Vily a penthousy
ve Splitu
Metropole Dalmácie a její jediný skutečně městský luxusní trh.
Split
Město,
ne letovisko.
Split je jediným místem na pobřeží, kde luxusní nemovitosti stojí na celoročním městském trhu. Poptávka není čistě sezónní a likvidita je hlubší.
Druhé největší město Chorvatska má 160 000 obyvatel, univerzitu se zhruba 20 000 studenty, největší nemocnici v Dalmácii a nejvytíženější osobní přístav v zemi se šesti miliony cestujících ročně. Celoročně je obýváno 72 % bytů a domů, zatímco ve většině letovisek je to méně než polovina. V roce 2025 zde byl zaznamenán nejvyšší medián skutečně dosažené ceny bytu v Chorvatsku.
Mikrotrhy
- Staré město a Varoš. Kamenné byty v Diokleciánově paláci a kolem něj, památce UNESCO od roku 1979. Vzácné, pod dohledem památkového úřadu a v chráněném jádru se zákonným předkupním právem veřejného sektoru.
- Meje a Marjan. Tradiční vilová čtvrť na jižním svahu Marjanu. Nejdražší adresy ve městě, kde se ty nejlepší nemovitosti nabízejí za 10 000 € za m² a více.
- Bačvice a Firule. Přímořské čtvrti východně od přístavu, kolem městské písečné pláže. Zavedené, centrální a dlouhodobě mezi nejžádanějšími adresami.
- Žnjan. Novostavby bytů a penthousů s výhledem na moře nad dlouhou pláží Žnjan, nejaktivnější trh ve Splitu. Revitalizovaná plošina Žnjan byla otevřena v červnu 2025 s promenádou, parky a téměř 1 000 parkovacími místy.
- Riviéra. Stobreč, Podstrana a dál až k Omiši: vily s bazény a výhledem na moře, 15 až 45 minut od centra. Obchvat Omiše byl otevřen v roce 2024; pobřežní silnice mezi nimi je v létě nadále pomalá.
- Koridor Kaštela. Mezi Splitem a Trogirem, deset minut od letiště, za dostupnější ceny. Příklad.
Ceny
Split zaznamenal v roce 2025 nejvyšší skutečně dosažené ceny bytů v Chorvatsku. Prémiové byty a penthousy s výhledem na moře se nabízejí zhruba za 7 000–10 000 € za m², výjimečně i více. Vily na riviéře stojí přibližně 1,5 až 5 mil. €. Kaštela jsou při srovnatelném standardu zhruba o třetinu levnější než Split.
Před koupí
Na co si dát pozor
ve Splitu.
Dokumentace
Část starší zástavby byla rozšířena nebo rozdělena bez povolení. Ověřujeme, že byt ve skutečném stavu odpovídá pozemkové knize, povolením a prohlášení vlastníka (etážovému plánu). Budovy dokončené před 15. únorem 1968 se považují za legálně postavené, na pozdější přístavby se však toto pravidlo nevztahuje.
Parkování
Městu chybí odhadem 18 000–20 000 parkovacích míst. Zapsaná garáž nebo parkovací stání je samostatným cenotvorným faktorem a jeho absence při dalším prodeji zužuje okruh kupujících.
Památková pravidla
V jádru zapsaném na seznam UNESCO vyžaduje každý zásah souhlas památkového úřadu. Prodej musí být nejprve nabídnut městu, župě a státu, které mají 60 dní na odpověď. Vzdání se předkupního práva patří do kupní dokumentace.
Krátkodobý pronájem
Od roku 2025 vyžaduje pronájem bytu turistům v bytovém domě písemný souhlas spoluvlastníků, kteří drží více než dvě třetiny domu, a navíc každého vlastníka, jehož stěny, podlaha nebo strop sousedí. Stávající držitelé povolení jej musí získat do konce roku 2029 a město připravuje přísnější pravidla pro historické centrum.
Náklady na držení
Split v roce 2026 zvýšil roční daň z nemovitostí na 5 € za m². Vztahuje se na nemovitosti, které nejsou hlavním bydlištěm ani nejsou dlouhodobě pronajaté. Paušální turistická daň činí 250 € za lůžko v centrální zóně a 150 € ve zbytku města.
Údaje k září 2026. Zdroje: Chorvatský statistický úřad, Ministerstvo územního plánování (přehled realitního trhu 2025), Přístavní správa Split, chorvatská daňová správa, město Split. Obecné informace, nikoli právní ani daňové poradenství.
FAQ
Na co se nás ptáte
Je Split vhodnější pro investici, nebo pro vlastní bydlení?
Pro obojí. Celoroční poptávka obyvatel, studentů a nemocnice podporuje dlouhodobý pronájem i další prodej. Kupující, kteří hledají klid, obvykle dávají přednost Trogiru, Čiovu nebo obcím na riviéře.
Jaký je trh s pronájmy?
V sezóně silný a navíc se skutečným trhem mimo sezónu, který letoviska nemají. Medián smluvního nájemného v župě činil v roce 2025 zhruba 12 € za m² měsíčně. Hrubé výnosy z dlouhodobého pronájmu jsou umírněné, kolem 4 %.
Mohu byt stále pronajímat turistům?
Ano, s povolením. V bytovém domě nyní navíc potřebujete písemný souhlas více než dvou třetin spoluvlastníků a všech sousedů s přilehlými prostory, a město může počet jednotek omezit. Dům prověřte před koupí, ne až po ní.
Které čtvrti jsou nejdražší?
Meje a svahy Marjanu, dále Varoš a staré město, Bačvice a Firule. U novostaveb s výhledem na moře vede Žnjan.
Kolik stojí penthouse ve Splitu?
Penthousy s výhledem na moře v Meje, Bačvicích, Firule a Žnjanu se obvykle nabízejí za 7 000–10 000 € za m², takže penthouse o ploše 150 m² s terasou představuje obvykle koupi za 1 až 1,5 mil. €. Nejlepší adresy stojí více.
Jak blízko je letiště?
23 km, tedy 25 až 40 minut z centra podle provozu. Kaštela a Trogir jsou od terminálu vzdáleny zhruba 10 minut.
