Vily a penthousy
v Splite
Hlavné mesto Dalmácie a jej jediný skutočne mestský luxusný trh.
Split
Mesto,
nie letovisko.
Split je jediné miesto na pobreží, kde luxusné nehnuteľnosti stoja na celoročnom mestskom trhu. Dopyt nie je len sezónny a likvidita je hlbšia.
Druhé najväčšie mesto Chorvátska má 160 000 obyvateľov, univerzitu s približne 20 000 študentmi, najväčšiu nemocnicu v Dalmácii a najrušnejší osobný prístav v krajine so šiestimi miliónmi cestujúcich ročne. Celoročne je obývaných 72 % domov a bytov, kým vo väčšine letovísk je to menej než polovica. V roku 2025 tu bol zaznamenaný najvyšší medián dosiahnutej ceny bytov v Chorvátsku.
Mikrotrhy
- Staré mesto a Varoš. Kamenné byty v Diokleciánovom paláci, zapísanom od roku 1979 do zoznamu UNESCO, a v jeho okolí. Vzácne, pod dohľadom pamiatkového úradu a v chránenom jadre s predkupným právom verejného sektora.
- Meje a Marjan. Tradičná vilová štvrť na južnom svahu Marjanu. Najdrahšie adresy v meste, kde sa najlepšie nehnuteľnosti ponúkajú za 10 000 € za m² a viac.
- Bačvice a Firule. Prímorské štvrte na východ od prístavu, okolo mestskej piesočnatej pláže. Etablované, centrálne a dlhodobo medzi najžiadanejšími adresami.
- Žnjan. Novopostavené byty a penthousy s výhľadom na more nad dlhou plážou Žnjan a najaktívnejší trh v Splite. Zrekonštruovaná plošina Žnjan sa otvorila v júni 2025 s promenádou, parkami a takmer 1 000 parkovacími miestami.
- Riviéra. Stobreč, Podstrana a ďalej po Omiš: vily s bazénmi a výhľadom na more, 15 až 45 minút od centra. Obchvat Omišu sa otvoril v roku 2024; pobrežná cesta medzi nimi zostáva v lete pomalá.
- Koridor Kaštela. Medzi Splitom a Trogirom, desať minút od letiska, za dostupnejšie ceny. Príklad.
Ceny
Split zaznamenal v roku 2025 najvyššie dosiahnuté ceny bytov v Chorvátsku. Prémiové byty a penthousy s výhľadom na more sa ponúkajú zhruba za 7 000 – 10 000 € za m², výnimočne aj viac. Vily na riviére sa pohybujú približne od 1,5 do 5 mil. €. Kaštela je pri porovnateľnom štandarde zhruba o tretinu lacnejšia než Split.
Pred kúpou
Na čo si dať pozor
v Splite.
Dokumenty
Časť staršieho fondu bola nadstavaná alebo rozdelená bez povolení. Overujeme, či skutočný stav bytu zodpovedá pozemkovej knihe, povoleniam a plánu rozdelenia budovy na jednotky. Budovy dokončené pred 15. februárom 1968 sa považujú za legálne postavené, neskoršie prístavby sa však na toto pravidlo nevzťahujú.
Parkovanie
Mestu chýba odhadom 18 000 – 20 000 parkovacích miest. Zapísaná garáž alebo parkovacie miesto je samostatným cenovým faktorom a ich absencia pri ďalšom predaji zužuje okruh kupujúcich.
Pamiatkové pravidlá
V jadre pod ochranou UNESCO si každý zásah vyžaduje súhlas pamiatkarov. Predaj treba najprv ponúknuť mestu, župe a štátu, ktoré majú na odpoveď 60 dní. Vzdanie sa predkupného práva patrí do kúpnej dokumentácie.
Krátkodobý prenájom
Od roku 2025 si prenájom bytu turistom v bytovom dome vyžaduje písomný súhlas spoluvlastníkov, ktorí vlastnia viac než dve tretiny budovy, a navyše každého vlastníka, ktorého steny, podlaha alebo strop susedia s bytom. Súčasní držitelia povolení ho musia získať do konca roka 2029 a mesto pripravuje prísnejšie pravidlá pre historické centrum.
Náklady na držbu
Split zvýšil v roku 2026 ročnú daň z nehnuteľností na 5 € za m². Vzťahuje sa na nehnuteľnosti, ktoré nie sú hlavným bydliskom ani nie sú dlhodobo prenajaté. Paušálna turistická daň je 250 € za lôžko v centrálnej zóne a 150 € vo zvyšku mesta.
Údaje k septembru 2026. Zdroje: Chorvátsky štatistický úrad, Ministerstvo územného plánovania (prehľad realitného trhu 2025), Prístavná správa Split, chorvátska daňová správa, mesto Split. Všeobecné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.
FAQ
Otázky, ktoré dostávame
Je Split lepší na investíciu, alebo na životný štýl?
Na oboje. Celoročný dopyt zo strany obyvateľov, študentov a nemocnice podporuje dlhodobý prenájom aj ďalší predaj. Kupujúci, ktorí hľadajú pokoj, zvyčajne uprednostňujú Trogir, Čiovo alebo obce na riviére.
Aký je trh s prenájmom?
V sezóne silný, so skutočným mimosezónnym trhom, aký letoviská nemajú. Medián zmluvného nájomného v župe bol v roku 2025 približne 12 € za m² mesačne. Hrubé výnosy z dlhodobého prenájmu sú skromné, okolo 4 %.
Môžem byt ešte prenajímať turistom?
Áno, s povolením. V bytovom dome dnes potrebujete aj písomný súhlas viac než dvoch tretín spoluvlastníkov a všetkých susedov, s ktorými byt susedí, a mesto môže počet jednotiek obmedziť. Budovu si preverte pred kúpou, nie po nej.
Ktoré štvrte sú najdrahšie?
Meje a svahy Marjanu, po nich Varoš a staré mesto, Bačvice a Firule. Pri novostavbách s výhľadom na more vedie Žnjan.
Koľko stojí penthouse v Splite?
Penthousy s výhľadom na more v štvrtiach Meje, Bačvice, Firule a Žnjan sa zvyčajne ponúkajú za 7 000 – 10 000 € za m², takže penthouse s rozlohou 150 m² s terasou predstavuje spravidla kúpu za 1 až 1,5 mil. €. Najlepšie adresy stoja viac.
Ako ďaleko je letisko?
23 km, teda 25 až 40 minút z centra podľa dopravy. Kaštela a Trogir sú od terminálu približne 10 minút.
