Dalmácia:
Splittől Primoštenig
A régió, ahol élünk és dolgozunk, piacról piacra.
Dalmácia
Ahol a tengerpart
sűrűsödik.
Irodánk Kaštelában van, tíz percre a spliti repülőtértől. Az alábbi szárazföldi piacok mindegyike kilencven percen belül elérhető.
Dalmáciában van a repülőtér, itt vannak a szigetek, az UNESCO-városok és a leghosszabb szezon. Itt a legszigorúbb a területrendezés is, ezért olyan korlátozott a megfelelő ingatlanok kínálata.
Split-Dalmácia megye 2025-ben 20,9 millió vendégéjszakát regisztrált, ez Horvátország teljes turizmusának mintegy ötöde. A megyében három UNESCO-világörökségi helyszín található: Diocletianus palotája Splitben, Trogir óvárosa és a hvari Stari Grad-i síkság.
Trogir és Čiovo
UNESCO-világörökségi óváros egy kis szigeten, három kikötő, a híd túloldalán pedig Čiovo szigete, hat kilométerre a repülőtértől. Ez a régió villapiaca: medencés kortárs házak Čiovo déli oldalán, első soros házak Slatinében, Arbanijában és Segetben. Trogir részletesen.
Split és a riviéra
Horvátország második legnagyobb városa: 160 000 lakos, egyetem, Dalmácia legnagyobb kórháza és az ország legforgalmasabb utaskikötője. Városi lakások és penthouse-ok Mejében, Bačvicén, Firulén és Žnjanban, villák Podstrana és Omiš felé. Horvátországban itt a legmagasabbak az elért lakásárak, és a piac egész évben működik. Split részletesen.
Kaštela
Hét történelmi település a Split és Trogir közötti öböl mentén, 38 000 lakossal, 420 hajóállásos kikötővel és magával a repülőtérrel. Az árak nagyjából egyharmaddal maradnak el Splitétől, a régió legközpontibb fekvéséért cserébe. Az éves ingatlanadó a törvényes minimumon van.
Primošten és Rogoznica
A megyehatár túloldalán, Šibenik felé. Primošten egykori sziget, amelyet összekötöttek a szárazfölddel, mögötte a kőfalakkal tagolt Bucavac-szőlőkkel. Rogoznicához 54 km öblös part és a Frapa marina tartozik. Itt a lakások kevesebb mint negyedét lakják egész évben, és az új kínálat nagyon korlátozott.
Makarskai Riviéra
Hatvan kilométernyi kavicsos strand a Biokovo alatt, Brelától Gradacig. Erős nyári kereslet, de mintegy kilencven percre a repülőtértől, és szezonálisabb.
A szigetek
Brač kompal 50 percre van Splittől, Šolta egy órára, Hvar városa katamaránnal egy órára, Vis két óra húsz percre. A szigeti ingatlan ritkább és kevésbé likvid, az építés és a fenntartás pedig többe kerül. A legjobb darabok többnyire diszkréten, magánúton cserélnek gazdát.
Megközelítés
Tíz-kilencven
percnyire.
A spliti repülőtér Kaštelában, Split és Trogir között fekszik. 2025-ben rekordszámú, 3,88 millió utast fogadott, 2026-ban pedig szezonális közvetlen járatot kapott New Yorkból.
| A repülőtértől | Távolság | Autóval |
|---|---|---|
| Trogir | 6 km | 10 perc |
| Split központja | 23 km | 25–40 perc |
| Podstrana | 27 km | 30 perc |
| Rogoznica | 33 km | 35 perc |
| Primošten | 38 km | 40 perc |
| Omiš | 42 km | 45 perc |
| Šibenik | 55 km | 50 perc |
| Makarska | 78 km | 90 perc |
Az idők hozzávetőlegesek, két megjegyzéssel. Júliusban és augusztusban a parti úton a forgalom megduplázhatja ezeket az időket. A repülőtér ráadásul szezonális: utasainak mintegy 70%-a júniustól szeptemberig utazik, januárban viszont 40 000-nél is kevesebben. A télen érkező tulajdonosok gyakran Zágrábon keresztül repülnek vagy autóval jönnek; az A1-es autópályán Zágráb nagyjából négy óra.
Piacok
Dalmácia,
utcáról utcára.
Trogir
UNESCO-világörökségi óváros, tíz percre a repülőtértől. Tevékenységünk központja.
Čiovo
A Trogirral szemközti sziget. Villák, első soros telkek és csendes öblök.
Split
Dalmácia fővárosa. Városi lakások, penthouse-ok és a Podstrana felé húzódó riviéra.
Kaštela
Hét történelmi település a Split és Trogir közötti öböl mentén. Itt található irodánk.
Primošten
Kőből épült félszigeti kisváros, szigorú építési szabályokkal és nagyon kevés új kínálattal.
Rogoznica
A Frapa marina és öblökkel tagolt partvidék. Első soros házak és telkek.
Makarska
Riviéravillák a Biokovo lábánál. Erős bérbeadási mutatók.
Šibenik és Zadar
Észak-Dalmácia. Vízparti és fejlesztési lehetőségek korábbi árszinten.
Vis és a szigetek
Brač, Hvar, Šolta, Vis. Ritka, kevésbé likvid és többnyire off-market kínálat.
Opatija
Kvarner. Belle époque villák azoknak, akik az északi partot kedvelik.
Választás
Három kérdés
a fekvésről.
Egész évben vagy szezonálisan?
Splitben a lakások 72%-át lakják egész évben. Kaštelában ez 62%, Trogirban 46%, Makarskán 44%, Hvar városában 29%, a čiovói Okrugban 18%, Rogoznicán 12%. Ez a 2021-es népszámlálásból származó szám megmutatja, milyen egy hely januárban, és milyen széles lesz a helyi vevőkör, amikor eladná az ingatlant.
Mennyire likvid?
Split-Dalmácia megyében az eladások száma 2025-ben csaknem negyedével csökkent, miközben az árak tovább emelkedtek. A jól árazott ingatlan bejáratott helyen továbbra is elkel; a túlárazott, másodlagos fekvésű ingatlan vár.
Mibe kerül a tartása?
Az éves ingatlanadót az egyes önkormányzatok határozzák meg. 2026-ban négyzetméterenként Kaštelában 0,60 €, Trogirban és Segetben 2 €, Hvaron 3 €, Rogoznicán és Primoštenben mintegy 4 €, Splitben és Makarskán 5 €, Okrugban 4–8 €. Egy 300 m²-es villa esetén ez Kaštelában évi 180 €, Okrugban legfeljebb 2400 €.
Adatok 2026 szeptemberi állapot szerint. Források: Horvát Statisztikai Hivatal (2021-es népszámlálás, 2025-ös turisztikai adatok), Horvát Idegenforgalmi Közösség, Spliti Repülőtér, Horvát Adóhatóság, Területrendezési Minisztérium (ingatlanpiaci áttekintés 2025). Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás.
FAQ
Gyakran feltett kérdések
Dalmácia mely része képviseli a legjobb hosszú távú értéket?
Azok a fekvések, amelyek nem ismételhetők meg: védett tengeri kilátás Trogir és Split közelében, első sor Čiovón, Primoštenben és Rogoznicán, valamint az óvárosi kőházak. A területrendezési jog miatt ezeken a helyeken új kínálat szinte lehetetlen.
Milyen messze van minden a spliti repülőtértől?
Trogir és Kaštela mintegy 10 perc, Split 25–40, Rogoznica 35, Primošten 40, Šibenik 50, Makarska körülbelül 90 perc. Júliusban és augusztusban számoljon több idővel.
Jó bérbeadási piac Dalmácia?
A kereslet erős, de koncentrált: Horvátországban a vendégéjszakák több mint 80%-a júniustól szeptemberig realizálódik. A rövid távú bérbeadáshoz engedély, ágyanként fizetendő átalányadó (Trogirban és Kaštelában 70 €, Split belvárosában akár 250 €), társasházban pedig a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges. A megtérülés mikrofekvésenként erősen eltér; ezt ingatlanonként modellezzük.
Mely városok élnek télen is?
Split, és vele együtt Kaštela és Trogir, amelyek ugyanannak a városi agglomerációnak a részei. A Makarskai Riviéra, Primošten, Rogoznica és a szigetek novembertől márciusig sokkal csendesebbek.
Vannak közvetlen járatok?
Nyáron Split Európa nagy részével össze van kötve, 2026 óta pedig szezonális közvetlen járat is közlekedik New Yorkból. Télen csak kevés útvonal üzemel, ezért sok tulajdonos Zágrábon keresztül utazik.
