Dalmacia:
de Split a Primošten
La región en la que vivimos y trabajamos, mercado a mercado.
Dalmacia
Donde la costa
se concentra.
Nuestra oficina está en Kaštela, a diez minutos del aeropuerto de Split. Todos los mercados continentales que siguen están a menos de noventa minutos.
Dalmacia tiene el aeropuerto, las islas, las ciudades de la UNESCO y la temporada más larga. También tiene el planeamiento más estricto, y por eso la oferta de los activos adecuados es tan limitada.
El condado de Split-Dalmacia registró 20,9 millones de pernoctaciones en 2025, alrededor de una quinta parte de todo el turismo de Croacia. En el condado hay tres bienes declarados Patrimonio Mundial de la UNESCO: el Palacio de Diocleciano en Split, el casco antiguo de Trogir y la llanura de Stari Grad en Hvar.
Trogir y Čiovo
Un casco antiguo de la UNESCO sobre un islote, tres puertos deportivos y la isla de Čiovo al otro lado del puente, a seis kilómetros del aeropuerto. Es el mercado de villas de la región: casas contemporáneas con piscina en la cara sur de Čiovo, casas en primera línea en Slatine, Arbanija y Seget. Trogir en profundidad.
Split y la Riviera
La segunda ciudad de Croacia: 160.000 habitantes, universidad, el mayor hospital de Dalmacia y el puerto de pasajeros con más tráfico del país. Pisos urbanos y áticos en Meje, Bačvice, Firule y Žnjan, villas en dirección a Podstrana y Omiš. Los precios de venta efectivos de pisos más altos de Croacia y un mercado que funciona todo el año. Split en profundidad.
Kaštela
Siete localidades históricas a lo largo de la bahía entre Split y Trogir, con 38.000 habitantes, un puerto deportivo de 420 amarres y el propio aeropuerto. Los precios son aproximadamente un tercio inferiores a los de Split, en la ubicación más central de la región. El impuesto anual sobre la propiedad está en el mínimo legal.
Primošten y Rogoznica
Al otro lado del límite del condado, en dirección a Šibenik. Primošten es una antigua isla unida al continente, con los viñedos de Bucavac, cercados por muros de piedra, a sus espaldas. Rogoznica tiene 54 km de calas y la Marina Frapa. Menos de una cuarta parte de las viviendas está habitada todo el año, y la nueva oferta es muy limitada.
Riviera de Makarska
Sesenta kilómetros de playas de cantos rodados a los pies del Biokovo, de Brela a Gradac. Fuerte demanda en verano, pero a unos noventa minutos del aeropuerto y más estacional.
Las islas
Brač está a 50 minutos de Split en ferri, Šolta a una hora, la ciudad de Hvar a una hora en catamarán y Vis a dos horas y veinte minutos. La propiedad en las islas es más escasa y menos líquida, y construir y mantener cuesta más. Lo mejor se vende sobre todo de forma privada.
Accesos
De diez a noventa
minutos.
El aeropuerto de Split está en Kaštela, entre Split y Trogir. En 2025 registró un récord de 3,88 millones de pasajeros y en 2026 estrenó un vuelo directo de temporada desde Nueva York.
| Desde el aeropuerto | Distancia | En coche |
|---|---|---|
| Trogir | 6 km | 10 min |
| Centro de Split | 23 km | 25–40 min |
| Podstrana | 27 km | 30 min |
| Rogoznica | 33 km | 35 min |
| Primošten | 38 km | 40 min |
| Omiš | 42 km | 45 min |
| Šibenik | 55 km | 50 min |
| Makarska | 78 km | 90 min |
Los tiempos son aproximados, con dos salvedades. En julio y agosto, el tráfico en la carretera de la costa puede duplicarlos. Y el aeropuerto es estacional: de junio a septiembre concentra alrededor del 70 % de sus pasajeros, mientras que en enero recibe menos de 40.000. Los propietarios que vienen en invierno suelen volar vía Zagreb o venir en coche; por la autopista A1 se llega a Zagreb en unas cuatro horas.
Mercados
Dalmacia,
calle a calle.
Trogir
Casco antiguo declarado Patrimonio de la UNESCO, a diez minutos del aeropuerto. El eje de nuestra actividad.
Čiovo
La isla frente a Trogir. Villas, parcelas en primera línea y calas tranquilas.
Split
La capital de Dalmacia. Pisos urbanos, áticos y la Riviera en dirección a Podstrana.
Kaštela
Siete localidades históricas a lo largo de la bahía entre Split y Trogir. Aquí está nuestra oficina.
Primošten
Un pueblo de piedra sobre una península, con un planeamiento estricto y muy poca obra nueva.
Rogoznica
Marina Frapa y una costa de calas. Casas y parcelas en primera línea.
Makarska
Villas de la Riviera a los pies del Biokovo. Sólida rentabilidad por alquiler.
Šibenik y Zadar
Dalmacia septentrional. Oportunidades frente al mar y de promoción a precios de una fase anterior.
Vis y las islas
Brač, Hvar, Šolta, Vis. Escasas, poco líquidas y en su mayoría off-market.
Opatija
Kvarner. Villas de la Belle Époque para clientes que prefieren el norte.
Elegir
Tres preguntas
de ubicación.
¿Todo el año o de temporada?
En Split, el 72 % de las viviendas está habitado todo el año. En Kaštela, el 62 %; en Trogir, el 46 %; en Makarska, el 44 %; en la ciudad de Hvar, el 29 %; en Okrug, en Čiovo, el 18 %, y en Rogoznica, el 12 %. Esta cifra, del censo de 2021, indica cómo es un lugar en enero y qué profundidad tendrá la demanda local cuando usted venda.
¿Qué liquidez tiene?
Las ventas en el condado de Split-Dalmacia cayeron casi una cuarta parte en 2025, mientras los precios seguían subiendo. Las propiedades con un precio adecuado en ubicaciones consolidadas se siguen vendiendo; las sobrevaloradas en ubicaciones secundarias esperan.
¿Cuánto costará mantenerla?
El impuesto anual sobre la propiedad lo fija cada municipio. En 2026 es de 0,60 € por m² en Kaštela, 2 € en Trogir y Seget, 3 € en Hvar, unos 4 € en Rogoznica y Primošten, 5 € en Split y Makarska, y de 4 a 8 € en Okrug. Para una villa de 300 m², eso supone 180 € al año en Kaštela y hasta 2.400 € en Okrug.
Datos a septiembre de 2026. Fuentes: Oficina Croata de Estadística (censo 2021, turismo 2025), Oficina Croata de Turismo, Aeropuerto de Split, Administración Tributaria de Croacia, Ministerio de Ordenación del Territorio (informe del mercado inmobiliario 2025). Información general, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
FAQ
Preguntas que nos hacen
¿Qué parte de Dalmacia ofrece el mejor valor a largo plazo?
Las ubicaciones que no se pueden replicar: vistas al mar protegidas cerca de Trogir y Split, la primera línea en Čiovo, Primošten y Rogoznica, y las casas de piedra de los cascos antiguos. La normativa urbanística hace que la nueva oferta en estas ubicaciones sea prácticamente imposible.
¿A qué distancia está todo del aeropuerto de Split?
Trogir y Kaštela, a unos 10 minutos; Split, de 25 a 40; Rogoznica, 35; Primošten, 40; Šibenik, 50; Makarska, unos 90. En julio y agosto, cuente con más tiempo.
¿Es Dalmacia un buen mercado de alquiler?
La demanda es fuerte pero concentrada: de junio a septiembre se registra más del 80 % de las pernoctaciones de Croacia. El alquiler de corta duración requiere licencia, un impuesto fijo por cama (70 € en Trogir y Kaštela, hasta 250 € en el centro de Split) y, en edificios de viviendas, el consentimiento de los copropietarios. La rentabilidad varía mucho según la microubicación; la modelizamos activo por activo.
¿Qué localidades tienen vida en invierno?
Split y, con ella, Kaštela y Trogir, que forman parte de la misma área urbana. La Riviera de Makarska, Primošten, Rogoznica y las islas están mucho más tranquilas de noviembre a marzo.
¿Hay vuelos directos?
En verano, Split está conectada con la mayor parte de Europa y, desde 2026, hay un vuelo directo de temporada desde Nueva York. En invierno solo operan unas pocas rutas, por lo que muchos propietarios hacen escala en Zagreb.
Conocimiento local, de su lado.
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