Villen in
Trogir & auf Čiovo

Eine UNESCO-Altstadt zehn Minuten vom Flughafen und jenseits der Brücke die Insel Čiovo.

Trogir & Čiovo

Warum Trogir
der Anker ist.

Keine andere Luxuslage in Kroatien verbindet Erreichbarkeit, Kulturerbe und Küste so eng.

Die Altstadt, seit 1997 UNESCO-Welterbe, steht auf einer kleinen Insel zwischen dem Festland und der Insel Čiovo. Der Flughafen Split ist sechs Kilometer entfernt. Drei Marinas mit zusammen rund 900 Liegeplätzen und eine Yachtwerft liegen wenige Minuten voneinander. Und weil Trogir und Kaštela zum Stadtgebiet von Split gehören, bleibt der Ort im Winter so belebt, wie es die meisten Ferienorte nicht sind.

Die Teilmärkte

Altstadt. Steinhäuser und Paläste innerhalb der UNESCO-Zone. Selten, fast immer privat verkauft, mit Denkmalauflagen und einem Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand.
Festland, Trogir bis Seget. Moderne Villen mit freiem Blick oberhalb von Trogir, Seget Donji und Seget Vranjica, nah an den Marinas. Ein Beispiel.
Čiovo, Okrug Gornji und Okrug Donji. Der aktivste Villenmarkt der Insel, nach Süden ausgerichtet, mit einem zwei Kilometer langen Kiesstrand. Eine eigene Gemeinde mit eigenem Raumplan und der höchsten Immobiliensteuer der Gegend.
Čiovo, Arbanija, Slatine und Mastrinka. Das ruhigere Nordufer zur Bucht von Kaštela: Häuser und Grundstücke in erster Reihe. Arbanija und Mastrinka gehören zu Trogir, Slatine zur Stadt Split, was für Genehmigungen und Steuern eine Rolle spielt.
Resort am Wasser. Einige wenige betreute Strandvillen mit Hotelinfrastruktur. Eine ist über PEAK verfügbar.

Preise

Neu gebaute Villen mit Pool und Meerblick liegen in der Regel bei 1,2 bis 3 Mio. €, Villen in erster Reihe bei rund 5.000 bis 9.000 € pro m², Penthäuser direkt am Meer bei 10.000 € pro m² und mehr. Häuser in erster Reihe und in der Altstadt werden einzeln bewertet.

Vor dem Kauf

Worauf man auf Čiovo
achten sollte.

Rechtmäßigkeit

Čiovo wurde schnell bebaut. Gebäude mit etwa dem doppelten zulässigen Volumen und „Einfamilienhäuser“, die in Wahrheit sechs Wohnungen sind, sind dokumentiert, und der Staat hat auf der Insel illegale Bauten abgerissen. Jeder Kauf beginnt mit der Baugenehmigung, der Nutzungsgenehmigung oder einem Legalisierungsbescheid, verglichen mit dem, was tatsächlich auf dem Grundstück steht.

Der Blick

Ein Meerblick ist nur dann ein Wert, wenn das Grundstück davor nicht bebaut werden kann. Wir prüfen den Raumplan für die Fläche darunter, nicht den Prospekt.

Infrastruktur

Die Straßen sind schmal, und im Sommer stehen Verkehr, Wasserversorgung und die alte Brücke unter Druck; die 546 Meter lange Čiovo-Brücke, 2018 eröffnet, trägt den größten Teil der Last. Ein Kanalisations- und Wasserprojekt über 245 Mio. € für den Raum Kaštela und Trogir hebt den Anschlussgrad an die Kanalisation von 45 % auf 98 %, allein in Okrug mit 26 km neuen Kanälen.

Laufende Kosten

Die jährliche Immobiliensteuer beträgt 2026 in Trogir und Seget 2 € pro m² und in Okrug 4 bis 8 €. Die Pauschalsteuer für touristische Vermietung liegt bei 70 € pro Bett in Trogir und 70 bis 90 € in Okrug. Nur 18 % der Wohnungen in Okrug sind ganzjährig bewohnt, in Trogir 46 %; das zeigt, wie saisonal der jeweilige Ort ist.

Zahlen Stand September 2026. Quellen: UNESCO, Kroatisches Statistikamt (Volkszählung 2021), Kroatische Steuerverwaltung, Gemeinde Okrug, Ministerium für Raumordnung, Marinabetreiber. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

FAQ

Fragen, die uns gestellt werden

Wie weit ist Trogir vom Flughafen Split entfernt?

Etwa 6 km, zehn Minuten mit dem Auto. Split selbst ist 27 km entfernt, 30 bis 40 Minuten.

Ist Čiovo ein guter Ort für den Kauf einer Villa?

Ja, mit sorgfältiger Prüfung. Der Bestand mit Meerblick ist ausgezeichnet, aber Rechtmäßigkeit und Infrastruktur unterscheiden sich von Straße zu Straße. Die besten Lagen sind die Südlage in Okrug und die erste Reihe am Nordufer.

Gibt es Objekte in der Altstadt?

Gelegentlich, und fast immer off-market. Im UNESCO-Kern muss ein Verkauf zuerst der Stadt, der Gespanschaft und dem Staat angeboten werden, die 60 Tage Zeit für eine Antwort haben. Realistisch ist eine private Suche im Auftrag.

Was kostet eine Villa in Trogir oder auf Čiovo?

Neu gebaute Villen mit Pool und Meerblick liegen in der Regel zwischen 1,2 und 3 Mio. €. Villen in erster Reihe liegen bei rund 5.000 bis 9.000 € pro m², die seltenen Häuser in der Altstadt werden einzeln bewertet.

Kann ich meine Villa vermieten?

Ja, mit einer Vermietungsgenehmigung, die eine Nutzungsgenehmigung für das Haus voraussetzt. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können als private Vermieter mit bis zu 20 Betten vermieten und zahlen eine Pauschalsteuer von 70 bis 90 € pro Bett und Jahr sowie eine pauschale Kurtaxe. Eigentümer aus Nicht-EU-Staaten vermieten über eine Gesellschaft.

Wo kann ich ein Boot unterbringen?

Die ACI Marina Trogir, die Marina Trogir und die Marina Baotić in Seget Donji sind wenige Minuten entfernt, die Marina Kaštela hat weitere 420 Liegeplätze. Ein privater Steg vor dem Haus steht auf öffentlichem Meeresgut und braucht eine eigene Rechtsgrundlage; ein Liegeplatz in der Marina ist daher die verlässliche Lösung.