Dentro del núcleo de la UNESCO, cualquier intervención requiere la aprobación de patrimonio. Una venta debe ofrecerse primero a la ciudad, al condado y al Estado, que disponen de 60 días para responder. La renuncia debe constar en el expediente de compra.
Alquiler de corta duración
Desde 2025, alquilar un piso a turistas en un edificio plurifamiliar exige el consentimiento por escrito de los copropietarios que representen más de dos tercios del edificio, además del de cada propietario cuyas paredes, suelo o techo sean colindantes. Los titulares de licencias existentes tienen hasta finales de 2029 para obtenerlo, y la ciudad prepara normas más estrictas para el centro histórico.
Costes de tenencia
Split elevó su impuesto anual sobre la propiedad a 5 € por m² en 2026. Se aplica a las viviendas que no son residencia habitual ni están alquiladas a largo plazo. El impuesto turístico fijo es de 250 € por cama en la zona central y de 150 € en el resto de la ciudad.
Datos a septiembre de 2026. Fuentes: Oficina Croata de Estadística, Ministerio de Ordenación del Territorio (informe del mercado inmobiliario 2025), Autoridad Portuaria de Split, Administración Tributaria de Croacia, Ayuntamiento de Split. Información general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
FAQ
Preguntas que nos hacen
¿Es Split mejor para invertir o para vivir?
Para ambas cosas. La demanda durante todo el año de residentes, estudiantes y el hospital sostiene el alquiler de larga duración y la reventa. Los compradores que buscan tranquilidad suelen preferir Trogir, Čiovo o los pueblos de la Riviera.
¿Cómo es el mercado de alquiler?
Fuerte en temporada, con un mercado real fuera de ella que las localidades turísticas no tienen. La mediana de las rentas contractuales en el condado fue de unos 12 € por m² al mes en 2025. Las rentabilidades brutas a largo plazo son moderadas, en torno al 4 %.
¿Puedo seguir alquilando un piso a turistas?
Sí, con licencia. En un edificio plurifamiliar ahora también necesita el consentimiento por escrito de más de dos tercios de los copropietarios y de todos los vecinos colindantes, y la ciudad puede limitar el número de unidades. Revise el edificio antes de comprar, no después.
¿Cuáles son los barrios más caros?
Meje y las laderas del Marjan, seguidos de Varoš y el casco antiguo, Bačvice y Firule. Žnjan lidera en pisos de obra nueva con vistas al mar.
¿Cuánto cuesta un ático en Split?
Los áticos con vistas al mar en Meje, Bačvice, Firule y Žnjan se sitúan normalmente en 7.000–10.000 € por m², de modo que un ático de 150 m² con terraza suele suponer una compra de entre 1 y 1,5 millones de euros. Las mejores direcciones cuestan más.
¿A qué distancia está el aeropuerto?
A 23 km, es decir, de 25 a 40 minutos desde el centro según el tráfico. Kaštela y Trogir están a unos 10 minutos de la terminal.
