Wille i penthouse’y
w Splicie

Stolica Dalmacji i jej jedyny prawdziwie miejski rynek nieruchomości luksusowych.

Split

Miasto,
nie kurort.

Split to jedyne miejsce na wybrzeżu, gdzie rynek nieruchomości luksusowych opiera się na całorocznym rynku miejskim. Popyt nie jest wyłącznie sezonowy, a płynność jest większa.

Drugie co do wielkości miasto Chorwacji liczy 160 000 mieszkańców, ma uniwersytet z około 20 000 studentów, największy szpital w Dalmacji i najbardziej ruchliwy port pasażerski w kraju, który obsługuje sześć milionów pasażerów rocznie. Przez cały rok zamieszkanych jest tu 72% domów i mieszkań, podczas gdy w większości miejscowości wypoczynkowych mniej niż połowa. W 2025 roku Split odnotował najwyższą w Chorwacji medianę cen transakcyjnych mieszkań.

Mikrorynki

Stare miasto i Varoš. Kamienne mieszkania w Pałacu Dioklecjana i wokół niego, wpisanym na listę UNESCO w 1979 roku. Nieliczne, podlegające nadzorowi urzędu konserwatorskiego, a w chronionym rdzeniu objęte publicznym prawem pierwokupu.
Meje i Marjan. Tradycyjna dzielnica willowa na południowym zboczu wzgórza Marjan. Najdroższe adresy w mieście, gdzie najlepsze nieruchomości wyceniane są na 10 000 € za m² i więcej.
Bačvice i Firule. Nadmorskie dzielnice na wschód od portu, wokół miejskiej piaszczystej plaży. Ugruntowane, centralne i niezmiennie wśród najbardziej poszukiwanych adresów.
Žnjan. Nowe mieszkania i penthouse’y z widokiem na morze nad długą plażą Žnjan, najbardziej aktywny rynek w Splicie. Przebudowany płaskowyż Žnjan otwarto w czerwcu 2025 roku, wraz z promenadą, parkami i blisko 1000 miejsc parkingowych.
Riwiera. Stobreč, Podstrana i dalej aż po Omiš: wille z basenami i widokiem na morze, 15 do 45 minut od centrum. Obwodnicę Omiša otwarto w 2024 roku; na drodze nadmorskiej pomiędzy nimi latem ruch wciąż jest powolny.
Korytarz Kaštela. Między Splitem a Trogirem, dziesięć minut od lotniska, w bardziej przystępnych cenach. Przykład.

Ceny

W 2025 roku Split odnotował najwyższe ceny transakcyjne mieszkań w Chorwacji. Najlepsze mieszkania i penthouse’y z widokiem na morze wyceniane są na około 7000–10 000 € za m², niekiedy wyżej. Wille na riwierze kosztują od około 1,5 do 5 mln €. W Kaštelach przy porównywalnym standardzie ceny są o mniej więcej jedną trzecią niższe niż w Splicie.

Przed zakupem

Na co uważać
w Splicie.

Dokumentacja

Część starszej zabudowy rozbudowano lub podzielono bez pozwoleń. Sprawdzamy, czy mieszkanie w stanie faktycznym odpowiada wpisom w księdze wieczystej, pozwoleniom i planowi podziału budynku na lokale (etažiranje). Budynki ukończone przed 15 lutego 1968 roku uznaje się za wybudowane zgodnie z prawem, jednak późniejsze rozbudowy nie są objęte tą zasadą.

Parkowanie

Według szacunków w mieście brakuje 18 000–20 000 miejsc parkingowych. Wpisany do księgi wieczystej garaż lub miejsce postojowe to odrębny czynnik cenotwórczy, a jego brak zawęża grono nabywców przy odsprzedaży.

Ochrona zabytków

W obrębie strefy UNESCO każda ingerencja wymaga zgody konserwatorskiej. Nieruchomość trzeba najpierw zaoferować miastu, żupanii i państwu, które mają 60 dni na odpowiedź. Oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu powinno znaleźć się w dokumentacji transakcji.

Najem krótkoterminowy

Od 2025 roku wynajem mieszkania turystom w budynku wielolokalowym wymaga pisemnej zgody współwłaścicieli dysponujących ponad dwiema trzecimi udziałów w budynku oraz każdego właściciela, którego ściany, podłoga lub sufit graniczą z danym lokalem. Posiadacze dotychczasowych zezwoleń mają czas na jej uzyskanie do końca 2029 roku, a miasto pracuje nad zaostrzeniem zasad dla historycznego centrum.

Koszty utrzymania

Split podniósł w 2026 roku roczny podatek od nieruchomości do 5 € za m². Dotyczy on lokali, które nie są głównym miejscem zamieszkania ani nie są wynajmowane długoterminowo. Zryczałtowany podatek od najmu turystycznego wynosi 250 € od łóżka w strefie centralnej i 150 € w pozostałej części miasta.

Dane według stanu na wrzesień 2026 roku. Źródła: Chorwacki Urząd Statystyczny, Ministerstwo Planowania Przestrzennego (przegląd rynku nieruchomości 2025), Zarząd Portu Split, chorwacka administracja podatkowa, Miasto Split. Informacje ogólne, nie stanowią porady prawnej ani podatkowej.

FAQ

Pytania, które nam zadają

Czy Split lepiej nadaje się na inwestycję, czy do życia?

Do jednego i drugiego. Całoroczny popyt ze strony mieszkańców, studentów i szpitala wspiera najem długoterminowy i odsprzedaż. Nabywcy szukający spokoju wybierają zwykle Trogir, wyspę Čiovo lub miejscowości na riwierze.

Jak wygląda rynek najmu?

Jest silny w sezonie, a przy tym ma prawdziwy rynek poza sezonem, którego brakuje miejscowościom wypoczynkowym. Mediana czynszów z umów najmu w żupanii wynosiła w 2025 roku około 12 € za m² miesięcznie. Stopy zwrotu brutto z najmu długoterminowego są umiarkowane, około 4%.

Czy nadal można wynajmować mieszkanie turystom?

Tak, z zezwoleniem. W budynku wielolokalowym potrzebna jest obecnie także pisemna zgoda ponad dwóch trzecich współwłaścicieli oraz wszystkich bezpośrednich sąsiadów, a miasto może ograniczyć liczbę takich lokali. Budynek warto sprawdzić przed zakupem, a nie po nim.

Które dzielnice są najdroższe?

Meje i zbocza Marjanu, a za nimi Varoš i stare miasto, Bačvice oraz Firule. W segmencie nowych mieszkań z widokiem na morze prowadzi Žnjan.

Ile kosztuje penthouse w Splicie?

Penthouse’y z widokiem na morze w dzielnicach Meje, Bačvice, Firule i Žnjan wyceniane są zazwyczaj na 7000–10 000 € za m², zatem penthouse o powierzchni 150 m² z tarasem to najczęściej zakup rzędu 1–1,5 mln €. Najlepsze adresy kosztują więcej.

Jak blisko jest lotnisko?

23 km, czyli od 25 do 40 minut z centrum, w zależności od ruchu. Kaštela i Trogir leżą około 10 minut od terminalu.